[摘要] 尽管政策调整，呈现愈发收紧的态势，但政策调控下的二手房价却并没有太大下挫之势。记者采访发现，除部分业主不愿等因素之外，一些不法中介吃差价也成扰乱二手房市场的“黑手”。
尽管政策调整，呈现愈发收紧的态势，但政策调控下的二手房价却并没有太大下挫之势。记者采访发现，除部分业主不愿等因素之外，一些不法中介吃差价也成扰乱二手房市场的“黑手”。
记者调查发现，“限购令”后，业主急售、担心“被限”和粗心大意等三种心理，给了某些黑心中介吃差价的良机。中介就是利用业主这三种心理，“挥洒”着业主授予的“尚方宝剑”——授权委托书，以代理人的身份，行使业主的权利或“吃差价”或一房多卖从中获利。
业主急于脱手 中介乘机吃差价
“限购令”出台初始，部分业主因对楼市预期不明朗，担心房价走低，急迫想将房子在“高位”出售。让人没想到的是，中介利用了业主这种“急售”心理暗地里吃起了差价。
章明４年前在深圳工作并在罗湖买了一套房子，后来回老家工作了，房子就一直在出租。在“限购令”出台后，担心房价下降，又想到自己不会再回深圳生活，章明打算将房子卖掉。谁知，被黑中介利用全权委托公证书将房产吃了差价，满腹郁闷无处可诉。
“中介跟我说，‘限购令’出来了，很多人不符合买房条件，市场观望情绪浓厚，成交量下降了好多。说我那套房子能卖个２００万就赶紧出手，免得砸死自己手里。”去年１０月底，章明在中介建议下同意房子以２００万出售。几天后，中介打来电话说有人要买他的房子。在和中介带来的买家签订了买卖合同后，章明又签了全权委托公证书，将房子的处置权委托给了中介和担保公司。
“如果不是二月份来深圳出差，我到现在都不知道自己被中介吃了差价。”章明在深圳工作忙完了出于好奇，就上以前房子看看。刚好房子有人在家，他就借故跟住户聊聊，一聊才知道该住户就是业主，却不是之前跟他签约的那位买家，而且该业主是以２０５万的价格买下房子的。
像章明这样遭遇的市民不在少数，不少市民打来电话报料，在“限购令”出台初期，对楼市捉摸不准，急于出售，但房价又不如自己预测那样下降，在房价上涨形势下，自己急匆匆的脱手给了中介机会吃了差价。
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业主担心“被限”合同约定可将房过户他人
记者在调查中了解到，在“限贷”、“限购”的双重加码下，买家和业主担心因为贷不了款或不符合购房条件，或是其他不可预测的因素而导致房子过不了户，很多业主和买家一般会谨慎地采取两种措施来保障交易的顺利完成：一是在合同中备注“在履行合同的过程中，买家有权将房子过户到其他人的名下”；或是双方再签订一份买房主体变更确认书，以此约定卖方同意将买房过户到第三人或买家和第三人共同名下。
本是思虑周全的做法，却给自己“埋下了地雷”。广东信荣律师事务所主任张茂荣向记者透露，他在工作上就接触了不少这样被中介吃差价的当事人，也曾代理过这类案子。去年，黄先生将他位于南山区科技园的一套房子以６８．８万的价格卖给了林先生，签订买卖合同时，考虑到政策的多变，双方在合同中备注“卖方同意如买方办理贷款有困难可写朋友名字为产权。”
后来黄先生发现房子申请银行贷款为７０．８万，比双方约定的６８．８万元高出了两万元，同时发现房子被卖给了一位姓李的陌生人。经黄先生调查，他发现跟他签订合同的买家林先生是中介公司的员工。这时，黄先生彻底明白了自己被中介吃了差价。他将林先生起诉至南山法院，要求解除买卖合同。在法庭上，林先生坚称自己和李先生是朋友，他和业主黄先生在合同已经明确约定房子可过户至朋友名下。至于贷款多出房价两万元，林先生解释是为了多贷出一些款。“多出两万元能多贷多少钱，这理由也太牵强了。”黄先生说。
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全权委托黑中介 业主钱房两失
