[摘要] 3月深圳楼市数据出台，据深圳市规划国土委网站的数据显示，今年3月，深圳一手商品住宅共成交2666套，比去年同期下跌11.19%，成交面积22.8万平方米，同比下降12.67%，均价为19424元／平方米，同比也下跌4.94%。这是今年开年以来深圳楼市第三个月下跌。
深圳新房价格连续第三个月下跌
（来源：中国证券报）3月深圳楼市数据出台，据深圳市规划国土委网站的数据显示，今年3月，深圳一手商品住宅共成交2666套，比去年同期下跌11.19%，成交面积22.8万平方米，同比下降12.67%，均价为19424元／平方米，同比也下跌4.94%。这是今年开年以来深圳楼市第三个月下跌。
市场认为，深圳楼市“三连跌”的背后，是国家房地产宏观调控政策发力、央行加息等多重因素的“叠加影响”。
对于房地产市场而言，一方面是目前楼市调控政策仍在步步缩紧，另一方面，抑制通胀的相关政策也在对楼市产生收缩效应，这使得楼市购、销双方都受到影响。
值得注意的是，在成交三连跌的同时，深圳房地产市场上还出现了可售房源大幅减少的特殊状况。
据深圳市规划国土网预售许可信息显示，今年1至3月，深圳全市只有10个楼盘项目取得预售许可，其中1月有6个，2月1个，3月3个；而去年同期则有23个楼盘获得预售许可。
预售许可大幅下降，导致目前深圳可售商品住房套数仅有19087套，按照去年深圳的成交数据，仅满足六个月的购买需求。
有市场分析认为，预售许可大幅下降表明深圳楼市再度进入了购销双方“短兵相接”状态；而也有市场分析认为，这里不排除少数房地产开发商面对国家调控政策采取“”策略的可能，是在今年各大城市房价调控目标纷纷出台、上涨预期依然强烈的当下，很多开发商仍寄希望于后市，指望通过延迟开盘获取更高利润。
对此，深圳市规划国土委有关负责人表示，深圳坚决打击各种行为，发现一起查处一起，保障房地产市场秩序平稳正常。
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房企季度销售露玄机 深圳房价在"虚跌"？
房企一季报陆续出炉 销售大幅下挫
富力、复地3月销售额分别同比下降27%和31%
开发商销售连创新高的局面已悄然发生了逆转
（来源：财经日报）多家上市房地产企业近期披露的一季度销售数据显示，业绩放缓成为主旋律，尤其是多数城市实施限购政策以来，由于成交持续萎缩，一些房企正常的销售计划被打乱。
截至目前，万科A(000002.SZ)依然是销售。该公司发布的数据显示，今年一季度公司累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元；与去年同期相比，销售面积和金额分别增长145%和135%。其中，3月份实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别同比增长64.5%和47.8%。
不过，与去年下半年连续几个月突破100亿的业绩相比，万科的销售明显出现了“滞涨”迹象。万科董事会秘书谭华杰表示，调控已经对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓。
此外，碧桂园 (02007.HK)披露的信息显示，季度集团共实现合同销售金额约93亿元，合同销售建筑面积约144万平方米，同比分别增长约45%及26%。雅居乐(03383.HK)也于7日晚间披露数据，该公司前三月实现合约销售金额约94亿元，同比增长约62%；合约销售面积约72万平方米，同比增长约34%。
从年初确定的全年销售目标看，万科季度完成了1400亿全年计划的25%，刚好达标；而碧桂园完成了430亿目标的21%，雅居乐完成了370亿年度计划的25%。
值得关注的是，上述三家公司都属于快速周转型企业的代表，并且二、三线城市项目比例较高，受到宏观调控的影响相对较小，与这三家公司相比，不少公司一季度的数据均未能达到既定目标。
多数项目集中在一线城市的富力地产(02777.HK)，在季度实现销售收入共约59.4亿元(按照已经签署的销售协议)，销售面积约36.6万平方米(按照已经签署的销售协议)，与去年同期比，分别下降20%和42%。3月，富力销售额约为22.12亿元，同比下降27%。截至一季度末，富力400亿年度销售目标仅完成15%。
同样是在7日披露首季度数据的世茂房地产 (00813.HK)称，前三月录得累计合约销售额63.4亿元，同比增长15%。据悉，世茂房地产2011年合同销售目标为360亿元，以此计算，世茂一季度仅完成全年销售目标的17.6%。
