今日话题:&quot;金九银十&quot;买房时机已到?

【政策篇】 "金九银十"迎加严版限购令?六成准购房人推迟买房

二三线限购火力直指“金九银十”

据多家媒体报道，住建部已于日前下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告，并给出限购五大标准。其中，是否采取必要措施限购，将包含在这份报告内。

这无疑给即将到来的楼市金九银十传统旺季带来阴影。诸多业内人士向南都记者表示，在住建部的督促下，二三线城市限购令在8月底或9月初靴子落地是大概率事件。而限购依然是目前有效的楼市调控手段，二三线城市限购令若在8月底前出台，首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹，随后二三线城市楼市也将步入下行通道。

据悉，住建部给出的新增限购城市名单的建议五条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部建议，凡符合上述两条者就纳入到限购范围内。即“五选二”。

而今，限购重点的一线城市已出现价格全面松动的迹象。【详细】

广东新限购城或9月出炉六成准购房人推迟买房

调控政策持续收紧，二三线城市限购政策虽然尚未落地，但北京中原通过网站及门店等渠道的调查反映出，二三线城市限购虽然对北京楼市的直接影响不大，但是对很多一线城市的准购房者心里预期影响明显。

据调查显示超六成的准购房人因限购城市的扩大推迟购房，主要原因是要静观市场变化，确定更恰当的购房时机。而需求的大幅度降低势必对交易量已经表现低迷的北京楼市雪上加霜，进而牵动商品房价下降？

按照住建部的标准，新的限购名单，是从国家统计局发布月度房价指数的70个大中城市中产生。因此分析机构基本上是根据国家统计局的统计数据预期限购城市的。北京中原分析认为，一旦限购不同城市将明显分化，但整体来看，受影响城市的数量将占八成。

业内人士认为，那些没有纳入国家统计局统计范围的城市，而房价涨幅等方面又超过上述城市，不排除有单边上涨的可能。还有，如果新限购标准得以严格执行，又是以同比房价涨幅数据为根据，就二手房市场来说，遵义、常德、岳阳、济宁、温州5个还未限购的城市，涨幅较大，是否有可能被列入本轮限购名单？这些问题目前都不明确，人们大多在困惑中等待决策层的终决定。【详细】

在调控政策不断升级、市场观望气氛如此浓厚的情况下，楼市靠什么迎来期望中的“金九银十”？答案或许只有一个，！

【市场篇：“金九银十”VS“铜九铁十”？】

猜疑：楼市概率大增金九银十或成“铜九铁十”?

又到一年“金九银十”之际。与往年不同的是，有业内人士预测这将是“铜九铁十”。

理由是，尽管这两个月成交量将有所放大，但并不会彻底改变市场弥漫的观望情绪，也不会扭转房地产的走势。表示：“现在看来，9、10月份的市场可能是量增价不增，甚至是价跌。从这个意义上说，今年‘金九银十’难觅。”成交量不会井喷。

在调控政策在打乱开发商开盘节奏的同时，也使得传统的销售旺季和淡季的界限变得模糊起来。

据韩磊表示：“在年初的限购政策实施以后，我们制定的销售策略和节奏与往年比有所变化。只要符合条件，我们都会尽早开盘，抢占客户。此外，限购以后，买房的群体大多是刚性需求者，他们只会在自己需要的时候买房子，而不会在乎所谓的淡季旺季之分。”

事实上，上半年，一些开发商为了抢占有限的客户，在上半年纷纷开盘，在项目的开盘节奏上已经不再遵循所谓的传统销售旺季。

促成“金九银十”成交量上涨的重要条件是入市项目增多，以及购买人群增多。自调控以来，以往楼盘扎堆入市的现象就很难见到。在调控政策在打乱开发商开盘节奏的同时，也使得传统的销售旺季和淡季的界限变得模糊起来。远洋地产一位工作人员向记者表示：“不少开发商都寄希望于下半年，认为下半年10月份传统销售旺季市场会有所好转，但是，我们认为在客户有限的情况下，入市时间越迟就越被动。”

