[摘要] CIHAF2011中国产业地产发展高峰论坛于2011年12月10日下午13:00—17:00在深圳会展1号馆现场论坛B区举行。
CIHAF2011中国产业地产发展高峰论坛于2011年12月10日下午13:00—17:00在深圳会展1号馆现场论坛B区举行。
主题：破题迷局 问道模式
将齐聚国内外产业地产发展商共同研讨适合国内的发展模式，并联合相关部委研究机构共同启动为期一年的“中国产业地产发展研究白皮书”的活动，破题中国产业地产目前所处的迷局。
论坛流程
13：00—13：30 嘉宾入场、签到
13：30—13：40 主办方致辞：中国房地产报社长 栗文忠
13：40—14：10
主题演讲一：中国产业地产发展特点与趋势
演讲嘉宾：戴德梁行华南区工业级物流部助理董事 严其发
14：10—14：40
主题演讲六：科技地产的创新与实践
演讲嘉宾：北科建集团副总经理 李顶新
14：40—15：10
主题演讲二：天安数码城的探索与实践
演讲嘉宾：天安数码（集团）有限公司常务副总裁 莫尚炎
15：10—15：40
主题演讲三：产业是工业地产之魂
演讲嘉宾：坤鼎控股集团副总经理 钊
15：40—16：10
主题演讲四：产业地产的理性繁荣
演讲嘉宾：联东集团地产事业部副总经理 梁环宇
16：10—16：40
主题演讲五：产业地产开发模式探索
演讲嘉宾：海尔烟威分公司总经理 高利民
时间：2011年12月10日下午13：00—17：00
地点：深圳会展1号馆现场论坛B区
直播编辑：房天下深圳新闻 张细妹
【主持人】：尊敬的各位嘉宾，女士们，先生们，大家下午好。
欢迎大家来参加由中国房地产报和住交会组委会联合举办的中国产业地产发展高峰论坛，我今天客串主持人，正如主持人这个行当对我来说是一个崭新的挑战，产业地产对房地产市场也是一个崭新的课题。
首先我介绍今天出席论坛的各位嘉宾，他们是中国房地产报社社长栗文忠先生；北可建集团副总理李顶新先生；天安数码城集团有限公司副总裁莫尚炎先生，戴德梁行华南区工业几物流部主力懂事严其发先生，联东集团地产事业部副总经理梁环宇先生，海尔烟威分公司总经理高利民先生。欢迎各位嘉宾的到来。
我昨天晚上看了央视的新闻联播，胡锦涛总书记提到了重要的两点，就是坚定不移的推动经济结构调整和产业优化升级，咱们这个产业正好是符合了这个需求，为提供软、硬件的服务和环境，是具有政治高度，也是大有可为的天地。同时，我们也要看到这个行业还不太成熟，也是刚刚发展起来，所以还有很多的方向和标准有待于摸索和确定。今天到场的各企业，是这个领域中的先驱者和佼佼者，他们对这个行业有着很深的理解和体会，我希望你们能够在这次论坛中对我们的经验能够各抒己见，畅所欲言，用你们的思想的碰撞和交流，用智慧的火花启示产业地产的未来。
首先有请中国房地产报社社长栗文忠先生致词。
【栗文忠】：各位嘉宾，大家下午好。
首先我代表中国住交会组委会，中国房地产报社，感谢大家的光临，中国房地产报社是我们中国房地产行业的一家的报纸，创办将近20年了，这一次举办论坛的意义非同一般，昨天和16家央企的老板们一起讨论、研讨2012年以后的房地产的形式预测，昨天是闭门会议，这16家央企，他们实际上占据了中国房地产业的半壁江山，他们也很困惑，明年乃至诺干年，中国的房地产业的形式到底会怎么样？根据我从事房地产的经验，我认为未来的十年，中国房地产的形式一定会节节向上。大家听了以后都说到了调控的问题，我说调控是必然的。中国的调控保持几个市场，政策的层面，安居房、保障房应该供给，采取什么方式、采取什么形式，完全是我们各级政府去做。第二个市场，就是一般化的商品房或者是改善型的商品房，就应该由我们的房地产商按照市场规律认认真真的做。第三个层面的房地产，应该说包括了旅游房地产、商业房地产、地产、体育地产，乃至旅游地产。凡是和房地产有关的应该说都可以纳入到笼统的形式。就得出了这几个基本的概念，未来的中国房地产十年一定会向上、向好。本次产业论坛的召开，大家围绕着业内比较关注的问题和话题，尤其是我们的中介、服务和这个链条上的每一个环节的同志，大家一定把自己的每个环节做好，这样整个地产行业的产业链就会很完整，很圆满的运行。也感谢大家这些年来对中国房地产报社的支持，对中国住交会的支持，谢谢大家。
【主持人】：感谢栗社长的致词。刚才我漏了一位重量级的嘉宾，他是坤鼎控股集团副总经理钊先生。接下来是论坛的重头环节，希望各位嘉宾把你们的开发经验能够尽情的展现。
位演讲嘉宾是戴德梁行华南区工业基物流部主力董事严其发。我相信严先生的发言肯定对我们是有的启迪性。有请。
【严其发】：尊敬的各位嘉宾，各位朋友，我荣幸能够参加今天这个产业地产的高峰论坛。戴德梁行是国内比较早从事产业地产领域的探索和实践的国际的房地产顾问公司，我本人从2000年初开始接触这个领域，经过差不多十年时间的发展过程，尤其这两到三年，我欣喜的看到中国的产业地产是取得了快速的发展，我今天也乐意和各位朋友和嘉宾来分享我在以往工作过程中的一些思考、经验。
演讲嘉宾：戴德梁行华南区工业及物流部助理董事严其发（来源：房天下）
刚才秘书长也提到了，尤其现在的宏观调控的环境下，传统的住宅、商业、写字楼，甚至一些其他的房地产领域，可能受到了政策或者是宏观环境的影响比较大。产业地产会不会是下一块蛋糕呢？我相信也是我们今天这个论坛举办的契机。产业地产其实出现的时间是很久了，但是它的发展的过程或者是繁荣的过程其实是经历了多的变动，因为产业地产和传统的住宅或者是商业地产有大的区别，后面我的介绍中可能也会提到，它和其他的传统地产行业相区别的特点在哪里。
今天主要讲四块：
块，什么是产业地产。
第二块，中国的产业地产发展的特点，以及未来发展的趋势做分析。
第三块，怎么做一个成功的产业园区？
第四块，会放产业地产领域中比较有代表性的案例和大家交流。
首先产业地产提出这个概念有很长时间，业内在以往实践的过程中也看到，并没有一个行业公认的定义，但是从市场操作的角度来看。首先产业地产必须是以产业为基础的，由工业类或者是物流、仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造研发、商贸物流，或者是生产性服务业等等相关环节的新型的产业地产的形态。从表现的形式上，主要是包括了工业园、科技园，商务花园，仓储和商贸物流，还有相关的生产配套设施等等产品。在用地上和别的地产板块是有区别的，主要是有两大类型的用地构成，个是工业用地。在工业用地上，可以发展产品的形态主要是包括了工业园、科技园，商务花园，在物流的用地板块里面主要有仓储物流，商贸物流，物流里面又分了好几个细分的产品形态，包括普通的仓库、保税仓等等。商贸物流是作为物流领域里面的，尤其是这几年比较热门的领域，尤其是在今年的时候，国家也专门出台了商贸物流专项规划，其实在物流的板块里面是比较热门的领域。
通过这个表可以简单看出来刚才上面说的几个产业地产的开发方向，从工业园、物流园、商务花园和商贸物流，其实产品构成的价值也是有一个阶梯的曲线的。从早的工业园的租金水平和现在的物流园还有商务花园，还有商贸物流，也就是比较常见的专业市场。和一般的工业园的租金可能是15到25块钱左右，物流的仓库会是30到50，商务花园可能是40，去到一百多，的价值空间应该是商贸物流，从目前的产品形态来看，他的租金水平普遍是在50块钱的基准水平，但是他的增长或者是发展空间是远比其他的几种产品大，有一些贵的甚至去到300、500都有可能。
从开发主体的构成来看，有三个角色是和我们的产业地产的领域有关的，个是政府部门，主要是在项目的用地、政策支持给予产业地产的支持，第二个是开发商，还有企业，也就是我们园区的终端的用家，这是产业地产里面由三个角色来共同构成我们产业地产发展的动力。
