[摘要] 一千两百多年前的一个深夜，秦州（今甘肃天水）的一所陋室，四十八岁的杜甫无法入睡。他怀念已故去的李白，年轻时与李白在洛阳的邂逅，成了他一生难以抹去的记忆。诗中一句“冠盖满京华，斯人独憔悴”，是他与李白一生怀才不遇的凄婉写照——“京城满是那些得志者的衣冠车盖，只有那个人独自憔悴”。
一千两百多年前的一个深夜，秦州（今甘肃天水）的一所陋室，四十八岁的杜甫无法入睡。他怀念已故去的李白，年轻时与李白在洛阳的邂逅，成了他一生难以抹去的记忆。诗中一句“冠盖满京华，斯人独憔悴”，是他与李白一生怀才不遇的凄婉写照——“京城满是那些得志者的衣冠车盖，只有那个人独自憔悴”。“那个人”既是李白，也是杜甫，现世的读者，透过千年的时光隧道，视野所及，与李杜有相似经历的文人士子不计其数。
唐朝盛世
公元8世纪中叶，正值唐玄宗天宝年间，长安城物阜民丰，是当时上繁华的国际大都市之一，人口约有50万（有资料认为，长安城的人口极胜阶段超过100万），有学者统计过，唐朝官员总数18805人，其中供职京师者就有2620人。同时，长安是丝绸之路的起点和终点，欧洲、中亚以及各地的商人云集于此，每当东、西市开市之时，摩肩擦踵、挥汗如雨。另外，帝国的地方官们要在一定期限内进京述职接受吏部的考课，来来往往，相望于道路，挈妇将雏在京累月甚至经年。
《旧唐书》卷16《宪宗本纪》载，元和十五年（公元820年）四月丁亥敕：“内侍省见管高品官、自身都四千六百一十八人，除官员一千六百九十六人外，其余单贫，无屋室居止，宜每人加衣粮半分。”唐朝的内侍省便是明朝的太监二十四衙门，从这份史料可见，当时宦官当中，有宅的仅占36.7%，约63.3%的人都无宅可居。
唐朝建筑
在长安，租房子住不是什么丢人的事儿，唐穆宗（公元820-825年）时身为工部尚书的郑权，“家属百人，无数亩之宅，僦屋以居僦僦僦”，堂堂住建部部长，家里老小一百来口，居然没有自己的住房，一直是“租房一族”。韩愈便称赞他：“可谓贵而能贫，为仁者不富之效也。”汉初，萧何曾用出租赁宅来玷污自己，而唐人，当全民租房成为现实，则不认为经营租宅有损名声，所以一些达官贵人就把赁宅视为财源之一。皇太子也竟然为和尚造宅出赁以营利，据《太平广记》卷485《东城老父传》记载，唐顺宗为太子时（此人不仅是唐朝而且是中国古代，做太子时间长的一位储君，达26年），“顺宗在东宫，舍钱三十万，为（贾）昌立大师影堂及斋舍。又立外层，居游民，取佣给。”所谓“游民”，大致可以理解为“京漂一族”，顺宗为这位贾昌盖了一套院子，专门辟出一部分作为可出租房屋，收取租金为利。
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说到这里有人要问了，唐朝公务员是有俸禄的，为何不能买房而去租房子住呢？那我们先来表一表唐朝公务员的“工资”。
唐代官员根据品级发放俸禄，包括禄米（实物工资）、俸钱（货币工资）和职分田（官员可以佃田）等。安史之乱以前，官员施行年薪和月薪（月俸）双轨制，唐后期基本上只实行月俸制，但支付时往往付给谷帛等实物。唐代官员的俸钱中不但有生活费，还包括费，总的趋势是数额不断增加，而且地方官的俸钱高出京官。我们以京官为准，晒一晒他们的工资单：
禄米
一、按月发放的禄米。一品以50石为一等，二品三品以30石为一等，四品、五品以20石为一等，六品、七品以5石为一等，八品、九品以2石5斗为一等。若无粟则以盐代禄。此外，百官在年终考核中得到上考者，可得到奖禄一季或一年。
职田