“公证委托存在的风险很大，但一般卖房者却没意识到，将委托随意全权委托给他人，卖房者要冒极大的风险。”张茂荣律师说，业主全权委托公证书好比业主赐予受托人全权处分其物业的“尚方宝剑”。有了这份委托书，受托人就获得了随意处置房产的权力，也是目前黑中介吃差价的主要方式。
市民张先生就是因为没有认识到全权委托公证书的风险，不但房子被中介卖给了第三人，购楼款也被中介携逃。说起这次的惨痛经验，张先生愁容满面。去年，他和李小姐签订买卖合同，以３００万元的价格将名下宝安区梅林关外一物业售予李小姐。因为长期出差不在深圳，而房产又有银行抵押，自己又没有现金赎楼，为了更好地完成该物业的交割转让以及赎楼等手续，于是张先生公证授权给中介公司业务员及担保公司业务员。
出差两月后回到深圳，张先生愕然发现名下物业不是转让给之前签订买卖合同的李小姐名下，而是转让至第三人小姐名下。而且，小姐已经支付完的款项，购楼款被中介携跑了。
张先生认为明明该物业是自己名下，并且已经将物业出售给李小姐，中介公司及担保公司均知情，而中介公司及担保人在没有经得自己同意却又将房产出售给了小姐，于是起诉法院，但法院的判决结果却让张先生失望了。
法院审理后查明，原来购买房产的李小姐因政策原因无法办理银行按揭贷款和过户手续，于是中间及担保人为了让房产继续交易，于是挂牌将房产出售给了小姐，小姐在签订买卖合同时，并不知道房产已经出售给李小姐的事实。于是法院认定小姐在购买房产时并不知情张先生已经将房产出售给李小姐的事实，所以小姐为善意第三人，被委托人有权收售房款，那么小姐将购楼款支付至授权委托人处，既视为支付。于是法院驳回张先生的诉讼请求，张先生是“钱房两失”。
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律师提醒：公证授权委托 暗藏巨大风险
广东中圳律师事务所律师刘子孺表示，公证授权委托的风险在于很多卖房者不清楚其意义，以为只是委托中介和担保公司赎楼、办理水电、煤气、水电、有线电视等业务，殊不知这些权利就等同于业主的全部权利。
涉及要委托担保公司赎楼的物业都难以避免要做公证委托，业主该如何防范公证授权委托的风险？刘子孺提醒业主，在交易过程中应严格控制交易流程，注意被委托人是否将房产出售给其他第三人，是现阶段房地产政策频出，买家随时有可能无法继续履行合同，被委托人与其他第三人签订合同或资金协议等风险就增加了。
除了要严格跟踪交易流程，张荣茂律师建议，业主在签署授权委托书时要熟悉受托人基本情况，例如，受托人是哪个公司的，并明确指定交易价格、买受人，不要赋予受托人转委托权，并留存一份备查。如果业主发现中介有“吃差价”的行为，业主可以要求中介返还差价。（来源：房天下业内论坛 查看原贴）
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中介规避限购大玩"躲猫猫"7000元搞定一套房
（来源：每日经济新闻）“你是外地户口是吧？没问题！去补个税单就行了。只要你想买房，这些都是小问题！”近日，上海浦东新区某中介门店的经纪人小李在电话里劝说记者买房时如此表示。
《财经日报》记者致电上海多家房地产中介门店，询问在上海缴个税及社保未满一年该如何买房？得到了几乎相同的答复——非本市户籍人士花1500~3000元手续费，“补缴”一年在沪个税，就可以在上海套房。
7000元“成本”
或许，大多数人很难把沪版限购严令和中介口中的“小问题”联系在一起。但中介对此都信誓旦旦。
“暂时来说，一次性补缴13个月的税单就可以了，我们有客户就是这么做的。”另一名在杨浦区工作的中介经纪人小任表示，目前为止，还没在上海购买过房产的非本市户籍居民家庭，可以提供13个月的纳税证明来通过限购审核。“暂时只要提供税单就可以了。”对于补交个税的具体操作，中介则表示会交给“专业”的公司去办。
根据今年1月底发布的沪版限购令规定，能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。