从开发的模式来看，主要有几种比较常见的类型，个是综合园区的开发模式，比如说天安等等，还有地产商的模式，本身就是做房地产开发的，后来也是从一个产品链的完善的程度，扩展到产业地产，比如说招商地产，富力地产，还有一些企业自用的，在此基础上再扩展。还有一个是工业地产的开发基金的模式，比如说普罗斯、腾飞等等。还有政府主导的园区开发，尤其是华东比较常见。
从价值的实现方式来看，产业地产主要有四个，个是土地的，第二个是物业的租售，这个应该是在这个领域中比较关键的价值实现的方式，就是物业出租或者是出售实现项目的 。再一个是物业经营的过程中实现项目的。再者就是资产融资，通过在金融领域或者是资本市场实现项目的价值。
第二块 产业地产在国内的发展特点和趋势
产业地产和产业有大的关联，从一个产业演变的轨迹来看，在起步阶段可能是一些点，一般的制造企业，或者是龙头型企业，在一些开发区里面落成，慢慢的会往产业链的方向发展，形成产业链。在往纵深的走就慢慢形成了产业集群，形成产业网，终从园区的角度来说发展成为一个比较成熟的园区。
国内也应该是从两条线路来分析我们在国内产业地产发展的过程，首先，就是刚才说的工业类的产品，从80年代的时候，工业早已经出现，其实这也是可以理解的，首先，从功能来看，刚刚改革开放开始的初期国家还是以制造业为主，开展到后期研发的功能会增强，产业地产成长的平台就会出现了科技园，科技园承担更多的是研发之类的功能。慢慢到，从2000年之后在国内或者是的其他地方，就慢慢有了一种新的产品形态，商务花园，面向的范畴会更加广，可以统称为现代服务业，是为文化创意类的、研发的一些认证机构，就会在商务花园的范畴里面做。所以从功能上面来看，它的发展经历了从工业园、科技园到现在的商务花园。承载的功能就是制造业，研发、现代服务业的过程。未来的发展，我们认为作产业地产的发展趋势上，他将会出现一个产业综合体，将是融合了研发设计、商务，制造，还有其他的综合型的配套服务于一体的产业综合题，这和我们平时看到的城市综合题的概念有点象，但是其实我们说的产业综合体的核心还是怎么样服务好我们的产业。产业综合体相对应的会形成一个产业集群，为特定的某一个产业提供更好的生产研发或者是服务的平台。
物流领域，他的发展过程主要也是有几个阶段，首先是传统的仓库区，它的功能主要是针对普通的仓储配送，慢慢发展到后来就出现了现代的物流园区，结合了第三方物流等等的概念，有一个现代物流园区。近有商贸物流，应该是进来的热点，关键是在商贸或者是暂时交易或者是第三方物流它的功能会更加强，比如说深圳比较有代表性的笋岗物流园区，早期的时候在八九十年代的时候是一个传统的仓库区，慢慢发展到现在，基本上这种传统的仓储功能已经慢慢转移到了周边的一些区域。他反而是一些展示交易商贸或者是国际采购的功能会慢慢的强化起来。所以他会经历这样的发展过程。但是商贸物流是不是作为一个物流的领域来看，是不是已经到了终点？我们认为不是的，未来会有供应链集成的园区，融合了暂时交易国际采购、第三、第四方物流，物流金融等等多种功能于一体的集成式的园区，我相信这一种将是以后发展的一个方向。
从产业地产在他发展的趋势来看，还有四点是值得一提的，个是功能上面，产品，还有服务，还有理念上面有四个趋势是我们值得关注的。
首先在功能上面，产业地产是慢慢的往综合化、社区化发展的。经过几代的产业园区的演变过程，慢慢的这种产业园区会越来越往企业综合社区，或者是产业综合题的方向走，这个是从一个功能上面，我们觉得他会越来越往综合化和社区化走。这是商务花园和产业综合体的比较的状态。
第二个在发展的理念上，越来越多的会结合每一个时代或者是每一个阶段的比较前沿的理念，个是生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等等，因为这些本身从我们国家的产业政策也好，还有扶持的政策也好，这些理念我相信在未来会慢慢的融合到我们产业园区的发展中去，比如说低碳的概念，现在正在召开的国际气侯会议，这种会议或者是这种宏观上面的政策的影响，会对国内的产业园区的发展有一个很重要的指引或者是的作用。
第三个是产品层面，我们相信在产品的概念中会慢慢的赋予更高的附加值，这个附加值主要是有几个纬度来体现，个是硬件上面的附加值，第二个是配套服务，第三个是服务体系上面的附加值。未来，纯粹开发产品，从硬件的角度来看，未必有很好的吸引力。但是产品本身会赋予更高的价值。
第四个是服务的层面会有更多的服务，在产业园区里面实现。比如说社区化的服务体系。从整个产业链条里面的每一个环节，对相关的产业给予相对应的扶持或者是帮助。主要是社区化的服务有两种，一个是服务体系，还有一个是政策上面的，包括政府层面争取的一些政策，还有企业本身给予园区里面企业的一些扶持。
第三块 我们在以往操作过的很多产业园区的项目的经验。
一个成功的产业园区成功必须有七大关键的因素是值得我们关注的。首先一点，我们的产业园区必须是满足特定的产业或者是企业的需求，首先必须是一切从产业或者是客户群出发。第二个是科学合理的定位，包含了整体的主题到功能、到产品，到形象，到客户全方位的定位。第三个是可及性等等。第四个是政府的支持，比如说优惠的政策等等，就是在政策层面的支持。第五个是从产品层面，是不是有比较好的建筑规划，园区的服务品质和产品的品质也是影响一个产业园区是不是成功的因素之一。
在这个基础之上，我们觉得现在产业园区的发展有从开发思路的层面是有一些转变的，点，我们认为从传统的盖物业的思路往“造平台”的角度转变，硬件是容易模仿或者是复制的，但是你要把他做成一个特定产业的平台，这样就形成了园区的独特的竞争力，这样就不那么容易被模仿，或者是更容易复制。这是从“盖物业”向“造平台”的思路转变。
第二个是从“做产品”向“创服务”转变，传统的开发思路注重硬件，而忽视了软件。现在很多园区可以做很好的环境，可以做很好的建筑，但是园区的服务跟不上，对企业也是缺少吸引力的。
从“单一功能”向“综合功能”转变，我们的发展趋势和这个也是有关联的。
开发一个成功的园区首先需要考虑的问题有几个：
个是产业的分析和选择。第二个是研究合适的开发定位。第三个是寻找或者是判断项目潜在的客户在哪里。第四个是研究需求的特点是什么，需要什么样的产品和服务，这是开发一个园区之初就需要明确、研究清楚的地方。从产品的角度，我们应该开发怎样的产品组合，它的形式还有合理的配置是怎么样的？是我们在落地的时候需要考虑的问题，再者就是对整个园区进行合理的布局和设置，再进一步就是持续的开发时序和规模，这是我们开发园区开始就应该考虑的问题。
这是从解决定位的问题，我认为应该是需要从比较科学，或者是能够适合到项目本身的发展方向的定位模型。首先是解决定位的问题，因为科学合理的发展定位对一个园区开发是具有关键的作用的。这个定位的问题，可能就不单是和传统地产说的那样，我们更加关注产业对我们的影响。政策对我们的影响，宏观环境对我们的影响，还有项目本身所具备的条件等等对我们的项目做出比较合理的发展的定位，也就是在这个定位的基础上，我们再对相关的功能、规划设计、开发战略、财务等等做合理的安排。再进一步是理清产业与园区开发的关系，不同的产业链对园区有不同的要求，不同的产业和园区之间有怎么样的关系？他相关的配套要求是怎么样的？产生的人口、交通、相关的其他对配套上面的要求是怎么样的？我们要理清在开发园区之前，就要考虑清楚，这个产业跟园区开发关系的问题。再进一步就是解决产业选择的问题，也就是产业的定位，就是我们这个园区到底终是选定什么产业为主？因为我们相信产业将是一个产业地产开发的灵魂，我们是建议通过比较科学的产业分析的模型，从宏观层面、微观层面，发展产业等等各种层面，对于一个产业发展的可行性，或者是可能性做一个比较全面的评判，来为我们的园区做一个产业定位的问题，这个是我们在帮一个商务花园做的产业定位，他其中在发展策略上面的判断。从这张图上也可以看得出来，我们选择不同的产业，对我们的产品或者是经济效益是有不同的影响的。比如说这个图上面的电子信息或者是文化产业，是适合我们这个园区开发的，他是我们主力的群体。服务外包产业是我们次主力的群体，不同的群体会对我们的租金的或者是经济效益的是有比较大的差别，但是我们从产业的整个链条发展的角度来看，有些产业，我们虽然从经济的角度来说，未必是的。但是从整个园区产业发展的均衡性来讲我们是需要做的，所以我们从产业定位里面会对我们的园区在策略层面也需要做一个判断。
