[摘要] 3月25日14点深圳世联地产顾问股份有限公司（SZ002285）在其深圳总部召开新闻发布会，发布世联地产2010年报。2010年世联地产实现总营业收入12.7亿元，较上年同比大幅增长72.29%；实现利润总额3.3亿元。世联地产成代理销售额破千亿地产服务商。
世联发布年报：2010年净利增60% 代理销售额破千亿
3月25日14点世联地产顾问股份有限公司（SZ002285）在其深圳总部召开新闻发布会，发布世联地产2010年报。
世联地产召开2010年报新闻发布会 图片来源：房天下
报告显示，2010年世联地产实现总营业收入12.7亿元，较上年同比大幅增长72.29%；实现利润总额3.3亿元，其中归属于上市公司股东的净利润2.4亿元，同比增长60.29%。
世联地产成代理销售额破千亿的地产服务商
根据年报显示，2010年已实现代理销售额突破千亿，达到1216亿；据了解，总部在深圳的世联地产因此成为中国代理销售业绩突破千亿的上市地产综合服务商。
2010年世联地产代理及顾问策划两大主营业务均有大幅增长。已结算代理面积为1188万平方米，同比增长93.9%，销售金额与销售面积分别占商品房销售总额的1.06%和2.32%。
此外，2010年世联地产顾问业务实现业务收入3.11亿元，同比增长96.83%；共执行顾问项目个数565个，其中地方政府或土地运营机构策划项目44个，单个顾问项目收入增长明显。另一方面，公司还探讨业务的外延式发展路径，通过股权收购方式布局业务，2010年相继并购了山东市场的信立怡高与四川前三甲的四川嘉联，迅速提升区域市场占有率。
世联地产2011年将继续推进化和规模化发展，将主营业务做到，代理业务将坚持以深化城市升级和规模扩张为主，大客户服务和外延式增长为辅的发展模式。顾问业务将继续强化规模发展，加速顾问住宅类业务落地分公司，加大对工商业务的拓展力度，加速世联在写字楼和商业的发展。
2011发展以并购为主 吹响进军三四线的号角
从业务收入贡献比重上看，顾问、代理业务今年基本仍保持去年以来的“三七分”之势，经纪业务比重继续下降。未来一段时间公司仍将以代理业务发展为重，并以目前较为稳定的简单化、专业化和强复制性业务结构实现向三四线城市的快速渗透，完成公司“得三四线者得天下”的业务发展策略。从区域业务比重上看，公司在今年已经实现了向性扩张的迈进，传统高权重市场珠三角区域今年业务收入占比下降14个百分点。
公司2010年新增代理销售面积4995万平米，同比大增140%，以今年完成结算的均价8543元/平米计算，未来可代理销售金额约4268亿元，为今年全年完成销售代理金额的3.5倍。公司项目储备充足，可充分保障未来2-3年的高速成长。代理费率方面今年与去年水平基本持平，为0.89%。
随着公司向三四线城市的扩张，低一级城市相对更高的水平将会提高公司整体的率，公司代理费用率未来仍存在上升的空间。
房天下：世联在2011年的发展是并购，在并购方面有怎么样的一个标准？是往一线城市还是往二三线城市发展呢？
世联地产集团总经理 周晓华
周晓华：世联在并购上有它独特的，在深圳的写字楼销售里面世联占90%，深圳的写字楼几乎全是世联卖的。同时世联开始开展服务业务，现在已经进入到五个城市，分公司作为渠道，世联将在分公司植入的新业务，所以世联有充分的准备。
在并购方面，我们这个行业的发展已经显现出来了。，是梯队，包括世联和在香港、美国上市的同行，我们这四家公司合计的市场份额也就不到8%，总共5万个亿，算下来是不到7千亿。第二，在城市领先的，包括在区域领先的一些公司，他们也积极希望能够有更好的发展。在这种情况下，有很多城市领先的公司和区域领先的公司，他们也渴望发展，比如员工有一个更好的发展平台，他们也希望能够在这个区域更好的提升。
但我们这个行业有一个特点，大家以前一直认为这是不需要投入的行业，实际上只有在低端运作的时候你觉得不需要投入。比如你是一个老大妈，在自己楼下开一家店，肯定不用投入，因为房子全是你的，不需要投入。但实际上进入规模化发展以后，服务企业是需要投入的，这是我们为什么上市，是因为服务行业需要投入。这从去年的发展已经显现出来了，从品牌到平台，这方面都需要投入。
作为城市领先的公司和区域领先的公司，它靠自己的资金是没有钱投入的，它需要提升就要投入。还有员工的成长，世联的培训和世联的文化在行业内是领先的，它也需要有助于他们。这两者有一个合拍，所以世联和当地领先的公司进行合作实现双赢，他们发展的空间更大，增长更快，我们也会填补市场的空白，把我们的文化、组织和平台投入，直接和他们对接，这样也缩短他们的发展周期，这是一种双赢。
因此，我们从去年开始就往这条路上走，我们往后也会继续深化加大这方面。希望世联在这个行业里面探索出一条服务型企业的合作之道。
