[摘要] 二手房市场成交量直线下滑，购房者观望情绪浓厚，部分次新房业主耐不住“寂寞”，导致4月上旬上市的空置房源明显增加。
4月上半月 全市二手房网签量为4134套 环比再降21% 房价下行端倪显现——
北京房地产交易管理网今天上午数据显示，4月上半月，北京二手房成交量继续走低，较3月上半月再降两成。业内预计，4月份京城二手房市场的总成交量将不足9000套，若5月份成交继续走低，二手房市场将迎来价格的拐点。
咨询探价 中介门店“看客”多
“这个顾客已经撂在手里3个月了，我基本放弃了。”在链家地产角门店，业务员小宋无奈地向记者表示，近购房者观望气氛愈发浓重，只看不买的占大多数。
据链家地产市场研究部统计，4月份上半月，部分区域的看房量有上涨的趋势。但由于部分购房者看跌房价，因此抱着只看房而不购买的心态，导致整体市场的成交周期拉长半个月左右。
“满屋子咨询的，好多都是熟脸。”据我爱我家公益西桥店的工作人员表述，近一段时间结交了不少“购房者朋友”，他们大多三次以上来门店咨询过房源情况，有些人对房源的情况掌握得甚至比销售人员还多，而所谓咨询无非就是探价。
价格仍坚挺 但下行端倪已显现
今天上午，据北京房地产交易管理网公布数据显示，4月上半月（4月1日-15日），北京市二手房网签量为4134套，与3月上半月的5231套相比，成交量再次下降了约21%。
业内人士分析，由于3月底“稳中有降”调控目标的出台，以及4月5日的再度加息，持续升级的楼市政策，将一部分深度观望人群直接“踢出”市场，而另外一部分看跌或者不确定市场走势的购房者则选择继续观望。
据了解，当前二手房价与3月份20180元/㎡相比，并没有变化，依然维持稳定。
但随着成交量的继续走低，房价下行的压力越来越大，整体市场价格下行的端倪已经显现。
据链家地产市场研究部统计，目前，在京城一些区域，个别着急出售的业主已经将房源挂牌价下调了400元/㎡-800元/㎡不等，虽未形成大股趋势，但可看出下调的幅度明显增大。
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房价5月势必该降了
由于房价下降的趋势越来越明确，很多购房者都在观望，而业主销售愿望低，买卖双方仍处于僵持的阶段。
据链家地产市场研究部统计，若按照当前的成交速度，预计4月份成交量将不足9000套。
链家地产分析师张月分析，一般来说，成交量在8000套以下，房价下降的可能性大。因此，预计9000套左右的成交量，或促二手房市场迎来价格拐点。
“若5月份成交继续走低，房价势必该降了。”张月预计说。
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楼市客服软2008年2009年空置房大量入市
房价预期不乐观 空置房源大量入市———
从“京15条”楼市新政颁布已接近两个月，二手房市场成交量直线下滑，购房者观望情绪浓厚，部分次新房业主耐不住“寂寞”，导致4月上旬上市的空置房源明显增加。
“近日，新增的空置房源一下子多了很多，型的业主大多绷不住了。”在链家地产公益西桥店，工作人员指着租赁网站上更新的信息告诉记者，近他们的任务就是大量地吸收房源，其中空置房源比例增加不少。
据统计，今年以来二手房市场空置房源占比有所增加，4月上旬达到了33.3%，按这一比例计算，4月上旬全市二手房市场空置房源增加540套，月度将增加1500套。
2011年4月上旬，建筑年代在2008年、2009年的空置房源数量多，各占空置房源的10%，而其余各建筑年代的房源占比不足7%。
该时间段正值投机需求入市的高峰期，空置房源的增多，一方面体现出者在政策出台后预期并不乐观；另一方面，当年购买时的价格已经偏高，今年来金融政策持续收紧，贷款利率多次上调，者的资金压力不断上涨，也迫使其转手。
提醒 次新房交易价格偏高购房人应慎重
张月认为，空置房的增加体现出业主对于市场预期的不乐观。随着政策叠加效用的增强，卖房的利润空间不断被挤压，业主将受到价格下行和政策环境的多重压力。对于持有多套房的业主，促使其加紧出置房，或者减缓售房计划继续出租。张月认为，型业主的出售为次新房市场带来了供应量的增加，缓解了此类房源的市场需求。