再一个是解决产品的问题。解决产业问题的基础上，我们建议要解决产品的问题，这个产品的问题就是一个原则，就是客户为本的原则的产业组合，因为在产业地产中，产品的形态其实是有多种的，从工业的范畴里面也有很多种，比如说现在比较常见的是独栋的准备基地，还有普通的研发楼，还有生产制造的厂房等等，有很多种。从产品的层面也要为我们的园区，根据客户的需求的特点寻找出的产品组合。这是一个产品必须要解决的问题。
同时，不同的产业地产也有对不同的发展，比如说交通产业链，政策，商业、人流，信息流，他们对不同的支持因素有不同的要求，我们在开发一个园区的时候，也需要对，假如说是定好开发某种类型的方向之后，也需要对不同的细分的市场进行一个深入的评判。这个是在开发产业园区里面，我们觉得需要认识的一个误区。比如说工业的发展，他未必是关于地产的发展，还有一个是工业土地的上涨，不一定等于物业价格的上涨等等一些误区，是需要我们认识的。因为产业地产在发展的过程中，他不像住宅或者是商业，他可能是销售了之后就已经把这个效益体现了。产业地产还要通过持续的运营来实现长期的经济，在开发或者是运营的过程中有一些问题也是值得回避的。
下面有几个案例是我们之前曾经参与或者是做过的案例，这个是在珠海做的项目，是金地集团的叫门道的项目，这是一个总的规划效果图，里面主要是以这种产业的别墅或者是产业的研发楼为主的物业形态。这是工业类别里面可以做的产品，这是珠海门道的项目，这是一个建筑的单体。
这是深圳的项目，TCL国际一层，是留仙洞那边的，也是涵盖了产业的研发楼，还有商务楼等等几种产品类型的项目，目前在深圳市具有比较高的度。
这个是商贸物流的项目，华南城，相信大家都比较清楚，因为华南城目前在商贸物流的领域里面应该是属于比较有影响力的开发商，华南城这个项目目前在深圳平湖，总占地面积大约200万平方米，这个已经是深圳华南城里面小的项目，的应该有超过10万平方公里的项目，华南城在商贸领域做得比较成功，经验也比较值得借鉴。
这个是笋岗的项目，长城物流，这个是以前本身就是做货代市场的项目，也面临着升级改造，这个项目是在笋岗的物流园区里面，他以前是比较低档次的货代市场，通过前期的策划和用地更新之后，重新规划的是以国际采购的概念出现。这是比较典型的，由传统的物流用地往商贸物流的方向做的案例之一。
这是传统的仓储物流项目的案例，是普洛斯在盐田的项目，这个项目在华南来说应该是个采取这种盘旋车道的设计，这个项目在盐田港那边，应该说在建筑的硬件还有各方面都是属于比较领先的地位。
我今天的演讲就到这里，谢谢大家。
【主持人】：谢谢严先生专业、详实、点面结合、图文并茂的介绍，相信大家对产业地产有了全新的了解。接下来出场的嘉宾是北科建集团副总经理李顶新先生。很多人比较好奇科技地产是怎么样的模式？接下来可以找到这个答案。有请。
【李顶新】：各位嘉宾大家下午好。科技地产是把科技与地产、金融有机结合，实现地产价值的房地产开发方式，今天我和大家讲的是我们北科建集团的一些经验和体会，供大家参考。
为什么提出科技地产？以科技园区为代表的国家高新技术区是构建现代服务产业的重要载体，每一个高质量的科技园区都是一个技术创新的平台，纵观全球科技园区的发展历史不难看出，建设高科技园区是发挥产业聚集的效益，推动自主创新勾践现代产业体系的有效手段。在美国硅谷，面积仅美国的万分之五，申请知识产权的比例却超过了十分之一。台湾新竹高新区，以半导体产业和光电产业闻名于。我国高薪区建设有20多年的发展，也取得了举世瞩目的成就。
2010年，国家高新创新区工创造了11%的工业增加值，8%的GDP和16%的出口创汇，国家高薪区工业总产值、实现利润等分别增长了18.24%，161.6%，290.6%，207.5%和21.8%。
高新区产业结构，电子信息占28.7%，光电一体占15.7%，新材料12.6%，新能源及高效节能8.9%，生物技术7.4%，其他26.7%。高新区科技创新成果丰富，高新区已拥有、专有知识产权、专利权188970件，同比增长27.4%，高新区每年拥有专利发明数量高达80.5件每万人。
北科建引进了大型企业总部。中关村而言，占地139公顷，建筑面积61万平方米，容积率0.44，2010年实现总收入22亿，引入了IBM，甲骨文等企业，十多家企业入园后上市。中关村生命科技元地上建筑面积70万平方米，容积率0.83，2010年实现基工贸总收入80亿，引进了企业，四家企业入园后上市，上市公司总数达到187家，其中境内111家，境外76家，市值总额超过一万亿。
在国家构建现代企业的今天，我们需要建设更多的高质量的科技园区和高新区。目前我国的高新区大概有四种类型，种是政府模式，政府自己成立公司，利用财政财力完成园区开发规划和一级统一开发，把开发的土地转化给企业，这是大型产业新区开发的主流模式，第二种是企业模式，大的集团根据自己的需求，自己生产基地，研发基地，实现从产业到产业园区的开发建设。第三种是政企合作模式，往往是政府控制园区的规划，委托园区一级开发企业投入产业开发和招商服务，通过开发企业和政府合作方式，得到园区的相应的。第四种市场开发模式，是通过由开发商自己从新区购置土地建立一个园区，通过园区的企业开发，物业出租出售，以及相应的产业服务获得项目的综合。这四种开发方式中，前三种是我国各类产业园区的主流模式，也为我国区域发展和产业促进取得了巨大的贡献，但是也存在着一些弊端：首先，在实践中存在着土地成本与收入成本的倒挂的问题，尤其是一些一线城市更为普遍，使得园区开发经营不堪重负，往往要得到地方政府的补贴和支持。其次，由于园区开发经营上的压力，急于土地的出售和回款，在园区的产业招商过程中，无法估计到产业结构和客户的质量，使园区的产业聚集与一期有比较大的出入，只招商不责商的现象出现。
北科建集团在中关村的开发过程中，企业自身也得到了长足的发展，形成了四大核心竞争：
一是强大的品牌号召力。中关村使我们形成了很好的企业品牌，项目团队，品牌，很多地方政府主动与我们联系，希望能参与到当地的开发建设。
二是强大的资源整合能力，我们在长期的开发建设中与政府、金融机构和企业建立了良好的合作关系，形成了广厚的人脉资源，同时也锻炼我们的专业园区队伍。我们的专业从园区建设，住宅、城市三大功能的综合能力。
三是先进的规划理念和持续的创新精神。科技园区的建设，注重城市规划、产业定位，生态环境的营造和个性化设置的有机统一，需要我们用创新的精神，仅仅把握时代的前沿。
四是有全业态、全产业链的团队，从土地一级开发到科技园区的建设，商业、写字楼，酒店、住宅都做过。积累了宝贵的经验。虽然我们在中关村开发中取得了一定的成绩，也形成了企业的核心竞争，但是从企业经营发展的角度来说，由于政府的平台企业，我们更多的时间是完成政府交给的任务，自身效益并不理想，2008年，在基本完成中关村园区建设的同时，我们也完成了市场化的转型，实现了科技园区的第三种模式向第四种模式的升级，并在深刻研究科技地产发展规律的基础上，提出了科技地产的开发模式。
科技地产就是成长型、创新性企业提供研发的模式，通过科技地产，地产与金融的有机结合，实现共赢。我们总结有八个特征：