二、职分田。一品有职分田12顷，二品10顷，递至九品2顷，皆给京城百里内之地。从白居易的《问议百官职田》看，唐代官员从政府那里所得土地收入主要是靠职分田。职分田一般按每亩收六升的租率出佃，所谓“依品而授地，计田而出租”。
官员
三、俸料。唐代官员的俸料法定额数与实际收入往往差别很大，这在地方官尤其为甚。其俸钱的来源有几个方面，或以公廨钱充（朝廷发给官员经营商业和高利贷的本钱），或以户税（按财产多少分等级征收的税款）充，或以青苗钱（田赋的一种）充等等。
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隋唐五代的官员，按规定到了70岁是要退休的，称之为“致仕”。官员请求致仕叫做“乞骸骨”。如果不满七十但疾病缠身者，也可提前要求退休。在经济待遇方面，五品以上者致仕，终生可以享受半俸，特例可给全俸。六品以下者，旧制前四年给半俸，天宝时令给至终身。
白居易
长安公务员的“工资”，货币只占其中的一部分。没有证据表明，唐朝人拿粮食换住房，而“灰色收入”无法统计，所以我们只考察官员合法收入中的“货币工资”。网上有达人为白居易先生核算过货币工资，是否准确且不计较，特转录如下：
白居易29岁中进士，32岁到长安参加工作，月薪是多少呢？白居易有诗为证：“俸钱万六千，月给亦有余。”每月能挣16000文。16000文是多少钱呢？咱用这时候的购买力平价算一下。据我所知，这时候斗米也就是10斤大米卖到100文，现在0斤大米需要多少钱？20块差不多吧？所以也就是说白居易那个时代的100文等于现在的20块，1文钱只相当于两毛，可见因为物价上涨，铜钱比唐玄宗那个时代贬值了。白居易月薪16000文，按1文钱等于两毛计算，这家伙月收入3200块钱。
每月收入3000多，白居易想买房，发现买不起，去长安城常乐里租了4间茅屋。这一租就租了10年。
10年之后，白居易已经做到京兆府户曹参军，相当于现在的北京市财政局副局长，“俸钱四五万，月可奉晨昏。”意思就是月薪已经涨到了四五万文，折合人民币10000块钱左右。这时候白居易已经结婚，还生了个女儿，他老婆提议说：“咱都成家了，姑娘也有了，整天租房住也不是办法，不如凑点儿钱买房吧。”白居易摇头说：“何须广居处，不用多积蓄。”意思是这小房子就凑合着租吧，做人得知足，别这山望着那山高了。其实白居易不是不想买，是挣的钱还少，买不起。
再后来，白居易从首都长安下放到地方工作，先后在四川重庆、浙江杭州和江苏苏州这三个地方当刺史，相当于市委书记，才真正发财了。发财之后，他先在长安新昌坊买了一套小别墅，又在洛阳履道里买了一套大别墅。这时候白居易已经50多岁，总算鸟枪换炮，给自己弄了两套像模像样的房子。
白居易先生参加工作18年之后才买到自己的房子，这还是他外放到地方时才得以实现，上文提到的那位“住建部部长”郑权先生，据新旧《唐书》《资治通鉴》记载，进士出身，“家多姬妾，禄薄不能赡，因（郑）注通于（）守澄以求节镇”，意思是郑部长老婆众多，工资不够花，温饱成了问题，于是结交当朝权阉守澄，结果此君被外放为岭南节度使。唐朝中后期一地节度使，掌管数州军事、民政和财政，事实上是半独立国，郑权先生恐怕到了这个时候才摘掉“租房一族”的帽子。
欧阳修
大宋嘉祐二年(公元1057)正月六日，仁宗赵祯任命翰林学士欧阳修权知贡举（主持会试，即本年度的主考官），至三月五日，录取进士388人，多为北宋各个领域的代表人物。短短两个月，可说是文星璀璨的两个月，北宋政治界、思想界、文学界的各种代表人物都在这两个月中崭露峥嵘。唐宋八大家中的宋六家均齐集京城，其中四大家与这次贡举直接有关：欧阳修权知贡举，曾巩与苏轼兄弟均于此科进士及第。另两大家也有间接关系，苏洵是为送二子（苏轼和苏辙兄弟）应试入京，安石在京任群牧判官（帝国主管公用马匹机构的二把手，这个时候的一把手“群牧使”正是包拯，另一位“群牧判官”为司马光，呵呵，地球太小鸟，历史也太短鸟，北宋历为家喻户晓的三个人一时间同署，充当帝国的“弼马温”），安石变法的主要代表人物亦于此科进士及第。