虽然大多数开发商均表示，季度销售一方面受到传统淡季因素的影响，另一方面则是推货量不足，但也有开发商承认宏观调控，尤其是限购令的冲击比较大，而这个表现主要体现在3月份的数据上。以行业标杆万科为代表，其3月份销售93亿，虽然高于2月份，但比1月的200亿出现了大幅下滑。
复地集团(02337.HK)3月期间的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期8.99亿元减少31%。复地对此分析称，原因主要在于3月份公司在一线城市项目没有新增供应，从而导致销售面积增长的同时，总销售金额有所下降。
但业内多数分析认为，2月底各主要城市先后发布新政实施细则，虽摆脱春节长假影响，同时供应面积有所上升，但调控政策对市场已经产生显著影响，整体市场成交仍处于低位。
广州颐和地产集团副总裁赵永爽指出：“调控对市场的影响明显。”而万科相关负责人也在接受媒体采访时预计，随着未来货量供应的增加，行业的存货水平会有所上升。
不过，截至目前，市场上依然没有出现开发商明显的现象。在7日广东10家房地产企业联合举行的新闻发布会上，绝大多数企业高管闭口不谈房价，其中两位高管甚至声称：“不要幻想房价会下降。”
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加息与提高公积金利率叠加 促使楼市拐点早到
（来源：房天下业内论坛）中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。至此，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%，五年期贷款利率达到6.8%。
此次加息是继今年2月9日后央行在年内的第二次加息，也是自2008年12月23日以来连续第五次加息。
业内人士认为，加息叠加此前的调控措施，楼市调控将进入量变到质变的过程,下半年或迎来楼市促销季。
另外，住建部日前也发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金利率。其中贷款利率上调0.2个百分点。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.5%上调至4.7%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.0%上调至4.2%。
昨日上海公积金管理也发出调整公积金存贷款利率的通知。从4月6日起，上海个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点。
值得注意的是，由于目前各大银行已基本取消首套房贷利率优惠，连续加息后，住房公积金贷款和商业贷款之间的 “利差”进一步扩大。五年期以上商业贷款利率目前为6.8%，公积金则为4.7%，两者利差高达2.1%，公积金贷款的进一步凸显。
注：商业贷款100万元，等额本息，20年。中原集团提供。
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主要城市楼市成交大跌 大开发商业绩不降反升
当不少人相信房价将会因为主要城市一季度成交量的而迎来拐点时，以万科为龙头的多家上市公司却宣布今年一季度业绩较去年同期大幅度上升。中国房产集团联合中国房地产测评共同发布的《2011年季度中国房地产企业销售排行榜30》更是透露，今年一季度销售0名的房地产公司销售额较去年的0名房地产公司，同比上升了64%。
一位房地产分析师说，按照目前各家公司的业绩，开发商根本不可能因为资金链紧张，而在一线城市大幅度打折卖房。
成交向大开发商集中
来自各地房管局的统计数据显示，一季度北上广深四地的楼市成交量均较去年大幅下滑，下滑幅度都在四成左右。中指研究院监测的30个城市中，3月份有近八成城市较去年同期成交下跌。值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度，达48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
在主要城市房地产成交数据出现大幅下滑的同时，部分开发商业绩却“再创新高”。
前日世茂房地产[12.18-1.46%]公布今年季度业绩，累计录得合约销售额63.41亿元，同比增加15%；总合约销售面积50.48万平方米，相比之下，去年同期为45.9万平方米；平均售价方面，由去年的每平方米1.1999万元，增加至今年的1.256万元。
此前，万科公布了今年季度的销售业绩，累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元；与去年一季度相比，销售面积和金额分别同比增长144.6%和135.3%。