一是科技地产是工业地产的阶段。科技地产的服务对象是高新技术企业，属于工业化生产的上端，土地单位面积创造的价值远远高于制造业为主的工业地产。
二是以产业集群为基础，产业集群是现代企业发展的重要特征，通过关联企业的聚集，特生发展的速度和质量。
三是以创新性和成长型企业为客户群，进一步明确了科技地产的服务对象和其他地产是有区别的。
四是从战略新产业为主导的产业，强调科技园区的产业定位保障了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略，推动新型战略发展的重要平台。
五是以房地产开发为手段，科技地产是硬件载体建设，以房地产开发的业务流程是一致的，通过必要的循环，过程中必须遵循房地产开发的规律。
六是以循环市场经济为基本规律的前提，强调政府、开发商，已入主企业按照契约的关系，物业资源、企业资源聚集在一起。
七是以产业发展要素为整合的服务特色。强调科技地产产业服务需要围绕着产业发展为核心，对各种资源进行整合，提供企业需要的全方位的多层次、针对性的服务。
八是打造高科技的产业群，实现政府、入园企业和开发商利益均衡，打造高新技术企业、集群是科技地产推动科技发展的根本要求，实现各方利益均衡是科技地产发展的保障。
科技地产的运营特点。
我们始终坚持以产业促进为主线的综合开发，通过借鉴城市的先进规范理念，坚持以产业为主，实现业与城的有机结合，运营的关键是安排好销售物业和持有物业的运营组合，将我们每个项目基本上都是同步开始产业招商。
其次有清新的理念和标准，定位上仅仅把握国家战略和区域经济发展的两大方向，坚持服务区域经济，加速科技转换，提升社会贡献的园区定位。科技新城，包括园区住宅和商业配套等产品，以及招商服务，产业服务，金融服务的组合。我们坚持和谐发展的开发理念，目的是打造一个产业化的城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到综合性服务。
科技园区作为国内比较成熟的科技地产产品，北科建集团坚持产业高度聚集、自主创新活跃的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业服务，尽可能实现同一产业聚积效益，提升园区的整体竞争力。
第三，我们在开发中始终坚持硬环境和软环境的同步建设，以软环境取胜。每一个科技项目开发之初，我们都积极以项目所在地政府，以及社会的商业伙伴携手合作，围绕产业的资本、技术、人才、市场等要素，共同致力于各种发展要素的整合，提供一系列技术相关性强，附加值高的创新服务，比如在金融服务方面，我们通过聚集银行、担保公司，再担保公司，小额贷款公司，风险 公司，为企业提供银行贷款，小额贷款，贷款担保，帮助企业获得政府的资金扶持，为他们担当融资顾问。在技术方面，积极构建技术产业密集的共享型的技术平台。人才，市场，政策，中介服务等方面，我们也通过和商业伙伴的合作，为他们提供综合性的服务。
以上是我们关于科技地产的一些合作，目前我们按照科技地产的模式正在全力打造嘉兴长三角创新园，目前这些项目已经开工，进展比较顺利。嘉兴长三角创新园，是一个全新的产品，我们称之为科技新城，总 一百个亿，建筑面积150万平方米，是集团借鉴城市的先进开发经验，及中关村经验之大成，全力打造以产业研发为主导，商业功能和生态住宅有机融合的科技新城。根据嘉兴及周边区域的特性，确立了以新能源、新材料为主导的产业，产业研发作为整个科技新区的核心部分，提供配套的商务服务，包括商务，商务会所，集中式商务，酒店，，城市广场。既是产业发展的必然要求，也是嘉兴城市建设核心区服务的一个标准。
生态住宅，作为科技园区宜居宜业的必要配套，帮助园区企业实现了一体化的服务，目前项目开展顺利。
无锡中关村软件园太湖分园，总 80亿，根据无锡物联网产业发展的，该分园以软件研发，服务外包和物联网信息服务为产业定位，目前，无锡已经开始起动。
和中关村蓝色生物医药产业园。是青岛高新区政府重点支持的项目，位于青岛第三代新城的核心区，青岛国家高新技术产业区的部位，总建筑规模越195万平方米，青岛蓝色生物产业园根据经济发展规划和海洋资源的，以海洋医药为主，作为产业定位。青岛的孵化器已经落成。
在这三个项目的建设中，都建成了比较完善的产业服务，供给体系也有针对性。
目前这些项目都得到了当地政府的大力支持，也受到了很多高新技术企业的关注，前不久在深圳高交会上，我们次大规模整体亮相，媒体和企业都予以了高度的关注，高交会期间更有663家高新技术企业对我们的项目表示了浓厚的兴趣。其中，有明确意向的高达20多家。
以上是我们集团科技地产项目的一些情况，从目前的实践证明，我们的科技地产模式是正确的，也是科技园区发展能够自主创新、可持续发展的保障。从科技园区开发的角度来说，科技地产利用的核心是硬件载体和产业服务的双建设，载体建设包含了先进的规划理念和布局，科学的产业定位，个性化的建筑设计以及的工程建设，产业服务包括了为入园企业提供各方面的服务，当前政府开发模式，大企业集团自建的开发模式，以及政府和企业合作的开发模式，依然是主流。但是，科技地产的模式是科技园区建设的模式的一个重要补充，能够进一步发挥市场资源的配制作用，调动企业积极参与到园区的开发建设中来，而且随着我国城市化、工业化、信息化进程的加快，也必将有越来越多的企业参与到建设中来，科技地产的市场科技园区开发模式，也就会成为科技园区建设发展的重要趋势。
从房地产行业发展的角度来说，科技地产是城市功能和产业发展的有机结合，前些年，我们基本上走的是制造业为特征的房地产的开发道路，就是建设、销售两个环节。近年来，建设、培育、销售环节，比如说商业地产，包括了建设、招商、出售三个环节。科技地产包括了建设、产业培育、资产出售三各环节，这也是未来房地产发展的重要趋势。当前，房地产行业正受到历严厉的调控期，不少房地产商转型为商业地产和工业地产，科技地产模式无疑也是为地产转型的一个方向，我们希望科技地产的模式能成为业界同仁为业界同仁提供一个借鉴和参考。
从贯彻国家自主创新战略和推动战略性新产业发展的角度来说，科技地产的重点是通过市场的资源配置作用为高新技术企业提供良好的创新空间和完善的产业服务，打造以企业为主题，市场为主导的科技创新平台，帮助区域，优化经济结构，转变经济方式，提升国家的科技创新能力，为我们国家能够在发展新兴产业，培育新的经济增长点方面做出贡献，饯行我们的社会责任。一枝独秀不是春，百花齐放春满园，我们希望有更多的企业从事科技地产的开发，打造出更多的科技创新平台，用产业服务、创新，用科技提高地产的价值，为我们国家自主创新做出贡献，谢谢。
【主持人】：感谢李先生对科技地产的分享。下一位演讲嘉宾是天安数码城有限公司常务副总裁莫尚炎先生。
【莫尚炎】：天安数码城花了21年时间专门从事产业地产的开发，我认为从事产业地产顺应了两个方面。个是顺应了国家的转变经济增长方式，调整产业结构的政策产生的，同时也受到了国家和国际政府的大力支持。为什么这样说？我们国家的总书记胡锦涛近也到了我们园区，李长春常委也到了我们园区，包括我们在各个地方基本上都是首长，包括重庆的希来书记特意去了我们数码城，我们受到了各地政府的大力支持。第二个也是房地产业细分市场的必然结果。现在房地产有如下几个细分市场：
嘉宾演讲：天安数码（集团）有限公司常务副总裁莫尚炎（来源：房天下）
一个是以万科为代表的，他主要是做住宅的开发商。
另外一个细分市场是商业地产。商业地产从眼下来讲应该是以万达，他以商业综合体。
还有一个市场我们认为是旅游房地产市场，以深圳的华侨城为代表。
我们数码城致力于21年的专门做产业地产，我们现在叫做产业综合体，这一个概念应该也是我们数码城经过20多年的摸索，个在国内提出来的概念。
今天就想以天安数码城的探索与实践和在座的嘉宾进行分享。
方面想简单介绍天安数码城的基本情况。
