[摘要] 深圳楼市的3000元/平米时代仿佛在昨天，而今一套普通住宅都要百万以上。深圳市民面临着急剧膨胀的居住压力，客的“淘金”更是雪上加霜。一年前深圳新房房价达到了2.4万元/平米的历史顶点，购房者怒吼“扛不住了”，终于调控从天而降，深圳房价应声而落，长期徘徊在2万元/平米左右。
深圳楼市的3000元/平米时代仿佛在昨天，而今一套普通住宅都要百万以上。深圳市民面临着急剧膨胀的居住压力，客的“淘金”更是雪上加霜。一年前深圳新房房价达到了2.4万元/平米的历史顶点，购房者怒吼“扛不住了”，终于调控从天而降，深圳房价应声而落，长期徘徊在2万元/平米左右。
2011年3月，在楼市调控轮番轰炸下，深圳新房市场逆市飘红，成交量环比大涨近50%，即便相比调控前的2010年3月，成交量仅下滑10%。可见，深圳刚性需求十分旺盛，在房价持续高位运行的情况下，部分购房者“被出手”。但房天下相关调查显示，超过6成网友表示深圳房价下跌30%才会考虑置业，可见房价距离深圳购房者的心理价位仍有距离。观望心态如江上雾气弥漫，开发商高唱坚决不，却用大幅打折优惠玩起“草船借箭”，这或许体现了对后市的悲观。深圳购房者要出手不妨再等等！
一、调控下客难见踪迹 深圳房价缺乏上涨动力
抛开高房价形成的体制原因，开发商和客是房价上涨的直接推手。
典型客刘建文2004年开始在深圳，房子一两个月内就能出货，很快赚得盆满钵满。深圳客鼻祖邹建民在过去的二十年，转手的房产达几十套，身价倍增。从住宅市场化开始后，深圳楼市就逐渐成了客的逐利场，造就了无数千万富翁。
然而，严的“限购令”、“限贷令”，以及房价控制目标，一波又一波的楼市调控冲击着客。据悉，深圳等地的房产客已基本从住宅领域退出，部分客转战商业地产或内地住宅，上千亿的炒楼资金从一线城市撤离。
客的销声匿迹，造成炒作新盘无人接手，在深圳新盘普遍透支配套的情况下，开发商不敢随意。在二手房市场，营业税等政策直接加重成本，部分业主出售，从近日来深圳地产经纪人在房天下的放盘来看，含泪甩买楼的业主不在少数，位于福田的长城盛世家园二期，一名业主含泪甩买价达30万；西丽桑泰丹华二期的房主，更是狂甩高品质好房。
3月29日，深圳终于发布房价控制目标，中原地产华南董事总经理李耀智认为，深圳政府响应国家“限价令”的号召，遏制房价快速上涨的决心。2010年以来，深圳楼市就充斥着国八条、限购令等厉政，给购房者带来了下降的预期，而深圳豪宅的成交也的确有所下降，2011年成交量出现10%-15%降幅。
美联物业深圳区域董事书权也认为，供应充足的区域如龙岗，市场再僵持两三个月，会有减价迹象。如果成交持续未见好转，而限制购房者的限购政策又仍在持续，在今年下半年，深圳楼市将可能看到一手开发商促销。
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二、一线城市悄然 房价拐点正在到来
由于政策的累加，以及房贷环境的变化，新房销售市场遭遇“倒春寒”。据悉，部分一线城市出现开发商悄然，优惠幅度大多在9.5折至9.9折不等。
薛建雄认为，目前开发商仍是策略性试探市场，“限购令”和“限贷令”所引发的成交量锐减正带来的冲击，而货币政策的实质性收紧也让开发商债台高筑，将是开发商的必然选择；同时，行业将加速洗牌。杨红旭也认为，这次加息将会有效叠加此前出台的楼市各项调控政策，量变转为质变将是必然之势。
1月出台的“国八条”，是2011年严厉的楼市调控政策，其中明确要求将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。深圳业内人士认为，在“组合拳”调控之下，迟不会超过5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现下跌，也即房价出现“拐点”。
而深圳市场表现也确实如此，深圳新房已经连续三周跌破2万大关。中指研究院的统计显示，3月份监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨，但是相比去年3月，则有近八成城市下跌，部分重点城市同比下跌近40%。在成交量大幅缩水的同时，一线城市房价开始出现松动、调整迹象。
同时，市场人士认为，政策效应持续时间至少在6个月以上，因此楼市二季度成交量难以出现显著反弹。在这种情况下，开发商的资金链将逐渐趋紧，一些负债、产品或者区域受限购影响大的公司将出现问题，可能会率先。
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三、开发商资金链趋紧 深圳楼市二季度或现促销潮
央行4月5日宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。自去年10月以来，央行已连续加息四次，这将直接造成部分中小开发商资金链断裂。
杨红旭认为，四次加息后，本轮加息周期次数或已过半。这次加息将会有效叠加此前出台的有关楼市的各项调控政策效应，量变转为质变将是必然之势。房地产企业资金链将明显紧张，同时个人房贷也将进一步受到抑制，加之“国八条”的影响，预计第二季度楼市将现促销潮。