你服务不到它，你怎么管它呢？这就是世联的理念，我们希望探索出一条路出来。从去年合作公司的情况来看，我们的积极探索有了和成果，我们还会继续探索下去，不只是有多少钱的问题，因为我们是人力型企业，钱不是核心竞争力。
房天下：问一下海斌总，我看过世联报告，说“得二三线城市得天下”，想听一下在数据上有什么支撑。
世联地产市场研究部总监 海斌
海斌：未来二、三线城市为什么会成为房地产发展的一个核心呢？主要从几个方面来讲。，目前从国家的战略规划和区域规划来讲，大家看到有很多城域经济区的区域规划，都是在以二、三线城市为核心，这有资料显示。
第二，东部沿海的产业转移在向内部走，在向中部的郑州和西南的成都走。比如说富士康iphone3是在郑州生产，ipad是在成都。因此，产业的转移是在向二、三线城市走。
第三，城市的数量，地级市以上660个城市，现在中国房地产市场的发展从刚开始是4个城市，现在又加上武汉、长沙等，基本上有40个城市，还有一些是四级城市，这些城市的房地产市场是刚刚起步，而且这次受政策的影响也小。
第四，从开发商的布局来看，基本上都是化布局，而且70%以上都在二、三线城市布局。我们再看一个近的数据，各个城市今年二月份的成交量，北京、广州、上海、深圳二月份的成交量相比去年二月份是下降22%，我们看12个城市，包括杭州、济南、青岛这些城市是同比增长27.8%。6个地级市，包括东莞、佛山、无锡这些城市，它的成交量同比去年增长了54%，这些城市的整体同比是增长20%。我们看到二、三线城市的增长幅度水平远远大于一线城市。
从几个方面来看是印证了要往二、三线城市发展的结论，具体研究的内容我们会继续跟进。
紧随万科等大型房企 世联看好商业地产业务
房天下：今年万科的郁总是把方向转向商业地产，世联在这方面有什么？
世联地产召开2010年报新闻发布会 图片来源：房天下
世联地产集团副总经理、董事秘书 梁兴安：开发商转向商业地产，其实几年前就开始了，只不过去年一年明显，是近很多开发公司成立专门的商业公司。这标志着中国房地产的一个新阶段到来，即进入一个双轨的时代，主要是安居房和商品房。同时也进入商业地产作为开发商的主力战场的时代。
，和开发商面临的环境不同，我们的住宅有很大的空间。未来很多年，即使是安居房，我们看到在总量当中，有人估计未来的供应量是占整个住房市场的20%，还有80%住宅的开发和营销空间。我们目前在市场上占的份额低，所以我们会继续住宅的营销服务，这仍然是世联的主要业务。
第二，开发商转向商业地产，世联作为一个服务市场的公司，肯定也要有相关的服务。世联过去所做的商业服务更多是以顾问的方式，比如商业定位、战略，把它作为开发系列当中的一个产品来提供服务。2011年开始，世联也着手应对这个趋势，捕捉未来开发商的需求，成立专门的商业和写字楼团队。这个团队继续发挥我们过去在全区战略定位研究的，同时深入到写字楼的销售和商业的招租以及运营管理的服务等一系列服务。这个团队目前的人数已经不少了，他们正在紧锣密鼓的在各地创新他们的服务模式，来开拓这个市场。
同样，商业地产是世联未来增长的一个重要的理想，世联看好这一块业务。
房天下：以前经常听到世联是做顾问的产业，早的时候，世联和其他国际咨询公司也pk过，我不知道未来世联在咨询收入上面有没有大的提升计划，怎么提升这个含金量？
世联地产召开2010年报新闻发布会 图片来源：房天下
世联地产集团总经理 周晓华：世联做的咨询是在房地产行业内的咨询，主要有几个方面：
是服务于政府的房地产相关部门。比如房管局、规划、拆迁、改造办等和房地产相关的管理部门，包括管委会等。
第二是服务于一些者。比如有钱想房地产的、土地的这一块客户。
第三是大的央企和国企。比如像韵头这样一个省的大集团，比如像海尔，海尔是制造业进入到房地产。
和国际的咨询公司相比，他们是管理咨询公司，麦肯锡、特尼是属于战略咨询公司，世联服务的客户和他们不一样。但本质上是一样的，世联也是属于咨询，为客户做决策服务。
从规模来讲，我们是房地产行业的。世联的员工数大概800个人，国际咨询公司不知道有没有800人，我当时说一千人的时候，已经是亚太了。
未来发展空间是巨大的。因为世联的顾问是2009年成立，到现在是第二个10年的年，也就是从2009年开始，我们经过前十年的积累，后面的十年会快速发展。
空间在哪儿呢？这可参考我们的城市化历史。
例如中国高铁建设，高铁的建设不仅仅是铁路。像日本1951年开始有高铁，有了高铁以后整个城市的规划会沿着高铁布局，相当于资源重新分配了。高铁的建设，带动城旧改、产业转移，包括中国的工农区域化。现在中国的城市化进入到一个新的机会，由原来的一个新城的城市发展进入到都市化大区，这是拉动下一个十年的城市化。
所以，中国新一轮城市化为世联就提供了广阔的市场空间和发展空间，未来世联的咨询顾问业务也会稳健的往前发展。
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