第二是天安数码城的模式究竟是什么样的？
第三是具体的案例分析。
第四个是园区运营的启示。
天安数码城集团成立于1990年，总部是深圳，是中国早从事产业地产开发和运营的企业之一，因为我们刚成立的时候是叫做天安工业开发有限公司，从那时候开始就一直专著做这个。目前集团的项目覆盖了的13个城市，有14个项目，储备开发的建筑面积是1500万平米，服务近4000家中小型民营成长性创新企业，服务的人群大概超过了十万人。与一百多家企业、商业机构结为了战略合作伙伴。
从产品形态，90到96年主要做工业园，也就是那时候的标准工业厂房，这是一个时期。
第二个时期发展到工贸园，就是96到99年，主要建筑形态是工贸大厦，这里面有和住宅，入住的企业定位是生产型和贸易型的企业。特征是以生产为主，贸易驱动。
第三个阶段是99年到2008年是科技产业园，这个时候的形态是以科技产业大厦为主。
09年开始到现在定位的是城市产业综合体，刚才我们北科建的李总已经讲过，我们城市的产业综合题，应该是工业房地产的形态。这种形态一个是科技产业大厦，还有一个是总部的OFFICE，商业街区，企业会所，酒店，企业的展示，入住的企业都是与整个企业群配套的。物业的阶段特征来讲，物业的形态是多样性的，功能是复合性的，产业是灵活性的，这个是我们历史发展的进程大概是经过了这四个过程。
现在布点分为两洲两圈，一个是珠江三角洲和长江三角洲，我们选择的不是一般的城市，的也要是省会城市，要在产业结构比较好、产业基础比较好、经济比较发达的区域才能够聚集那么多高新企业。所以我们的定位是这样的。今年哈尔滨的书记在我们那里整整搞了，除了这四个圈之外在哈尔滨又搞了一个数码城，而且是在松花江的省委旁边。
我们是这里起步的，现在集团的本部也在这里，就是深圳福田的天安数码城，这个数码城的前面是现状，去年深圳市常务会正式批准我们在这个园区要进一步升级改造，准备把前面的五栋原来的标准型厂房改造，改造成图上这样，基本上就和深圳的CBD，也就是前面这一块是相吻合的。将来规划的面积会达到120万平米，入住的企业有2500家，这个是个。
第二个是广州的番禺节能科技园，也是广东省的示范生态型科技园。2011年8月14号胡锦涛总书记到深圳来参加大运会的时候就特意到了我们科技园考察，对我们科技园提出了希望我们服务好这些中小型企业，下一步走上快车道。上两个星期李长春又去了，这个是华南板块的，碧桂园的旁边，周边是生态园，我们这个占地是700亩，现在已经建了三分之二。
深圳龙岗天安数码新城，在大运会场馆的旁边，也属于龙岗城区。这个是将来建成的情况，现在已经建了一半。
佛山天安数码城，在南海区，也是它的城区。这个是佛山数码城具体的效果图。
东莞数码城，在市委市政府旁边，南城的运河边上。
重庆天安数码城，当时博书记为什么一定要把我们引进过去？因为我们刚好是在大道口区，当好这两年重庆搬迁，整个企业，包括经济总量发生变化，所以在他的城区就希望我们数码城能够把他这一块中小型民营企业聚集起来，成为他的一个经济增长群，现在的黄市长都高度重视，刚好那边是长江，沿着长江，这个数码城的规模是130万平米。
天津数码城，在天津的西区，在杨柳镇的边上，将来是150万平米。
这个是成都的双流县，在淮阳板块，这个将来是数码城的旗舰项目，占地3200亩，总面积达到了3500万平米。一个大型的综合数码城。
常州数码城，在大学城的边上，也是它的区。
的一个数码城选择在县级城市，江阴，江阴县连续是国家县级经济的位，所以这个区域的经济发达，当然这里面也是因为他的市委书记在我们数码城考察了很多很多次，要求我们在那里做一个数码城，这个是江阴的数码城。因为这个地方的区域经济比较好，所以我们感觉是可以做的。
杭州天安数码城，在杭州的余杭经济开发区。
北京天安数码城，离三号航站楼大概是十左右的。
青岛天安数码城，在青岛的城阳区，离机场只有十，因为城阳是青岛的咽喉，航空和火车、高速公路都要经过城阳，这个是城阳的区。
哈尔滨天安数码城，哈尔滨在松花江的北边，现在它的市政府已经搬过去了，市委、省委省政府也要搬，我们看到的那边就是松花江。
数码城大概在的布局情况就介绍到这里。
第二点介绍天安数码城的模式。
首先是客户定位。我们的定位是成长性中小型企业，因为我们大型的高新技术企业都进了政府的高新园区，我们的目标就不跟政府抢资源，定位的是中小型、刚起步的，不具备条件进政府的高新园区，那就到我这里来。目标客户的定位就是尚处于创业阶段，有较高的发展前景和成长性，有一定程度，但是发展的确定性又不是很强的企业。我们现在客户的定位是这样的：规模是中小型，是高科技新兴产业，但是这个数量很庞大，我们没有去之前也是比较分散的。
我们是做数码城，是做产业园区的，那么我们就要思考这些客户的问题在哪里。，成长性中小型企业发展面临的三个矛盾，个矛盾就是企业高速成长与资源占有之间的矛盾。这个是。第二，企业成长的速度与管理能力成长性之间的矛盾。第三个矛盾是企业数量与社会化服务平台建设欠缺之间的矛盾。我们就要针对这三个矛盾，针对园区里面的中小型企业遇到这些困难，我们怎么这些困难做文章，这些企业才会进来。针对这三个矛盾，我们就做了下面的工作，首先是多元功能的社区，我们在规划建设园区的时候一定要考虑这个社区一定要是多功能的，要是复合型的，是产业+商业+交流+生活，也就是产业生态环境，在这里面要方便，不光是企业要方便，企业里面的人也要感觉到方便，就是要复合型。我们和各个城市规划讨论这个问题的时候，就如深圳的高新园区，包括在里面工作和生活的人就感觉不方便。只有工作的地方没有生活的地方，也没有考虑到企业之间要进行商务活动的场所，都没有。我们天安中国，90年代初在罗湖有一个天安国际大厦，就在国贸旁边的天安国际大厦就是我们的，说心里话，那是写字楼，现在的租金比我们现在数码城的租金低好几十块，为什么？因为那个楼里面和到我这个数码城的园区里面的感觉是不一样的，我要什么就有什么，我需要干什么就可以干什么。所以我们讲，，我们要打造多功能的社区，第二，要给企业提供交流、互动和学习的平台。我们要考虑的，比如说在我们现在的数码集团下，我各个数码城都给企业装修了各种小会议室，只要有电话，定时间，随时随地就可以到我的会议室开会，所以要给他提供一个交流、互动、学习的平台。我们还要当做企业社区来营造，要以企业的需求为。
天安数码城是市场化运作的城市产业经济服务聚积平台，主要是服务于中小型创新性企业，提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位产业生态环境和创新氛围。通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力，以此促进区域的产业优化升级和城市价值的提升。所以我们考虑的是四个方面：
个是产业，产业之外要有交流，要有生活，还要有商务，所以我们每个园区考虑的就有产业大厦，有商业服务设施，有配套的宿舍，还有配套的住宅，这一块都是有的。他不出这个园区就可以全部解决。这个是我们的一个做法。
以区域经济发展毡靴和产业规划布局为依托，以高成长产业聚集为核心，融合科研、、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间提供全方位的产业生态环境服务平台。形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效的城市综合体。我们的数码城，一定是一个城市综合体，就是小型的会展，小型的新闻发布会都可以在这里进行，包括我现在的公共服务设施，可能比当地政府的都要高。我番禺的科技园，甚至是龙岗数码城的科技园，我都专门有一个同声传译室，能够容纳四五百人的，便于开新闻发布会的场所，同时，我们在讨论数码城规划的时候也同时考虑到了城市周边的一些配套，因为我们希望的是我数码城的一些公共配套设施，能够辐射到城市周边去。就是城市周边没有的他可以到我这里来，那么我这里没有的，我可以借助于城市周边的一些配套，就是相互融合，互为补充。