根据WIND统计，2010年至今，A股有49家地产公司披露增发预案，预计募集资金共约1114.63亿元，但整个2010年仅有中弘地产、凤凰股份两家地产公司顺利成功实施增发，再融资金额同比2009年减少近九成。两市合计有12家房地产板块公司增发方案流产。同时，楼市调控还导致多家房企借壳上市的梦想破灭。经历了2010年的积极扩张，再遭遇此后的频密调控，开发商的负债正在激增，部分开发商或将“快跑”来获取资金运作。业内表示，房地产行业的基本面确实在恶化，如果银行信贷在未来一个季度仍不“松绑”，人们期待已久的可能出现。
国务院发展研究金融研究所副所长、中国银行业协会经济学家巴曙松认为，从2009年底到2010年，房地产开工面积很大，再加上限制性住房需求，房地产市场供求关系在扭转，格局调整不可避免。目前已经开始有一些效果了，首先是交易放量，上海、北京一些楼盘已经；其次供应量也增加了。楼市拐点正在出现。小地产商尤其是产品单一走中低端的，受到冲击会更大，下调10%很有可能，而且不会就此止住，不排除个别楼盘出现甩卖。
而潘石屹也表示，限购等调控政策的效果正在显现，北京、上海等城市新建住宅的成交均价开始低于拟售均价，低价入市、和促销的项目也日益增多，深圳北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点。
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四、24万套保障房将冲击高房价 住房公积金18年后“重出江湖”
许勤市长在《政府工作报告》中提出，‘十二五’期间，深圳将大力建设安居型商品房，以解决户籍人口中的夹心层家庭和各类人才的住房困难问题。五年筹建保障性住房24万套，形成覆盖中低收入人群和各类人才的住房保障体系。针对非户籍人口，将通过住房公积金、公共租赁房、城中村出租屋改造以及产业园区生活配套等方式，逐步改善非户籍人口的住房条件。
多年来深圳保障房建设几乎停滞，此次重提保障房，具有重要的意义。首先，这是建设民生幸福城市的必要措施，其次，对于深圳户籍的人才和夹心层，住房有了更多选择，通过保障房数量，可以稀释民众对商品房的需求，缓解供不应求带来的房价上涨。就短期来看，今年12月31日前，深圳将完成新增安排筹建保障性住房6.2万套，10月30日前开工保障性住房7.3万套，12月31日前竣工保障性住房1万套，可以说落到了实处。
世联研究认为，对于商品住宅市场而言，两个市场的建立，尤其是保障房市场和商品住宅市场的差异化发展，能够减少政府干预商品住宅市场的频度，中市场的需求主要由“看不见的手”来调节。因此，保障房将冲击商品住宅市场的低端需求，或冲击深圳高房价。
另外，和保障房一脉相承的是，深圳住房公积金“重出江湖”。深圳市住房公积金管理于2010年10月29日揭牌，并与建行、招行和中行签订了归集专户协议，此举标志着绝大部分深圳市民正式告别18年没有住房公积金的历史。
住房公积金的直接，是降低购房者贷款负担，据测算，50万住房公积金贷款借30年，相比同期同额商业住房贷款，公积金贷款能为借款人节省23万元利息。深圳房天下的调查显示，有25.1%的网友认为公积金短期内贷款限制，可以帮助控制高房价，而超过6成认为贷款渠道的增加，将助涨房价。实际上，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，才能从整体上遏制房价。
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五、深圳城市更新提供210万平米新增供应 可扭转供应不足局面
去年，在经济特区成立30周年之际，深圳历规模城市更新全面启动，20个项目举行了联合开工仪式，至此，深圳作为城市更新试点城市，城市更新已进入快速通道。据政府发布的数据显示，此次城市更新预计会为市场增加210万平米的商品住宅建筑面积。
深职业技术学院房地产研究主任邓志旺表示，此次二十个城市更新项目的启动，对深圳未来的城市更新有深远影响，是一个标志性事件。他认为，在深圳日益土地资源现状下，深圳城市更新带来供应量的增加，有利于缓和供需矛盾。
深圳房天下网络调查显示，网友普遍认为城市更新会对房价涨跌造成影响，其中认为“房源增多，房价下跌”的网友占35%，而认为“成本高，房价上涨”的则占29%。可见，认为房价下跌的略占上风。
南山周女士认为，城市更新无疑是一项普及民生的工程，通过十年的推进，肯定会令深圳城市更加的宜居。目前来讲深圳房价还是处于比较高热的状态，相信随着城市更新的推进，深圳楼市的热度会有所退减。龙岗孙先生表示，随着城市更新和大运会的举办，相信龙岗和关内的联系会更加的紧密，在特区一体化进程不断的加快状况下，深圳局部区域房价高涨的情况应该会有所缓解。
和保障房关联的是，深圳城市更新项目必须确保保障房比例，按政府规定，福田－罗湖、南山－前海、光明新区、龙华新城、大运新城、龙岗、沙井、松岗、观澜、布吉、横岗等城市各级区内规划2015年前建设的轨道站点1000米覆盖地区，保障性住房配建比例为12%；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为30%。
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