[摘要] 一季度深圳房价下跌10.04%，楼市进入观望期？
密集的房地产市场宏观调控效果在深圳得到初步显现。根据市规划国土委每日统计数据，今年一季度深圳新房价格为每平方米２００２２元，比去年第四季度上涨２．１％，但是，与去年同期相比，下降幅度高达１０．４％。
统计显示，今年一季度全市新房成交８６００套，与去年第四季度１２１３６套相比，大幅下降２９％。但与去年季度７９８３套相比，增加７．７％。一季度成交面积为７２．６万平方米，与去年第四季度的１０７万平方米相比，下降３２％，与去年季度的７１万平方米相比，上涨２％。
深圳中原的监测显示，今年季度，深圳新房成交均价为每平方米２００２２元，比去年同期下降１０．４％。但是，与去年底相比，小幅上涨了２．１％。
有人士表示，去年以来，随着国家和深圳房地产市场调控政策的密集出台，深圳房价过快上涨的势头得到了初步遏制。
根据市规划国土委公布的数据，２０１０年全市新建商品住房成交规模明显下降。去年全市新建商品住房销售面积３１３．１５万平方米，与去年同期相比下降５２．６％。其中以１２月份为例，新建商品住房成交面积３１．４７万平方米，环比１１月减少３％。新建商品住房成交面积已连续三个月下滑。
在去年底１２月份，新建商品住房均价为每平方米１８９１０元，较去年初２月份每平方米均价２４１６６元的水平下降２１．７％。年底１２月份房价比年初水平出现较大下降。
而今年３月份，我市新房成交均价跌破每平方米２万元，为每平方米１９４２４元，与２月份的每平方米２０５８８元相比，下跌５．６％。
业内人士表示，在今年以来的多重楼市调控政策之下，市场再度陷入观望之中。４月４日～４月１０日这一周，全市新房成交套数为３４７套，比前一周的下降幅度达到２０．９６％。
深圳中原市场部总监认为，近期全市的新房、二手房成交量均下降，成交均价也出现下跌。加息打破了此前关于房价调控目标引起的房地产调控力度减弱的猜测，在加息和贷款难度提高的背景下，市场将持续观望状态，楼市压力将继续加大。（来源：房天下业内论坛）
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楼市抑或进入观望期？
14日，记者从深圳市地税局获悉，从今年７月１日起，深圳的二手房交易或将按照评估价征税。随着政策的出台，二手房阴阳合同的潜规则将遭遇终结。与此同时，这个税收政策也将导致楼市进入更加长的观望期，由二手房交易纳税增加而引发的一手楼市场产生的交易观望，是否会导致房地产拐点的出现，引发了市民的极大关注。
新政目的
抑制“阴阳合同”堵塞税收漏洞
昨日，市地税局相关负责人向记者透露，二手房交易按评估价征税７月起实施是初步计划，相关方案还要等待市政府正式批复。记者获悉，二手房按评估价征税主要目的是抑制“阴阳合同”，堵塞税收漏洞。
据介绍，二手房交易核定征税实施后，二手房交易或将有两种征税方式：一是按购房合同价格计征，要求证明房价属实的资料齐全、理由充足；二是对房产转让合同中的成交价格明显偏低的，由税务机关进行核定征收。
一位税务人员给记者举例表示，如果一个业主两年前以１００万的实际成交价格购得一套原始价格仅为５０万元的二手物业，并且通过阴阳合同终以５０万元的价格过户，那么在按评估价格征税后，他的个人所得税将是评估价和当初过户价格差额的２０％。“如果两年后现在这套房子价格被评估为１２０万元并以此成交，那么他将付出１４万元的个人所得税。再加上５．４％的营业税和附加费、城市建设费，他一共将付出１９．４万元的税款。”该人士表示，如果再加上印花税、赎楼等一系列费用那么总计花费将超过２０万元。“看上去从１００万到１２０万你赚了２０万，但事实上你卖了就会亏本。”
各方反应
中介：短期内二手房交易或井喷
记者针对即将出台的“二手房按评估价征税”新政，走访多家地产中介。虽然消息才刚刚放出风来，但是不少房产中介已经开始预测短期将迎来火爆的交易行情。“为了更低价买房，更高价卖房，短期内二手房交易肯定会井喷。”
万科租售房产经纪人卢先生告诉记者：“按评估价征税，从表面上来看是加重税费，可能会使交易市场冷淡。”但是，他表示这也是契机。在新政策还未正式实施之前，能够促进想卖出或买进的业主，觉得价格合适就赶紧决定，能够在税费加重前完成交易。长远来看，税费加重，或会相应减少。
世联行房产经纪人李小姐表示，以评估价过户会增加三笔费用：其一，作为买家，契税会提高，那么购房成本也就增加；其二，就目前市场行情分析，评估价肯定会高于原本售价，那么差额的部分就会产生２０％的个人所得税，方的利益会减少；其三，持有房产不满５年的，全额征收的营业税也会提高。在这种形势下，税费的增加基本上都会转嫁到购房者身上。税费的转嫁，终使得二手房市场价涨量跌，自住自用的刚性需求或受到“伤害”。那么，短期内，会推动一批有住房需求的人赶紧入手。
市民：新政是否会让房价再度上涨
业主林先生告诉记者：“二手房以评估价征税并不影响业主的。我的物业是单身，核定价格也不会有太多增长，交易时都是实收，感觉无所谓。”但业主周先生表示：“二手房以评估价征税，物业面积比较大的，核定后的成交价上涨税费会很重，转手可能也就不那么容易了。”
“刚需”吴小姐表示，她会加快买房的进度。但如果二手房按评估价征税，买大点的房子会增加巨额税费，还不如直接买新房子。她强调，希望政府出台政策时能够多从老百姓的角度来考虑。否则，新政不仅不能抑制房价的上涨，可能还会成为催化剂使房价再度上涨。
观点
政策指令或
过渡到一手楼市场
深圳市都会城市研究院院长 燕指出，如果按评估价过户征税，会对房地产市场产生两个方面的影响。其一，二手房交易市场多年存在的“阴阳合同”时代将被终结，能够有效地抑制避税行为；其二，按评估价过户征税，会导致二手房交易成本上升，房地产市场好的时候，则会把成本转嫁给卖方，反之，市场情况不好，转嫁的可能性就不存在。这个政策出台的时机还是比较合适的。
燕强调，按评估价过户征税是一种政策信号，即政府将全方位调控房价，并且将从二手房市场逐渐过渡到一手房市场，这时，市场上形成一个浓厚的观望气氛。如果下一步房地产调控政策进一步发力，整个房地产市场将进入观望期。
阴阳合同为避税
所谓阴阳合同，指的是同一房产签订不同价格合同，公开合同使用虚假价格，私下合同则是实际价格，这种现象多出现于二手房交易中。签订阴阳合同一般方法和目的主要有两种：一是在备案合同中调低实际交易价格以偷逃国家税收；二是抬高房屋实际交易价格以换取更多的银行贷款。（来源：房天下业内论坛）
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