天安数码城的四个要素：
要有清晰的产业定位。也就是要因主题而建。
第二是要高成长企业的服务体系。为成长而来，高成长的服务体系是一个联合的，这个里面有我们整合的商业服务机构。还有我们自身的一些服务机构。还要有政府的服务机构。我们每一个园区，我们和政府谈的个要求就是我这个园区里面的企业就只能够服务，不要到你那里跑来跑去，政府就要把你的服务机构在我的园区里面设立。
与城市的无缝融合，就是我又借助城市周边的一些配套，我的配套又可以提供给城市周边的一些人群进行无缝的对接。这个是应城市而生。
要构建数字化园区。高新技术企业核心的，首先要的是你的信息。信息化的速度，或者是信息化好。说句心里话，当时深圳还在鼓吹信息高速公路进大厦的时候，我们就已经和专门成立了天安信息技术有限公司，那是干什么？就是信息高速公路进园区，在他们进大厦之前，很早之前我们就开始做了。就是以科技为核。
因主题而建，就是主导产业的定位清晰，结合区域经济发展主题，充分发挥核心项目的带动效益，从而实现产业要素（企业、人才、资本）的聚集，主导产业链的聚合，终形成产业集群的聚变。所以我们叫做聚集、聚合、聚变。首先产业生态，先要把科技企业为核心的一些人才，资本、技术、信息、市场、商务政策等这些要素要聚集起来，才能吸引中小型民营企业进来。但是他聚合了一后就会发生聚变，他形成了产业的上下游以后，他自己的研发的东西就会发生巨大的变化，比如说当时，现在做工业计算机的全第三名，当时就是在我们数码城起步的，当时我只给了他300平米的厂房做研发，他从我那里起步，现在成为了全工业计算机的第三名。这个时候他就发生了聚变。所以我们说，首先是生产要素要聚集起来，然后去聚集它的产业链，产业链聚集起来，中小型民营企业进来之后，他们发生聚变。
第二个，为成长而来。主题产业园的目标企业定位为中小型，成长性的企业，园区的主要具备完善的高成长企业服务体系，从而具有强大的培育能力，助力中小成长型企业的发展。一个是政策的支持平台，还有一个产业链的平台，还有商务平台，交流平台，生态环境平台，这些都要建立起来，为我们建立一个服务体系。我们都要为他的成长出力，想办法。
因城市而生，就是园区依附着城市化进程，并成为城市化的重要组成部分，实现园区与城市的良好互动，这决定了必须具备的产业、商务、交流、生活等多种复合型功能。一个园区在规划和建设的过程中，包括我们整合资源到这个园区的时候，我们就要考虑到与整个城市周边都能够互动融合。是一个新型的城市产业综合体。
以科技为核。有成分的IT设施和服务是现代商务和创新产业不可或缺的工作基础，数字化园区的构建为企业营建智慧畅达的IT环境。这里主要是数字化社区的网站，智慧的IT设施和互联网的IT服务。
组织保障。我们是分两大领域，大块就是园区的综合管理者。我们数码城集团在哪一个城市做一个数码城，我就要有一个专门的开发管理运营公司。另外，还要有数码城为园区配套的自己的配套服务公司，我们的配套服务公司一个有数码城的后勤基金，因为我们现在中小型民营企业的资金是有瓶颈的，这个也是将来数码城在盈利模式上的一个有待发掘的点。我们现在和各地政府，我拿物业、拿资金出来，各城市也有他的科技三项基金，他也拿一部分钱出来，在园区成立一个基金，这个基金就是在园区的一些成长性比较好的企业，他资金不够的时候，我可以拿钱支持他，等他上市之后我退出来，这个比他进入我们园区的时候的还要高。第二是我们和成立的的信息技术有限公司，就是搞信息化服务的。我们园区的服务一定会比电信等其他的服务商做得更好。第二个是我们还有国际技术转移公司，负责科学技术的转移。本身的物业管理，还有房地产经济，这些是跟随着其他城市的开发商，受我们每一个数码城的直接管理。每个城市一个天安数码城公司，每个城市都可以看到专业配套服务公司的身影提供配套。
天安数码城的案例分析。
这个案例是天安数码城现在集团已经完全完整的数码城，位于福田区的区，CBD，占地只有30万平米，建筑面积90万平米，现在入住的企业是1600家，高新技术企业150家，上市企业23家，总部型的企业达到70%。有宇龙、有万利达、朵唯、云海等等，还有做软件的研吉、研华，凯立德，有文化创意产业，还有生产性服务企业，我就不一一解释了。
园区的功能布局是多功能的布局，形成了与生活一体化的体验模式，节约了时间成本，大概50万平米，生活区30%，比如说深圳有名的高尔夫农圆就是园区的配套，还有商业，还有公共广场等等。这个园区里面有风险 机构，东方富海，有小额贷款公司，有17家银行在里面。服务平台有天安、中国移动、中国电信、中国联通。公共服务平台有的创业服务，有的科技企业孵化器，知识产权工作站，社区工作站和天安派出所，我福田的天安数码城，政府还专门在园区给我们建立了一个派出所，叫天安派出所。有专业配套的平台，有天安物业等等。商业机构17家银行，20几家餐饮，2家超市，4家24的便利店，有幼儿园，有社区，就是一个综合的完整的园区。
园区的发展就等同于深圳在中国的转型，从一个农村的市镇到今天，转型和飞跃是随着深圳经济的起飞，城市化和产业转型，实际上我们当时是顺势而为，随着深圳的产业升级换代以后我们顺势做起来的。我们这个园区是深圳的缩影，我们这个园区的税收超过了40个亿，30万平米的占地面积有40亿的税收，产值有450亿，海内外的上市企业是25家，准备上市的企业还有18家，深圳市的民营领军骨干企业有8家，总共1600多家企业，5万多人，国内银行17家，现在我们的数码城本部的园区就是这样。
陈志列是研祥的老板，包括宇龙的郭德英，这些就是园区里面这么多年走出来的明人、大家，都是我们园区里面走出来的，有的是属于型的，大部分老板都是型的老板。
基本上数码城的案例就跟大家分享到这里。
是园区运营的几点启示。
园区的运营有两个，是以企业为，第二以企业的人为。我们提倡的是以企业为本，以人为本，企业需求什么，他的问题有什么，我们就怎么去解决，怎么方便。因为企业是由人组成的，所以我们要以人为本，要让的园区的人在这里感觉到方便、开心。
第二点，产业定位不宜过细，需考虑产业链的延展和融合性。比如说这个园区就是做生物医药的园区，如果这样定位，就做不起来，很麻烦，不能太细。
第三点，物业的流通才有园区的活力。物业应该有可享受产权，这个产权还有美国硅谷的宽容失败的内涵在里面，比如说把产权转移给我，我可能在研发投入上失败，但是我失败了，但是这个园区整个物业生值了，我能够享受到园区物业部分的利益，那么对我的失败是一种弥补，我还有钱再投入研发，有宽容失败的机制在里面。
园区的发展与政府的导向和区域发展要紧密结合。
营建创新、高效的园区文化。
商业配套的打造与企业引进同样重要。
与其他地产相比，需要更广泛的资源整合和综合运营能力。
我今天耽误了大家宝贵的时间，谢谢。
【主持人】：接下来的是坤鼎控股集团有限公司的总做演讲。有点象产业地产的劳斯莱斯的感觉，有请。
【钊】：首先代表坤鼎控股集团向组委会的精心安排和要求表示感谢，同时也很高兴能与在座的各位领导和嘉宾一起分享我们的经验、交流心得。坤鼎集团在行业中和各大型企业比起来还算是一个新的公司，比较年轻，但是我们根据自己的工作方式以及自己的资源进行整合，从境外引进了大批的企业。今天我给大家汇报的题目叫“产业是工业地产之魂”。
三个部分内容：
部分，中国工业地产发展现状分析。
第二部分，中国工业地产的核心要素。
第三部分，坤鼎控股集团案例分享。