与此同时，首创置业[3.100.32%]也透露，累计实现签约面积22.6万平方米，签约金额25.2亿元，较去年同期分别增长41%和42%。同时，明发、合景泰富[6.170.33%]等多家房地产公司均宣布一季度销售业绩较去年同期有一定幅度上涨。
《2011年季度中国房地产企业销售排行榜30》显示，今年季度我国房地产企业销售金额10榜单和销售面积10榜单的门槛分别为88亿元和54万平方米，对比去年同期，10企业销售金额入榜门槛增幅达64%。在20榜单中，销售金额和销售面积入榜门槛分别为33亿元和30万平方米，而去年同期入榜门槛为29亿元和27万平方米，亦有所提升。
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二三线城市贡献大
为何在主要城市成交量大幅下跌时，开发商的销售业绩不降反增？参与制作《2011年季度中国房地产企业销售排行榜30》的中国房产集团分析师高岗告诉《每日经济新闻》记者，原因之一是如万科、恒 大等房企早在去年底就预测今年初市场成交可能出现下滑，把一部分于去年11月和12月取得的销售业绩留到了今年，因此一季度有了漂亮的销售业绩。比如万科一季度销售额的335亿元中，大约有100亿来自去年。和万科的情况类似，恒 大也有约40亿元的销售业绩，是在2010年底就已经取得的。
另一个原因，则是开发商在非限购的二三线甚至四线城市，销售额大幅增长。以广东的三线城市——佛山为例，去年保利700多亿元的销售额中，就有100多亿是由佛山地区的楼盘销售带动的。而这样的热销场景，同样也出现在其他的二三线城市。今年一季度取得较好业绩的公司，大多在有比较广的布局。
中原中国研究研究经理刘渊说，根据国家统计局的数据，北上广深的市场销售额仅占房地产公司销售业绩的5%，其他95%的销售业绩来自二三线城市。他提供的一份销售数据显示，在一线城市成交量大幅下滑的2、3月份，大连、南宁、苏州、成都、杭州都曾出现过同比100%以上的成交面积增幅。
不过，刘渊也承认，出现上述成交量大幅上涨，部分是因为这些城市因“计划实施限购令”的消息被公众提前得知，进而引发抢购潮所导致。除了上述因素外，也有一些城市是因为限购令未得到严格执行。
他表示，刚刚开始的二季度对开发商十分关键。如果二三线城市的市场成交量依然大幅猛增，那些在布局的开发商将没有迅售一线城市房源的压力，指望一线城市的房价因为资金紧绷而出现拐点，并不太可能。
据中原的二手房价格指数显示，一季度主要城市的二手房价格不但没有下跌，反而还微涨。
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调查称炒作楼市限购令影响成为房租上涨主因
（来源：瞭望新闻周）炒作“限购令”对租房市场影响拉抬租金，成为推动近期国内主要城市房租上涨的主因。治本之策还在于强化针对房产结构的政策调控
“我去年4月在西便门租了一套63平方米的两居室，月租3200元；昨天房东通知我说，要求将月租金提高到3600元，我不想再续租了。但是找了一圈后发现，房租都涨了。”在北京工作的高田既郁闷又疑惑，为什么房租涨得这么猛？
《瞭望》新闻周刊近来在房屋租赁市场调研了解到，北京、上海、广州、南京等热点城市房租连续两年呈快速上涨态势。今年一季度，部分城市房租同比增幅超过10%，有的超过20%。
业内人士告诉本刊记者，租金快速上涨与房价居高不下、中介公司借“限购令”炒作等因素密切相关，也暴露出中小户型房源严重不足的结构性矛盾，“我国要形成租售并举、多渠道解决住房问题的格局，还需要加大楼市结构调整力度，同时要有效租赁市场。”
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城市房租全线快速上涨
前述高田租房的经历并非孤例，在南京工作的黄静也有相似的遭遇，“去年房东已经涨两次房租了，60平方米不到的房子，去年初也就1200元，现在已经1800元了。”在南京后宰门租房居住的黄静向本刊记者叫苦不迭，“近，房东又来电表示要涨房租了。”
从本刊记者采访看，东部一线城市近两年房租上涨可谓“来势汹汹”，与此同时，二三线城市房租也逐步跟进。
“京15条”出台以后，引发北京的房租上涨声一片。根据“我爱我家”市场研究院的统计，3月中旬，北京市租赁市场交易总量环比3月上旬上涨了8.5%，与去年同期相比上涨了22.2%。北京市租赁均价为3162元/月/套，与去年同期相比则上涨了16.6%。上海房屋租赁指数室发布的报告显示，2月上海房屋租赁指数为1276点，较1月份上升15点，涨幅比1月扩大1.03个百分点。高、中、低端租金全线大幅攀升。
