[摘要] 自１月28日在沪渝启动试点，房产税落地已有百日。“组合拳”作用下，两地住宅市场一手房炒作骤然降温。但是，“三个月征收额不及一套房价”的现实，让人们感到，一边是房产税“阶段性效果”离市场期望有距离；一边是其在全国推广的呼声日高。房产税改革如何进一步顺应期待？“组合拳”又该如何发力？
自１月28日在沪渝启动试点，房产税落地已有百日。“组合拳”作用下，两地住宅市场一手房炒作骤然降温。但是，“三个月征收额不及一套房价”的现实，让人们感到，一边是房产税“阶段性效果”离市场期望有距离；一边是其在推广的呼声日高。房产税改革如何进一步顺应期待？“组合拳”又该如何发力？
两地征税总额均不过百万
备受瞩目的房产税试点在重庆、上海两地“破冰”后，截至４月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。
重庆方面，截至４月底，房产税税收收入70余万元。重庆市财政局局长刘伟表示，重庆的房产税征收对象主要针对独栋别墅等物业，征收面不到10％，旨在遏制物业消费。
不过，两地税务部门均表示，目前房产税征缴不多与“时限未到”有关。上海规定当年度税款缴纳截止时间是每年12月31日，重庆规定为每年10月份。
从市场表现看，上海今年前４个月一手商品住宅成交量创下６年来的同期；重庆物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较１月初下跌8％左右。业内人士认为，投机性需求的“挤出”，与房产税的征收存在一定关系。
复旦大学住房政策研究执行主任陈杰表示，目前两试点城市征税数额还不成规模。以上海20笔税款、每笔５万元计，当地房产税征收总量可能不过百万元；重庆的征税额也有限。
正在办理购房手续的上海市民高红美告诉记者，现在买房会算一下是不是要缴纳房产税、每年缴纳多少，但不会因此而影响购买。显然，房产税实际的“威慑效应”尚不明显。由此不难理解：今年一季度沪、渝两地商品住宅成交量大幅下降，但房价总体变动不大。
三大“抵消”难撼房市
“期望房产税对高房价‘一剑封喉’，本来就不现实。但市场对于房产税的‘调控功能’如此看重，值得深思。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。
房产税试点百日之时，楼市形势依然严峻。在今年上海“五一”房展会上，难觅购房者期待中的优惠价格。记者调查发现，房企如此“淡定”，底气有来自三大“抵消”的可能。
一是直接融资对信贷收紧的抵消。截至4月26日，已发布业绩的67家上市房企一季报显示，短期内偿债压力并不大。不少房企还通过境外融资对冲国内信贷收紧的效应。
二是二三线城市销售加旺对一线城市销量萎缩的抵消。开发商在二三线城市间寻找“腾挪空间”，民间富余资金也正从限购、房产税试点城市向其他城市转战。统计数据显示，一季度商品住宅销售面积增长14.3％，其中涨幅前十的城市，基本上是二三线城市。
三是市场未来可能反弹对当下需求受抑的抵消。上海永庆房屋总经理陈史翎说，虽然投机的需求被抑制住了，但一些热点城市巨大的刚性需求是无法消除的。一旦看房者等待三四个月后房价依然没有明显变动，便会放弃观望选择出手。开发商趁机加大供应，易形成“量价齐升”的局面。
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期待“储备政策”
房产税试点百日之际恰逢５月——历来是观察全年楼市走势的重要时间窗。
自４月中下旬以来，楼市升温趋于明显，一手住宅量价齐升的城市近半数。五月，各地开发商将加快推盘，“量”的活跃是否会激发“价”的上涨？
人士强调，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。国家发改委相关负责人表示，正对房地产市场的成本、利润和价格等进行调研，拟在商品房领域实施反暴利规定。而国务院督察组对各地落实调控政策情况进行督察之后，也引发了各界对更多“储备政策”的期待。
决心之下，年复一年的楼市困局，如何击破？，从严抑制投机性需求，深化房产税改革。中国社科院日前发布的蓝皮书建议，房产税试点应加快向推广，以增加地方财政收入，形成稳定的税收来源，并抑制房价过快上涨，调节收入分配差距。
宋会雍等还建议，应根据试点情况完善房产税的制度设计，比如可在税率基础上拉大级差，增加至５－７档税率标准。同时，将房产税改革逐渐从增量房向存量房、高档住宅和各地推进。
第二，“组合拳”不能松劲。业内人士建议，应切实加快保障房的制度创新，完善“顶层设计”，充分认识房地产业正经历的深刻变革，尽早走出暴利瘾症，将企业发展与保障房建设等“民生房地产”做强、做大结合起来。
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广州：“一房一价”执行缩水
2011年３月16日，国家发改委发布，规定从2011年５月１日起，商品房销售必须明码标价，并需要公开30多项内容。
“详细标注每套房的信息是不可能的，现在您看到的是参考价格，的成交价格还要综合考虑很多因素，比如付款方式、按揭形式等等。”广州的大学馨园售楼部导购说。
记者发现，广州地区大部分楼盘执行“一房一价”的形式多是在销售大厅的公告栏上张贴或是装订成册供购房者查询。但公示的内容多于每套销售总价、房屋面积等几项信息，而没有公布《商品房销售明码标价规定》中要求公示的其他内容。
家住广州市的购房者刘芬女士说，开发商搞“一房一价”并未让她觉得减轻多少压力，因为公布的价格与实际成交价格还是有很大的差距，关键是房价也并未因此下降。
业内人士称，“一房一价”意图虽好，但执行的尺度模糊，建议调控措施还需“精准一些”。
长春：限购成了“催购”
“听说20日开始要限购了，所以抓紧时间套”，吉林省长春市民肖先生在房交会上匆匆签了一套70平方米的小户型。据了解，受长春版限购令要正式实施的消息影响，一些已经拥有两套或多套房的市民连日来加紧了购房步伐。长春市春季房交会举办两日，成交1043套，金额6.25亿元。
此前业内人士普遍不看好这次房交会。不过，长春市曾要求当地开发商从５月20日开始采用新的销售管理系统，业内人士分析认为，房交会人气不减的主要原因，一是长春房地产市场刚需依然强劲，二是“限购令”即将落地的消息促使部分型和改善型需求加紧入市，限购成“催购”。
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