先从中国工业地产发展现状分析说起，中国的工业地产可以说在改革开放30年以来，工业地产发展大致分为三个阶段，1978年改革开放，中国开始探索各种发展经济的方式和方法。其中阶段，从1985年到1995年，这个阶段可以概括为开发区的经验推广期。这个阶段是中国工业地产的起步期，同时也是经验积累和推广期。比如北京经济技术开发区还有苏州工业园区都是诞生在这个时期的。第二阶段是1995年到2003年，此阶段可以概括为开发区爆炸式发展的时期。随着北京经济技术开发区和苏州工业园区的成功，各地的各级政府都看到了开发区对当地社会，以及经济做出的巨大贡献，于是各地纷纷在效仿建立自己的开发区。第三阶段是2004年至今，概括为开发区发展模式的创新期。在这个阶段，打破了以往政府主导的开发区模式，引进了新的政企合作的开发区发展模式，坤鼎控股集团也是在这个大背景环境下诞生的。
接下来看各发展阶段暴露的问题。
阶段开发区的特点是完全由政府主导，主要集中于省会及经济发达的大中城市，代表的园区是北京经济技术开发区和苏州工业园区。在这个阶段所存在的问题是模式粗糙、完全由政府主导，高成本、效率低。
第二阶段开发区的特点是由政府主导，开发区一套人马，两套牌子，成爆炸式发展状态。在这个阶段存在的问题一个是发展速度过快，园区质量良莠不齐，竞争加剧，资源浪费比较严重。
第三个阶段，特点是模式创新，政企合作市场化，低成本、高效率，形势创新，出现了企业总部，孵化器等新物业类型，由传统的工业开发区向新城过渡，在这个阶段，有代表性的企业一个是联东集团，一个是华夏幸福基业，还有坤鼎控股旗下的坤鼎 。这个阶段存在的问题，，部分园区入住企业质量不高，园区经济效益较低，资源浪费严重。第二，偏离产业地产的核心，工业房地产苗头出现。需要说明的是，有些开发企业利用工业地产之名行房地产之事是不符合开发区以及产业发展的。
接下来各发展阶段政府及各界关注点的对比。
阶段和第二阶段的关注点都是园区规模和入园企业数量，咱们所说的园区规模就是阶段和第二阶段的政府比较注重的是园区规模大，入住企业数量多，这样就是好。在坤鼎看来，入住园区的企业的数量和规模并不代表好，好的是产值、税收，这能体现出一个园区的。
目前的关注点是产业和企业质量，经济及社会效益，单亩产值、税收和可持续发展性。
由此可以看出，关注点的变化体现了中国工业地产发展逐步迈向成熟。
第二部分是中国工业地产的核心要素。
不管是工业地产还是产业地产，顾名思义，产业是前提也是核心，地产仅仅是一个载体。坤鼎认为产业是工业地产的核心要素，是其魂之所在，任何工业地产的形式小到一个工业项目，一个园中园项目，大到一个开发区，甚至整个产业新城其核心都是产业，产业发展得好才会推动相关配套的建设，才会带动各项服务的发展。所以我们看到这个图中显示，产业是整个工业地产的根本。
第三部分坤鼎控股集团案例分享：坤鼎始终坚持产业的主导思想，定位打造中国工业地产。为什么叫产业？坤鼎集团在定位产业的前提下是有四点，是产业，第二是企业，第三是品质，第四是服务，就是刚才我所说过的，我们的一个园区里面聚集了多少企业，这些企业能有多少产值、多少税收才能体现出这个园区的水平。
下面是坤鼎公司的简介：坤鼎控股集团总部位于北京经济技术开发区，是目前中国专业致力于工业地产 开发、规划建设、运营管理的私营企业，公司针对欧美企业在华 的需求，按照统一规划，按需设计、量身定制的思路提供现代化生产、现代化、现代化生活于一体的新型商务模式。今年成功运作了瑞典ABB、美国亚马逊、日本KDDI，树立了较高的行业度。
坤鼎的业务模块大概有三类，类，物业定制 ，第二类，成长型企业，集约化经营平台，第三类，国际企业园区开发。类是我们在规划园区之前，我们会提前做好招商工作，所以就叫做定制，根据客户的需要，根据企业的需要，帮他量身定制出他们想要的物业，他们想要的厂房。成长性企业集约化经营平台呢，这种模式是从国外学来的经验，就是我们统一做一个园区，这个园区进来的企业，可能有十家、二十家、三十家，这些企业共用一个前台，共用一个实验室，共用一个研发，这种项目在国外很多，国内目前可能还没有。第三种模块是国际企业园区的开发，我们的企业都是国外企业，再细化就是我们的客户企业都是以德国、欧洲和美国为主，其中欧洲是以德国的中小型企业，我们是为这些企业专门打造专业化的园区。
集团的架构：目前坤鼎控股集团下辖鼎万那、坤鼎 、坤鼎国际、坤鼎产业 等控股公司。有完善的招商队伍，在德国的法兰克福还建立了今年的家国外的招商办事处，RSBK公司就是我们在德国的合作伙伴，招商办事处。
集团为打造中国产业地产 旗舰品牌投入了的、有经验的团队，并且有良好的政府关系，有的服务体系，还有全方位灵活多样的合作方式。
接下来跟各位分享坤鼎控股这些年来发展的以及经典案例：
06年坤鼎在北京经济技术开发区成功的运作了500强ABB项目，这个项目建筑面积是24000平方米， 金额在1.2亿元人民币，这个物业是采取租赁的形式，租给ABB，租赁期为15年。目前这个企业已经运行了有六年的时间了，运营情况好。
07年坤鼎初次尝试国际园区建设，在通州取得了一百多亩的园区，IBA项目是作为园区的一期入住的企业，这家企业是比利时控股的企业，他的占地面积是六千多平米，建筑面积是四千多平米，坤鼎投入的资金是五千万，这一个小企业占地面积不大，建筑面积不大，但是他每年的税收都在一个亿以上。
08年该园区的二期，美国亚马逊华北区总部我们园区。这是坤鼎做过的的物流型企业，应该也是一个，这个企业的占地面积比较大，一共占了六万多平米，建筑面积是四万多平米，这样坤鼎投入了不到1.2亿元人民币，也是租赁的形式，这种企业为什么说一个做的项目呢？本身我们能拿到的地很少，他的占地面积又比较大，并且产值又不是很高，为了我们自己园区，当时如果是作为一个物流型，单独的仓库入住园区的话，我们是肯定不干的。在跟亚马逊协商以后，把他们的运营放在园区里，也就是说有了经营、有了税收，这样才同意进来的。
去年坤鼎集团又回到了北京经济技术开发区，回来的年成功落地运作了意大利的一家上市公司，科博莱汽车技术有限公司，他的亚泰总部及研发制造放在了北京经济技术开发区，这个企业是给奔驰做配套的，也是家获得奔驰配套企业的资格，这个项目总的进驻面积是2.4万多平米，坤鼎 1.2亿，这个项目已经和客户交房，租约也是15年。
2011年，坤鼎接触了日本的KDDI公司，这家企业也是五百强，他们在中国建的个大型的数据中性，这个项目也是在北京经济技术开发区，总建筑面积2.6平米，坤鼎 1.1个亿，由此，坤鼎通过KDDI的，明年打开日本市场，这个项目的租期同样是15年。
同时，坤鼎公司在北京经济技术开发区成功的收购了一个诺基亚新网的成员，这家公司是芬兰公司，叫圣维可福斯，是专门给诺基亚配套天线的。
坤鼎对客户的服务流程大致分为九项，从商务接触、项目选址，政府对接、确立规划，确立合作方案、到签订合同，到项目建设，到交房，提供物业，一项是协助融资。这九项里面要着重说一项，企业在我们园区入住，如果遇到资金问题，坤鼎可以用自己的物业抵押给银行，专款给这家企业提供服务，专款专用。这是据我所知目前很少有企业能做到的。这也是我们服务的一项。
坤鼎在自己的园区会建立园区企业服务，这个服务也可以叫做服务平台，是以坤鼎为的，为客户提供和政府交流沟通的平台。
以上的这些项目都是目前坤鼎控股集团持有的项目。
下面是一些外地的布局，由于坤鼎集团在北京有了良好的业绩，外省市的开发区领导得到消息以后，分别来北京参观我们的项目，并提出要求让坤鼎到地方去发展，今年上半年，我们的工作就是在搞不同的接待，目前坤鼎除了作北京以外，还在天津、沈阳、长春、大连、青岛等重点城市有布局，地图上绿色部分是已经和当地政府签了协议的。剩下的橘黄色部分是已经覆盖的部分，这些地区重点应该是放到明年，因为我们的精力有限，还是不希望马上铺得那么大。
接下来的是坤鼎的园区介绍，北京经济技术开发区欧洲企业产业园在天津双港工业区有天津双港科技工业总部基地，在沈阳，棋盘山泗水科技城，吉林长春高新国家产业开发区有长春高新开发区产业基地。大连保税区有大连保税区工业产业园区，在锦州经济开发区有锦州工业产业基地。安徽马鞍山工业园、青岛中国生产园。
