[摘要] 中国目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，大中城市空巢家庭达70%。在公共财政无力兜底养老问题的情形下，许多与会认为，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。
■“房屋随它的主人一起就墓”,这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。
不少认为“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充
新快报讯据中国新闻网报道，9月29日，在政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会上，“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。
中国目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，大中城市空巢家庭达70%。在公共财政无力兜底养老问题的情形下，许多与会认为，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。
老年人要拥有房子产权
银监会就“以房养老”展开了专项调研，由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。
表示，“以房养老”实现，需要3个条件。首先，拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。再者，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要；经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。
曾试点推行但无奈停办
“以房养老”模式在实际运作中，虽然已经倡导、研讨、试点了多年，但都处于“雷声大、雨点小”的情形下。
2007年，上海市公积金管理曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用；另一种是“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。但在试点中职能部门发现，真正符合条件的申请人很少，上海市不得不在两年前停办了这项业务。
困局
“以房养老”六障碍
障碍一：法律和制度未完善
业内人士称：“法律法规没有明确规定，政府层面的‘以房养老’就很难推行。”上海市代表姚俭说，“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。
上海民声律师事务所律师斌认为，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。
障碍二：养老观念需要更新
“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。
障碍三：养老机构不完善
目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。
障碍四：金融机构没动静
“以房养老”金融产品推出的阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。
障碍五：70年产权特殊国情
我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。
障碍六：适用人群小
按照现有情况分析，符合条件的有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的权，落入“没房也没钱”境况。
链接
老外如何“以房养老”
●美国许多美国老年人在退休前10年左右为养老买房子，把富余的部分出租，用来“以房养老”。
美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人，有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款。二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房。
●加拿大超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
●新加坡60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。
名词解释
“以房养老”是指年轻时贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧。
“以房养老”再被搁浅？
目前我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。
近年逐渐兴起“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。
9月29日，政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，然而，“以房养老”的提案因无相应法律保障，可能再次陷入难解困局。
新闻背景
中国目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中不能自理的失能老人约1036万人，半失能老人约2135万人，大中城市空巢家庭达到70%。
9月29日，政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会。“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人到场，他表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。
我们离“以房养老”有多远？
银监会就此展开了专项调研，但由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。
“房屋随它的主人一起就墓”,这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然,它还不完全准确,因为据统计,我国居民平均寿命为71岁(8月30日《北京晨报》),如果再扣除建房时间,事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话,等于人还没“走”,正需要托付时光之时,房屋却早已就墓,主人变得两手空空了。
在公共财政无力兜底养老问题的时候，许多与会都认为，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。
“以房养老”在中国可行吗？
银监会调研的意思是，我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。
但实际上，“以房养老”的顺利推进，还离不开三个要素：一是观念障碍，中国人将就“但存方寸地，留与子孙耕”，一辈子好不容易还完按揭、老了还要跟银行“倒按揭”，叫人情何以堪？二是法制进程，“以房养老”的关键是要有一整套客观、公正、守法的评估与兑现体制。三是更大的问题，房地产市场在一个非理性的房市背景下，“以房养老”注定是充满风险的：如果涨速过快，则养老者要吃大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构要当冤大头。在充满变数的房地产市场里，看涨或者看跌的结果都无法使双方在价格问题上达成一致，确立一个公平的交易价格。
早在2007年两会上，政协委员郑斯林就曾提出“以房养老”观点。今年两会，贺强等政协委员提交了“以房养老”方面的提案。
“年轻时贷款买房，到60岁退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的美好图景。