据国家统计局广州、江苏、内蒙古、陕西调查总队的统计数据，今年以来，广州房租出现较大幅度的增长。2月份广州房租环比上涨1%，同比大幅上涨了21.9%；江苏省2月私房出租价格同比上涨12.5%，与1月份相比上涨了1.8%；内蒙古自2010年四季度起，到今年2月底，呼和浩特、包头、鄂尔多斯、呼伦贝尔等城市的房屋租金，涨势明显。调查显示，这些城市的租金水平总体上的涨幅一般在3%到4%左右，其中周边区域和城乡结合部区域，上涨的幅度较大，一般在5%左右，的涨幅在7%左右；陕西省2月份私房租金同比上涨19%。
值得关注的是，根据国家统计局的数据，居住类价格同比上涨过快是推动目前CPI上涨的重要因素，仅次于排在的食品价格上涨。
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四因素合力推涨
多位受访业内人士和租房者表示，有四种因素在推高房租：
其一，房租快速上涨背后有中介公司炒作“限购令”的因素。本刊记者到位于北京西城区的中大恒基房屋中介机构询问租房时，一位中介人员说，“京15条”对外地人购房进行了严格限制，导致大量欲购房者由买转租，增加了租赁需求，“租吧！现在不租，往后租金还会上涨。”
“一些人把租金上涨归因于‘限购’，这是不正确的。”北京中原地产市场总监张大伟解释说，事实上，“限购”使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家楼盘在“限购”后增加了10%的出租房源就是证明。
“租金上涨中介得到的就会提高。”南京“满堂红”置业公司主管 告诉本刊记者，比如一些城市规定了租金在1500元以下，只能收取房客半个月的租金作为，如果租金超过了1500元，就可以收取租赁双方各半个月的，“有的中介为了多挣钱，会想方设法拉抬价格。”
北京居民宋先生也向本刊记者表示，近期住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段，“中介劝房东提价现象普遍，有的甚至报出的价格惊人的一致，其背后有明显的人为操纵痕迹。不排除中介联手炒作抬高房屋租赁价格。”
其二，“结构性短缺”。 说，许多大城市中租赁房供应总体充足，但供应结构严重失衡，“中低租金的中小户型紧缺，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。”也正因此，一遇需求增加，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。
其三，通胀预期驱动。从通胀的角度看，至少有两大因素会使房东提高租金，一是各类生活消费品价格明显提高；二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。
其四，“租房旺季”使然。许多大城市春节后的租房客比节前要增加三四成甚至更多。春节后新增租赁需求的主要是返城务工人员和大学毕业生。每年到4月份，房租会趋于平稳，但是6月份又会因大学生毕业而紧张。
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租金骤涨需综合治理
国家统计局江苏调查总队消费价格处处长赵继东告诉本刊记者，租金上涨与房价高有关，房东都认为现在房价高，租金也应该涨，“房价久调不下，一定程度上也支撑了房租上涨。要通过持续调控改变房价只涨不跌的预期，这是遏制租金过快上涨的根本。”
说，楼市的结构调整要下大力气抓落实，“相关部门几年前就有鼓励建设中小户型住房的政策，但是这么多年来，开发商出于利益考虑，多是以大户型为主打产品。有关部门新近规定70%以上的土地用于廉租房和中小户型住宅开发，这个要求一定要落到实处。”
他分析说，目前南京市场每年出租房需求量约10万套，公共租赁房今年的建设任务是2万套，“即便是今后维持这么大的建设力度，扭转结构也要好几年。从市场供需来看，房租上涨可能是一个较长的趋势，调结构要常抓不懈。”
“我爱我家”经理舒莉莉为本刊记者分析说，按照国家规定，房屋出租先要到房管部门备案，出租后要交纳5.5%的税收。为了逃税，市场上90%以上的出租户没有备案登记，管理部门掌握不到情况。这也是租金市场难以规范的原因。住建部近日表示要规范租金市场，建议加大对出租户的力度，可以通过减税收的方式，鼓励备案登记。
受访业内人士还建议，今年确定的保障性住房建设目标为1000万套，较去年几乎翻了一番，而公租房将成为其中的“主力军”，“既要大力发展公租房这种融合保障和市场的有力‘武器’，也要加快促进市场化租赁房的供应，让更为广泛的社会群体通过租赁解决‘住有所居’的问题。”
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