记者致电浦东新区、黄浦区、静安区、闸北区和杨浦区的房地产交易咨询电话，都被告知，目前非本市户籍居民家庭购房，提供的税单和社保缴纳证明只需二选一即可。
与此同时，因限购令而滋生的代办补缴个税的公司也大量出现。记者在网络上随意找到一家公司电话打过去咨询，“这个可以做。”一听说是为了买房想补缴个税，电话那头的先生毫不迟疑地给予肯定回答。“手续费是1500元，税金的话根据月工资来算，按每月6000元计算税金就是400余元，一般补缴12~13个月。”根据先生提供的资料，粗略估算补缴13个月个税及手续费的支出共约7000元。
对于补缴流程，先生表示采取的主要是挂靠公司的方式。
具体操作流程是：购房者提供身份证号码、在上海的有效联系方式，由先生方面提供公司进行挂靠。材料齐全后，该公司做好财务报表和税金送进税务局，1~5天后通知取税单。“不签劳动合同也没关系，我们公司下面有很多的小公司可以给你挂靠，这些公司都是正规的，114、1000号都能查到。”
为了平复记者的疑虑，先生还说：“我这个东西是税务局出来的，没有补交痕迹，银行就算去查也没关系。”
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中房成交反弹
显然，记者不是先生的个关于补缴个税的咨询客户。他坦言，目前在操作这一流程的购房者并不在少数。“上海买房子都需要个税证明，以前大家都不看重这方面，现在需要这个东西(个税证明)就都去挂靠了，没有问题的。”
“你放心，没有风险，而且只要1000多块钱，现在都这么做的！你要是不放心，来售楼处，我可以帮你问一下，有人(成功)做出来的你可以看一下。”小李透露，目前该公司代理的一个商品住宅楼盘，就有如此操作成功的案例。
事实上，记者在调查过程中发现，关于市场中打政策“擦边球”的伎俩，恐怕还不仅仅体现在“补缴”个税上。据中海御景熙岸销售人员介绍，根据目前的新房购买过程，预告登记环节才需提供个税证明。因此在上海缴纳个税未满一年的购房者，若愿意一次性付款，便可先买房，待缴税满一年之后再办预告登记。“如果是贷款就不行了，贷款的话银行也要看个税证明的。”
目前，种种关于规避限购令的操作是否有效，记者暂时无法从官方渠道考证。但近期上海一、二手房大幅攀升的成交量，或许可以从侧面说明一些问题。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：2011年3月，上海市商品住宅成交面积为41.1万平方米，环比上月大涨131%，较上月的成交低谷，有大幅度的回暖。
与此同时，来自21世纪不动产上海区域市场的统计显示，2011年3月份全市共有1.3万套二手房成交，环比提升63.1%，同比下降25.9%。单从成交量来看，3月份成交与去年相比，已达2010年1.29万套的月均成交水平之上。其回升速度比去年国四条出台后快许多，仅在2月短暂回落后便恢复至1万套水平以上。
上述各种情况显示，目前为买房而正在操作“补缴”个税手续的购房者似乎不在少数。在凯德都会新峰近期举办的一场研讨会上，德佑地产研究主任陆骑麟也表示，目前上海中二手房市场成交的房源，近四成都是非沪籍人士购买。有市场分析人士估算，假如年缴个税5000元，那么每增加100名非本地户籍购房者的纳税量就将达到50万元。
至于这部分钱将流向哪里，上海张明敬律师在接受记者采访时介绍，若是为购房而补缴社保，根据规定，社会保险在缴纳过程中，分个人和统筹两部分，比例约为1：2。连续缴满15年，待退休年龄到了以后，便可享受养老待遇。但若没有缴满15年，停交后，则可以前往相关部门，把个人账户里的现金部分取出，统筹部分则无法取出。“大部分钱是拿不回的。”
若是为购房而补缴个税，张律师表示，个税属于公共支出，是不会被返还的。所以，虽然可能增量不大，但还是可以理解成，非本市户籍购房者在一定程度上增加了限购城市的财政和社保基金的收入。
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