大幕拉起之前，灿烂炫目的追光聚焦这位主考官，宋六家之首，嘉佑二年主考官，51岁的欧阳修先生，推举了好友梅尧臣（梅圣俞）为参详官（又称“小试官”，负责考试录取等具体工作），梅尧臣在阅卷中激赏苏轼的文章，向欧阳修推荐，取录为第二名。在欧阳修和梅尧臣亲手翻开北宋历史精彩篇章的同时，两人之间往来唱和的一首小诗《答梅圣俞大雨见寄》里面，欧阳修道出在京城汴梁为官的寒酸：“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。”意思是在京城工作这么长时间，一直没有混上自己的窝，一直在小胡同里租房（“僦古屋”）住，很惨。
欧阳修确实是一个“苦孩子”，他老爹当年任绵州司户参军（地级市财政局局长）时住在“司户官舍”（绵州市财政局家属楼），生下了他。后世好事者，还把那间宿舍命名为为“六一堂”(欧阳修号六一居士)，以志纪念。不过，这在大宋朝是普遍现象，地方官吏可以免费使用公家房，娶妻生子，司马光先生生于郫县官廨（机关宿舍），其父时任该县县尉（县武装部部长间兼公安局局长）。
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问题是，当欧阳和司马两位先生到首都汴梁为官，依照大宋帝国官员管理办法，政府不负责他们的住房，需要个人解决，即便他们身为四品（司局级）以上的官员。且不说他们，沿着时间轴，往前推。北宋开国位状元，官至帝国国防部副部长——枢密副使杨砺先生，60多岁的时候照样借房子住，69岁死的时候，宋真宗（仁宗的老爹）登门悼念，才发现其“僦舍委巷中，乘舆不能进”，意思是老杨头租的房子处于狭仄陋巷，皇帝的马车都进不去。真宗老爹太宗赵光义在位的时候，老将军刘福，官至凉州观察使（军分区司令员），也年过花甲，几个儿子曾经劝他建大宅，刘福愤怒地说“我受禄丰厚，足以租房居住。你们没有一点功劳以报答朝廷，难道可以营造居室，为自己安逸打算吗？”终没有采纳儿子们的建议。老刘头死了以后，太宗得知他说的话，赐给他的儿子白金五千两，让他们够买宅第。老刘头说得没错，他的官俸的确应付房租没问题（因为他有资格向首都“央产房管委会”——“楼店务”申请租住公家房，房租自然不是完全的“市场价”），但动真格买房产恐怕还是力不从心的，皇帝御赐白金五千两，才够一家老小买房。
宋朝建筑
笔者曾经驾车行驶在北京郊外高速路上，抬头忽见一开发商树立的广告牌，其上书写赫然标语，字字具备极强杀伤力：“留子千万，不如传子一屋”。钱终究要花光，即便守财有道，遇到通货膨胀还要贬值，房子不仅保值还会。多年前，一位的哥，与笔者闲聊，说：“我们这些北京土著，干出租也刚够养家糊口，如果没有祖上留下的几所房子，根本没法活。”刘福的儿子们早在这位的哥前一千多年就明白这个道理，奈何刘老爷子始终活在“激情燃烧的岁月”之中，根本不能理解子孙们的担忧。但是有一处疑点：究竟是谁把刘老头的话传给了宋太宗？或者换一个角度问：刘老头这话难道仅仅是给儿子们听的？是不是他故意“漏风”给皇帝呢？