需要注意的是，次新房在价格和面积上会明显高于老旧公房，并且要缴纳的税费也更多。购房者应该综合考虑购房成本，选择适合自己的住房。
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客告别北上广深 千亿资金涌入二三线城市
（来源：华夏时报）不断从紧的楼市调控和房地产市场陡增的变数，在改变着者的预期，悲观情绪也正在客中蔓延。
“的调控政策都指向北上广深一线城市，现在再进去成本太高了。这些城市房价的涨幅在放慢，翻筋斗地涨已经不可能了，所以只能选择撤离。”3月30日，北京浙江商会副会长、浙江团的带头人陈俊在接受《华夏时报》记者采访时表示。
短短的一个多月，从严的“限购令”，到严的控房价目标，楼市调控一波又一波的寒流冲击着北京的房地产市场。本报记者深入调查发现，北京、上海、广州、深圳等地的房产客已基本从住宅领域退出，上千亿的炒楼资金正在从一线城市撤离。
撤离北上广深
3月30日，记者来到位于中关村南大街上的韦伯豪家园，这里的一套100多平米的便是陈俊在京炒楼的个杰作。
“2001年我买的期房，每平米8200元，现在已经涨到4万元，涨了近5倍！”陈俊讲述着房地产带来的暴利。这只是个缩影，因为2005年北京三环以内的房屋均价每平米5000元左右，而现在的均价为35000元，涨幅也在6到7倍之间，“过去这些年，除了房地产，还有别的行业有这么大的利润空间吗？”他反问记者。可是，如今好景不再。
陈俊说，他现在不会在北京房地产，也不建议在其他一线城市。他的理由是，一线城市房地产的成本高、低，利润空间小。“拿北京来讲，房价不会像前几年那样涨四五倍或者六七倍了。当然，没上涨空间也不是不可能，只可能缓慢推进，一年涨个10%左右。但如果这样，的意义就不大了。”
据介绍，浙江团的心理预期是年30%到40%的率。显然，目前在北京住宅已经没有了市场，而作为地产客风向标的浙江团，也只能选择撤离。
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无独有偶，在广州、深圳的刘建文，近的日子也不好过。
2004年就开始在深圳的刘建文，经历了房地产市场波动的风风雨雨，“像坐过山车一样。”“的年份在2008年之前。”他说，房子一两个月内就能出货，资金周转快，“赚的也不少”。2008年房价微跌，他认为广深一线城市房价已达到顶点，开始转战武汉、长沙等二线城市。
但很快，刘建文发现自己犯了错误。“没想到此后房价一路。”他又随着团回到广深一线城市。他得出的结论是市场很难看懂，要的只是胆大。而现如今，在新一轮调控面前，他陷入了更大的困惑当中，“有钱人不能买了，一般的工薪买不起，我们的资金被套在里面。”
刘建文在广州、深圳还有多套房产，毛坯房只能选择空置。为了缓解越来越重的资金压力，他开始把带装修的房子拿出来出租。“天天有人打电话给我，问我买不买房。现在哪里还敢买啊？手里的房子还处理不出去，再说也限购了。”他向记者诉苦。
自去年各地的限购令出台后，刘建文的团经历了的打击。每个月团成员都会定期聚一次，相互沟通一下信息，但团里的悲观情绪越来越严重，甚至有人开始预言房价会跳水降30%到40%。
而在另一座一线城市上海，房产客也已基本从住宅领域退出。本报记者在多方采访中了解到，除了一部分客从住宅转投到上海的楼和商铺市场外，其他绝大多数客正在撤离上海。
一种悲观情绪正在客中蔓延，炒楼资金正在从一线城市撤离。
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调控发力
国家一轮接着一轮的楼市调控政策在发酵。而与二三线城市相比，一线城市出台的房价控制目标更为严厉，这更加速了客撤离的步伐。