随着人口老龄化的日益，作为一种补充性的养老模式，“以房养老”的模式越来越引起人们的关注，房屋在承担居住功能的同时还肩负起养老的功能，人们房产相当于在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是，拥有了房产，是否真的能保证老有所养？
2007年，上海市公积金管理曾尝试推行过“以房养老”模式，但在试点中，职能部门发现真正符合条件的申请者很少，而成功实现“以房养老”的更是。上海市公积金管理的工作人员表示，目前这个试点已经停止了，一些商业机构向老人们抛出的这种被称为“倒按揭式的绣球”，遭遇的是没有接“球”人的尴尬。
“看上去很美的"以房养老"其实遭遇了六重障碍，在一些根本性问题得不到解决的情况下，这种办法似乎难以保证老年人老有所养。”一些业内人士说。
案例
“以房养老”纠纷不断
年近9旬的林老太经人介绍，获知位于上海闵行区的一家老年设施不错，便萌生了入住养老之意。2010年12月30日，她在朋友的帮助下，办妥了入住的一系列手续。今年2月1日，老年还与林老太签订了一份《老年实施“以房养老”试行办法协议书》，协议约定林老太自愿履行老年“以房养老”试行办法的义务，将其现有房屋转让。房屋作价形成的价值金额，由老年为林老太养老送终，不足部分由老年承担，多余部分则用于养老机构的发展，任何个人不得挪用。同时约定，林老太将自己的一套55.7平方米房屋产权变更为老年，价值为55万元。
通过房地产经纪有限公司居间，今年3月21日，老年取得了林老太房屋的产权。但老年未向林老太支付房屋房款，林老太也未按约交付房屋。之后，林老太的儿子获知上述事情之后，坚持让林老太搬离了老年。
林老太认为，自己已经88岁，又不识字，她说在老年签署的文件原以为是养老手续，并没有人告知她是“以房养老”，她也未收到过任何房款。显然，签下的“以房养老协议”和“房屋买卖合同”属于重大误解，且认为合同内容显失公正。据此，林老太请求法院撤销“以房养老协议”和“房屋买卖合同”，并判令老年协助将房产恢复登记至自己的名下。但是，老年不同意，希望法院予以驳回。
官司打到上海闵行区法院，日前法院作出判决，确认该房屋交易存在重大误解和显失公平，遂作出双方签订的《以房养老协议书》及《上海市房地产买卖合同》予以撤销，老年协助将房产恢复登记至林老太名下的一审判决。
无独有偶，家住上海徐汇区的訾老先生也因“以房养老”卷入了另一起官司。訾老先生今年80多岁，决定将自己居住的房子出售，再租房生活，房租用所得的购房款来支付，以此改善生活，颐养天年。经过协商，老人将房子卖给了一位姓杭的先生。双方在签订房屋买卖合同前，曾达成口头协议，即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里，只不过每月支付租金给杭先生，允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天，双方办理了产权转移登记手续，权利人变更为杭先生。可是不久后，杭先生将訾老先生诉至法院，要求其搬离并交付住房。
上海徐汇区法院审理认为，该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定，又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题，其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此，法院判决，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。
现状
“以房养老”无奈搁浅
上海闵行区法院的法官说，目前上海乃至人口老龄化问题越来越突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题，而类似“以房养老”的养老保障模式无疑可以丰富社会保障体系。
闵行区法院在处理类似的案件时发现，目前对于“以房养老”运行模式，还处于探索尝试阶段，尚无相关制度予以规范，因此，及时将其纳入良性有序的发展轨道显得尤为重要。对此，法官建议有关部门尽快出台相关法律规定与制度，以使这一有益老年人颐养天年的新办法得到推广，并在推广的过程中有法可依，有据可循，以实现公力指导、协调与下的养老服务。
其实，不仅仅是法律法规与制度的缺位，“以房养老”模式在实际运作中，虽然已经倡导、研讨、试点了多年，至今在其它城市，无论北京还是上海，都处于“雷声大、雨点小”的情形之下。比如，2007年，上海市公积金管理曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”的模式，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用；另一种即是前面提到的“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。但在试点中职能部门发现，真正符合条件的申请人很少，上海市就不得不在两年前停办了这项业务。
有关表示，要使“以房养老”得以实现，需要满足3个条件。首先，拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。再者，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要;经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。
中信银行推出房产“倒按揭”试水以房养老
中信银行相关负责人10月9日宣布试水养老按揭。养老按揭的借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，法定赡养人须年满18岁。该负责人是在中信银行“信福年华”卡发行启动仪式宣布的。
中信银行副行长曹彤表示这一业务是为老年客户量身定制的，将解决老年客户长期被排斥在便捷金融服务之外的问题。
该行个贷部副总经理刘浩表示：“中信银行借鉴国外‘倒按揭’的思路，结合国内特点及养老传统，在国内率先推出‘养老按揭’业务，老年客户本人或者法定赡养人以房产为抵押可向中信银行贷款，中信银行将每月给老年客户发放养老用途的贷款。”
中信银行养老按揭贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额步超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元。
贷款期限则根据借款人实际需要合理确定，长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或者上浮。
中信银行要求，抵押物必须为借款人本人名下住房，且产权明晰，可依法上市交易，可以办理抵押登记；抵押物属于抵押人与他人共有的，须提供共有权人同意；抵押的合法有效的书面文件；抵押物须进行价值评估，按照评估价值与市场公允价值的较低者确定抵押物价值；抵押期间不得转让，赠与、继承。
养老按揭是指，老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
国外称为“倒按揭”，即房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的养老金。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息。
倒按揭出现在20世纪80年代中期，目前在发达国家都有开展。
中信银行零售银行部总经理助理剑认为虽然在中国国内推行养老按揭已经有了一定的社会条件，但完全参照国外“倒按揭”模式存在一定的难度，必须进行一定程度的改良以适应国情。中信在这方面进行了探索和创新，与国外不同之处在于借款人不限于老年人本人，且要求老年人或者法定赡养人有多套房屋。
老龄办副主任吴玉韶表示：“中国人口老龄化趋势越来越明显，到2050年，中国老年人口将达到4.8亿人，占总人口的34.5%，多数中国老人依然处于养老保障体系之外，人口老龄化问题的解决，除了政府层面的引导和管理之外，企业的商业化支持显得尤为重要。”
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