电视连续剧《天下粮仓》有此情节：大清乾隆朝仓场总督米汝成，表面上为官清廉，执政严明，临死前嘱咐心腹将多年来贪墨的银子装入棺材夹层，并留有遗书，告诉初入官场的儿子米河，老爹是如何发明带有夹层的米仓，如何倒卖官量中饱私囊……的“嘱托”却大大的出乎观众意料：米汝成“要求”儿子开棺取银，向皇帝揭露他的罪行……米河真的照做了，结果也正如米汝成“设计”的，米河因为大义灭亲，被皇帝破格提拔，子承父业……
苏辙
下面，我们再聊聊一位同样苦心孤诣的父亲——苏辙。
苏辙和苏轼弟兄俩，恐怕也跟刘福儿子们一样需要“抱怨”，二苏的父亲苏洵也是做了一辈子的官除了眉山老宅，没有给儿孙留下一处房产、一块土地。苏东坡一辈子买了好几套房子，但是没有一套是在首都汴梁买的。后来他儿子在汴梁结婚，没有新房，老苏很着急，借了一个朋友的房子，才算把喜事办了。
而苏辙，在眉山老家旧宅里住了18年，嘉祐元年进京。第二年，等到他和苏轼考中进士（这还得拜欧阳修先生所赐），老爹苏洵也做了十来年的官，在京城却没能置上房子，任由兄弟俩借住公署。后来苏辙、苏轼的妻子和孩子也来到京城，加上丫环保姆，一家老小几十口，公署里住不下，苏洵才去租了一处宅院。
嘉祐五年，苏洵带苏辙移居河南杞县，也是租的房子；嘉祐六年，苏洵带苏辙回京闲居，还是租的房子；直到治平三年苏洵病故。
老爹过世后，苏辙守孝3年，再来京城做官，已经31岁，该自立门户了。然而他的运气似乎不大好，熙宁元年朝廷分房，他在家守孝，没赶上；熙宁三年皇帝赐宅，他去了河南淮阳抓，还是没赶上。眼瞅着朋友李遵度在洛阳买地建别墅，巩在扬州扩建住宅，苏辙心里难过，在诗中感慨道：“恨无二顷田，伴公老蓬莱。”
其实，苏辙也应该看得明白，前人白居易就告诫知识分子们“京城居不易”，李尊度和巩没在汴梁买房置地，而是跑到外地实现了安家的理想；终于，当苏辙下放南京时，看到安石也在南京并早已置地买房，“以为终老之计”，他免不了再次感慨一番——此时已经56岁的苏辙算是大彻大悟了——这个类似于在北京毕业的大学生，就业在京城，买不起房子成了“北漂”，于是高呼“逃离北上广”，奔向二线城市。
元符三年，苏辙回河南许昌定居后，狠狠心拿出攒了大半生的工资，卖掉一批藏书，花了几年时间，陆续买下“卞氏宅”、“东邻园”、“南园竹”，又改建、扩建，置了一处百余间的大院落，安顿下全家老小。不过心愿满足了，他一生的积蓄也耗尽了，“盎中粟将尽，橐中金亦殚”，于是又自责“我老不自量”，到了这把年纪还来做房奴。（摘自经济观察网）
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清朝房价：普通人一年收入够套房
清朝末年人口大约4至5亿，是现在的1/3。那么，清朝房价是现在的多少呢？
靠谱的比较，是用普通人的年收入来比，看到底多少年的收入可以套房。
七个例子
由于清朝人不研究房价，所以查不到系统的材料，只能找几个例子，不知道是否能全面反映出当时的情况：
清朝古宅
例一：乾隆十六年(1751年)，天津丁予范在刘家胡同二道街买了一块地，盖了一处四合院，这四合院占地近一亩，盖了10间房，连买地带盖房，花了180两银子。
清朝古宅
例二：道光十八年(1838年)，天津任秀坡花200两银子，把丁予范在刘家胡同二道街开发的这套四合院接了下来，加盖一间客房、一间门楼、三间书房、三间板房，总共了350两，卖了600两。
清朝古宅
例三：乾隆十二年，北京内城西北角太平湖东(新街口)，七间半85两，相当于现在12750元。
例四：乾隆十三年，北京内城新帘子胡同(长安街南，新华门与和平门之间)，四间瓦房70两，相当于现在10500元。
例七：咸丰七年(1857)，浙江山阴县三十六都三图有人卖房，共计平房3间，卖了60两(同上).