日前，上海和深圳均提出今年新建住房价格或指数涨幅要低于年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平的控制目标。北京的为严厉，是目前提出“稳中有降”房价控制目标的城市，也是明确提出“下降”的城市。但从目前公布的二三线城市房价控制目标来看，大多数省会城市已经公布的房价控制目标，基本都是在10%左右。
道邦房产董事林荣时认为，这个政策背后大有文章。他对记者说：“为什么要出房价控制目标？这其实是政府在表态：政府一定要把房价涨幅过快的势头压下。而且，这个目标公布之后，一定会有相应的配套政策和管理办法出台。从这个角度看，这可能是上海又一轮新政策即将出台的标志。”
至于是否会有进一步的调控政策出台，上海市住房保障局相关人士回复本报：相关部门还在研究中。不过，这并不是重要的，重要的是，一线城市的控价措施必然会对商品房市场产生冲击。
“上海的高档房对价格的影响大。如果一个10万元/平方米的豪宅成交，即使楼盘本身房价没有上涨，但这个区域的销售均价也马上会被拉高。所以，今年政府一定会严格控制高档房的上市量和成交量。而高档房也是客较为集中的一个领域，市政府一定会严格管理的。从这一点来看，高档房的销售肯定会首先受到冲击，做豪宅的开发商今年将面临不小的压力。”同策房产研展部经理夏宇告诉记者。
3月31日，中国社会科学院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在接受《华夏时报》记者采访时表示，团撤离一线城市是件好事，说明国家采取抑制房地产和投机的政策和措施在发挥作用，客对一线城市房价上涨的预期发生了改变。
对于这一点，陈俊和其他客有着切身的体会。“从2005年开始楼市调控到现在，调控政策指向的都是北上广深一线城市，而且调控的重点也都是住宅地产。”陈俊说。
尤其是北京2月份出台的“限购令”，给客的打击为沉重。其中的一条是，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。陈俊称其为“同命不同价”。
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转战二三线城市
团虽然已经开始撤离一线城市，不过，他们并没有把资金从房地产市场撤出，而是开始向二三线城市转移。
一位温州客告诉记者，如果在上海没有合适的房产机会，他将会选择在周边有的一些三线城市购买房产。有这样想法的客并不占少数，记者在采访中了解到，绝大多数撤离上海的客，正在向江浙地区的昆山、太仓、南通、淮安、常熟、嘉兴、海宁等三四线城市转移。
而针对争购的客，在上海周边的三线城市的开发商已经展开了一场广告大战，他们纷纷打出了“三线城市”的招牌，吸引上海的客到太仓、南通等地购买住宅、商铺和楼。
陈俊带领的团已经开始在二三线城市布局了，近他走访了安徽、江苏、山东、河北等省份的十五六个城市，他说，这些城市要扩容，需要大量商人到那里，不仅没有限制，而且还有很多优惠政策，政府很欢迎他们。
“二三线城市的限购和限价只是做做样子，他们不像北京财大气粗能折腾得起，所以不能套用北京的做法。如果那样，会完全影响城市化的进程。”陈俊在走访中发现。
业界也对一些城市过于宽松的房价控制目标产生了质疑。倪鹏飞说，部分二三线城市出台的调控目标值得商榷和推敲，国家有关部门对房价目标的准确表述是“回归到合理的水平”，也就是房价过高的城市应该降下来，其他城市允许小幅上涨，但从公布的目标综合来看，上涨的幅度仍不小。
除了二三线城市的政策环境相对宽松外，客还对这些城市房价上涨有着较强的预期，因为占房价一半的土地价格在涨，其他钢筋水泥等原材料价格和人力成本也在涨，必然推高楼市的价格。陈俊认为，如果运作得好，两年内二三线城市的房价翻一番很轻松，如果没有调控，一年就能达到。
不过，倪鹏飞并不认同陈俊的观点，“者也未必正确。”在他看来，未来五年新增3600万套保障房对房地产市场影响很大，因为从供给的角度看，保障房和商品房的供给量是一样多的。此外，一些二三线城市的房价已经比较高了，“这些城市房价的上涨空间没有想象的那么大。”倪鹏飞说。
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