中国房地产学会副会长陈国强也认为，政策调控已经打破常规，在当前调控政策的市场下，“金九银十”以后发生的概率会越来越低，是时候淡化这个楼市概念了。【详细】

【观点篇： “金九银十”将现促销潮VS"金九银十"辉煌难再?】

观点一：深多数房企不再“死扛”“金九银十”将现促销潮？

随着楼市“金九银十”即将到来，业界预期在九月份十月份会是整年度新盘入市的高峰期，将出现楼盘促销热潮，给深圳楼市增添活力，或将二手市场成交回暖。今年深圳楼市“金九银十”可以期待，但趋势并没有改变，市场将进入价跌量涨的阶段。

业内认为，市场因素同样会刺激楼价下行，至少有三方面因素会推动楼价下行：一是新盘集中入市，市场竞争激烈。根据美联物业统计，深圳第四季度还有３０～４０个项目计划入市，供应压力比较大；二是大开发商的销售目标远未完成，小开发商也有较大资金压力；三是随着限购时间延长，符合购房条件的目标客户会越来越少。而开发商都已认识到，限购已非短期政策，要做好打持久战的准备。【详细】

观点二：深圳楼市成交量大降50% "金九银十"辉煌难再?

已经成了部分开发商缓解压力的重要策略选项。前述中原地产发布的监测显示，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪。

而品牌开发商的率先，将进一步带动区域整体价格的下调。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。中原地产认为，市场的持续低迷不振，主要在于严厉的限购和信贷政策早已挤出了大部分性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。

预计至今年年底，随着供应压力的不断增大，政策效应终将体现为的全面蔓延。往年的“金九银十”的价量齐升的景象，预计今年较难重现。【详细】

【总结篇：中国房市三季度暂"歇暑"成交还待"金九银十"】

中国楼市步入第三季度，无论经济面、政策面，还是市场面、企业面，都已步入“歇暑”状态。总体而言，市场天平正向买方倾斜，但到底能倾斜到什么程度，尚难预测。不过，有一点可以肯定，政策一旦放松，则市场必定回暖。

先观察一下市场层面。土地市场已大幅降温。今年国土部原计划的土地供应量比较大，居住用地高达21.8万公顷，约为前两年实际成交量2倍。然而，上半年各地推地数量并不多，地方政府心态跟开发商一样，楼市遇冷的头几个月，需要观察一下市场变化。步入下半年以来，政府推地速度加快，开发商却更加谨慎拿地了。

住宅市场的特征是量缩价稳。总体来看，今年1-7月，商品房销售面积同比增长13 .6%，其中住宅（包含经济适用房、限价房、棚改房等产权式保障房）增长12 .9%，而2010年比2009年的增幅为8%，可见总体形势并不差。值得关注的是，7月份，商品房销售面积环比下降33.7%.淡季特征明显，一般而言，每年7、8月份，楼市成交量都会较前后几个月明显萎缩，在今年严厉调控形势下，表现更为突出。

当前，房价处于胶着状态，尚未出现整体性下行拐点，不过已经接近临界点，三季度开拐的可能性很大。区域情况有所分化，在部分中小城市房价涨幅仍然偏大的同时，一线城市和少数二线城市出现松动。【详细】

总结：今年的房地产市场，可以总结为几个阶段：1月热，量价齐升；2-3月冷，量剧减，价小涨；二季度成交反弹，价格趋稳；7-8月供求两冷清，无价亦无市。至于接下来，按季节规律，9-10月供应量大增，促销成风，成交放量，价格下行，也即在成交方面仍会出现所谓的“金九银十”；11-12月存在一定的不确定性，还要看政策“脸色”，若有所松动，则反弹将会继续，否则重归平淡。

从时点看，九十月份也被认为是楼市的一个“窗口”，即所谓的拐点期。此前的很多研究，大都预计今年三季度迎来房价下降，这在考察了房企的各项压力同时，也暗合了九十月的传统销售旺季，在此时选择策略，是回笼资金、提升销售的“期”。

其实，这一趋势，在近两个月已经暗流涌动，不少开发商，是大型开发商以打折、赠送等方式，开始促销。如果这是“金九银十”的预演，此后的两个月大幕或许将真正拉开。