(备注：下面按每间大约15平方比较)
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当时米价
大米与稻谷
为了能与现代可比，按大家常用的粮价来做衡量。
在清朝米价的波动比较大，按太平盛世的清乾隆年间算，粮价大约15文钱/升。一升米据说大于1斤，不到1.25斤，按照多1.25斤来算，现今超市的米价1.8元/斤，则一升米价格为2.25元/升。1两银合1000文，1000/15×2.25=150元，清乾隆的1两银子相当于现在150元。
房价与米价比较
清朝古宅
1两=1000文，则新街口的房子(七间半)换算=85000文，新帘子胡同的房子(四间)=70000文，分别相当于5667升米和4667升米。
如果每间房子按照25平方米计算，新街口房子面积187.5平方米，新帘子胡同的房子面积100平方米，则新街口的房价为30.23升米/平方米，新帘子胡同的房价为46.67升米/平方米。
一升米据说大于1斤，不到1.25斤，姑且按照多1.25斤来算。超市的米价1.5元/斤，则一升米价格为1.88元/升。目前，新街口的二手房单价在3万元/平方米。
用升米来衡量，今天的房价就是15958升米/平方米。
今天的房价粮价比，是清代的528倍！也就是说，今天要想买同样的房子，得用比当年多527倍的粮食去换。
房价与收入比较
房价与收入
《大清会典》卷二一“文职官之俸”条：“一品岁支银180两，二品150两，三品130两，四品105两，五品80两，六品60两，七品45两，八品40两，正九品33两有奇，从九品、未入流31两有奇”。此为基本工资，称“正俸”；而“京员(机关和京城地方官员)例支双俸”，即在基本工资之外加发同样数目的津贴，称“恩俸”；此外“每正俸银一两兼支米一斛，大学士、六部尚书侍郎加倍支给”，称“俸米”；三者相加，就是清朝公务员的工资了。
一个七品知县工资45两加45斛米，年收入约合56两银，相当56×150=8400元。(1斛相当100升)
清五品郎中何刚德《春明梦录》云：“余初到京，皆雇车而坐，数年后始以24金骡，雇一仆月需六金；后因公事较忙，添跟骡，月亦只费十金而已。”一只骡子24两×150=3600元，一个仆人月工资6两×150=900元，比现今的标准略低。
从以上可以看出，清代的官吏收入是很低的，一个七品知县的工资抵不上一个仆人，所以清代的官员贪污是必然的，所谓3年清知府，十万雪花银，实在与工资不成比例，所以实际收入高得吓人，相当于年收入500万元。
清代无论官吏还是仆人，在北京市区范围内买得起一套四间瓦房(草民买差一点的)，相当现在100平方米的房子，需要多少银子呢？
答案是：普通人一年的收入就够套房子了。
(现在说的一人多少年收入套房，也是取普通人。不要拿一个穷困农民的收入来算，那样的话，他1000年的收入也买不起北京新街口一套房)
并且，清朝人买的，基本上还是连排别墅型，还没有公摊面积。
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幽静古镇令人向往
两千九百多年前的一桩地产交易
要了解古代的房地产市场，首先要知道古代是否有房地产交易。在多数人的印象中，房地产交易也就是近二十几年的事情，而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、房奴、开盘、过户，这些热门词汇都是近这些年才出现的。其实，事情并不是我们想象的那样。
研究古代房地产多年的专栏作家李开周告诉记者，现在房地产市场上的现象在古代也有，根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。
西周青铜器鸭形盉
在一个名字叫“盉”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致就是在公元前919年农历三月份，一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值一百串贝壳的几件品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。
这是目前发现的早的一宗不动产交易。
而就在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉三十二年又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。
这次记录的是周厉买地的事，周厉为扩建宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉赖账，周厉派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。
周厉买地花了多少钱，铭文上没写。不过李开周说，有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。
周厉姬胡
有土地买卖，就应该有房产商开发。那么，早的房地产商究竟出现在什么时候呢？是否这时候就已经有了开始琢磨着从房地产中谋取暴利的商人呢？
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古代只有二手房买卖，倒腾房地产多为玩票
李开周告诉记者，如果我们所说的开发商指的是现代房地产开发企业，那么中国古代肯定是没有这样的开发商的，因为中国古代没有企业，而且在古代，房地产市场主要还是以二手房买卖为主。
古代建筑
在古代，一套住房的代业主，一般都是自主建房，也就是说，这套住房开始一般都不是从市场上买来的，都是代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。
不过到隋唐时，倒是有人专门开发商铺，盖好之后，或租或卖，从某种意义上讲，他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人，就是其中的佼佼者。
李开周说，窦乂这个人传奇，他生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个公务员，住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了，一直没人买。窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天都收上来几千钱的房租。
谭非翎饰窦乂（贞观长歌）
再后来，窦乂听说当朝太尉 喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了 。 很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。
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除了像窦乂这样的开发商，古代的开发商还有一些是公务员、退休干部等，甚至官府自己就是开发商。
比如在北宋，政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给财政搞创收。怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。
但是李开周说，这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的一种，没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末，中国一直没有职业的开发商，只有业余的开发商。
职业开发商到民国才正式出现
为什么古代没有纯粹的开发商。李开周告诉记者，首先，从汉朝开始，传统中国一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。
北宋初年陶毂
其次，做开发商需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子，一个是南北朝时候的梁朝郡萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户，名叫求仲，多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。
直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。
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