以上是坤鼎的一些案例和坤鼎对产业地产的一些认识。我相信我们今天站在这儿真的是次，是以新面孔、新公司的身份站在这儿，我相信照坤鼎这样的努力做下去，不久的将来，坤鼎一定会让大家全部认可。
谢谢。
【主持人】：感谢总的介绍。接下来进行演讲的是联东集团地产事业部的副总经理梁环宇。
【梁环宇】：各位嘉宾下午好。高兴我们相聚在美丽的深圳，和同行进行一次有意义的交流，有价值。今天参加这个论坛也有的意义，应该说09年联东提出产业地产，今天我们在中国住交会这个传媒平台上发展产业地产，已经成为行业的共识，而且将来成为地产行业细分市场的一个重要发展方向，我也感觉欣慰。我对产业地产的繁荣一直是深信不疑，因为他有着广泛的市场基础和需求，同时我也怀着深沉的关切担心他的无序发展。我相信租金大家都在关心宏观经济和行业的走势，我不反对有为，但是我反对放牧的有为，我赞成建设，但是我方队伤民的建设，这是胡适先生提出来的话。这个也引起了我的共鸣，所以我今天的主题是“产业地产的理性繁荣”。
什么是产业地产？本质是什么？未来需要的核心要素是什么？
我们认为产业地产都是围绕着产业微笑曲线展开的，从研发，到制造，到总部等等环节，我们是围绕着产业的各环节做的一体化的平台，有总部、商务，科技研发、生产制造机配套服务的产品开发与建设，实现二谛、三产业的集聚。
产业地产大家都做了什么事情呢？是做的整体开发和持续运营的整体解决方案，我们做的和原来传统的开发商做的不同是实现了整个业务流程的一体化， 的选址，产品的定位，规划设计，建筑施工、招商推广和尤其的运营服务，产业地产做了全程服务体系。
把产业地产做细分，有几个方面，一个是按照产业类型分，一般有综合性的产业园，里面又有几个主导产业，另外一个方向是主题性的产业园，电子信息园等等。这个类型里面，又把产业的各个环节聚集在一起，比如说研发、设计，制造等等是以产业链整合的。另外是以产业链为方向划分，他在这个产业链里面会整合多个产业，我们的多功能产业园，里面有几个产业，聚集的是一个产业的某个环节，可能有些是制造环节，可能有些是科技环节，物流园区的物流环节，是按照产业链的角度集聚的，只要产业地产的整个细分无非是沿着这两个路线进行着不同的组合而已。
在这个背后，我们可以了解产业地产的几个特征，个是要和地产结合的，中在产业。产业地产是落在产业，而不是地产，重在产业，地产是为产业提供载体的。包括硬件和软件的建设，都是为了怎么样提供好的产业环境为产业的发展提供好的平台。
第二个开发和经营并重，重在经营，开发是为经营服务的。
第三个是政府与企业合作，落在多赢。不是说传统的住宅地产，可能盈利是开发商，或者是某个小 者，我们讲的是多赢，政府要赢，企业要赢，运营商本身也要赢，落在多赢。
第四个特征是短期和持续并重，产业地产为什么可以持续发展？因为可以看到效益，长期来说，要保护地方的持续发展的效益，以实现短期和持续并重，才是好的模式。为什么住宅出现了这么大的危机？因为注重了短期效益，没有保护好长期持续的利益，所以社会必然淘汰你。所以要落在持续发展。我们认为产业地产是和房地产调控下面走向专业化、持续化了多元化的必然产物，但是要符合我们上面的四个特征，更注重长远的发展，注重多赢的发展，注重经营，注重产业的培育。
产业地产的本质是什么？和住宅和商业核心的不同是客户的不同。住宅客户的客户是谁？是家庭。商业地产的客户是商家，而我们的产业地产的客户，它的核心是企业客户。由客户的不同导致了的动作不同，所以我们要理性，要专一。住宅低产是家庭，考虑的是人居生活模式，他的专业度比较高，社会复杂程度也比较高，社会化程度高，开发流程也清晰。商业地产是这两年随着住宅地产出现调控以后这两年迅速引起关注的模式，包括以万达为代表的模式，它的客户是商家，构建的是城市里面的消费生活模式。他的社会化程度要求比住宅高。再看产业地产，面临的是企业客户，是要提供企业工作、经营的环境，他整个的社会化程度低，产业地产外包出去，从产业的定位到招商到整个外包，因为咨询公司也好，运营商也好，大家刚刚开始探索，社会化程度低。企业的复杂程度高，因为企业客户是理性的，他 选址是要赚钱的，他不是感性消费，而是理性消费。决策流程也长，满足的人群复杂，从高层的老板到白领，到基层的员工，各种需求都要在里面得到满足，因为客户的不同，导致了整个的运作模式和工业和商业出现了很大的差异，而且再加上复杂，再加上他的社会化程度低，所以我们可以看到，产业地产的克群是比较窄的，大家清晰的看到，产业的客群很窄，企业的数量和家庭不是同一个等级的。投入比较大，资金产出周期比较长，风险比较高，所以产业地产需要我们更关注客户，我正式呼吁，需要更关注客户，成败在于客户，需要更理性、更专业。
产业地产为什么可以成立？为什么说他能够发展？我们认为他来自于需要解决社会的问题，从企业的角度面临的问题，政府面临的问题，正因为社会有那么多问题要解决，这就是产业地产存在的空间。所以我们看企业，目前选址的企业面临多少问题？个，政府供地在减少，第二个，企业自己进行开发、不专业，效率低，第三个，配套不完善，运营成本很高。企业单独自己配套成本很高。第四个，规划不统一，形象很差。第五个，产品是专有的，企业自己给自己做的，专有性，流通不了。这是企业面临的问题，政府面临的问题是土地资源高度紧张，尤其是一线城市，第二个是产业升级转型的压力大，第三个，税收的增长没有持续的保障，城市形象改变比较难，企业退出机制没有。所以他是经济进入阶段的一个产物，在西部可能不需要，落后的地区不需要。天安的老总也谈到了，为什么要在一线城市？联东也是一样的，那个地区必须经济达到了阶段，低级阶段没法做，所以一定是在产业地产经济进入了阶段的城市才能做。第二个是摆脱政府以原来粗放的资源和政策招商的情况下，以产业地产，以产品服务和附加值进行招商，帮助政府进行突破的产品。第三个是帮助政府以市场机制应对市场需求的解决方案。为什么？原来的政府都是比较粗矿的招商，政府面对企业的时候，无非是让地价，无非是给政策。我往往和政府谈，我们的招商不是招商，是选，是把企业吸引来的，不是招来的，你的各种环境，城市等级等等，能不能吸引企业，企业是理性的主体，你必须要以你的市场化的机制来满足客户的需求，所以我们说只有真实的为客户创造价值，才决定行业的发展空间和前景。
产业链的评价标准成功是什么呢？刚才我们也已经涉及到了，我认为他谈得好，不是多大规模，不是多大销售额，不是多大占有。应该是产业地产的本质来说，以产业给当地的产业升级和集聚做了多大贡献？单位产出做了多少贡献？第二个，引进了多少有质量的企业和有数量的企业，第三个，开发招商的速度，第四个是税收的贡献和持续性，这个是评价产业地产成功的重要标准，而不是简单的以销售额，以规模为标准，从这个角度来说，我们运营商要怎么样做到这个标准呢？一个要加强企业的自律，要真正的做，而不是机会性的、投机的做产业地产。为什么谈理性？很重要是因为我们真正的做产业地产，把握产业地产的规律做。第二个要做品牌、做规模效应，从长远利益来做。第三个，围绕客户需求建立你的核心能力，第四个主动、公开、透明的和政府做。很多是政府的职能，应该主动的和政府、公开、透明的对接。所以说产业地产一个方面是企业要自律，第二个方面政府要自觉，政府的选择大于后面的调控，政府在选运营商的时候，一定要很清楚的把各种能力、资源条件很好的利用，因为选择了以后，比改变更难。选择更重要。这个企业是不是真正有能力做的，有资源做的，有案例做过的？重要。选择错了，要改变是很难的。
第二个是严格的合同控制，政府和运营商签项目合作的时候，把政府所关心的比较，比如说税收问题，开发速度问题，招商质量问题，应该严格的进行合同的约束，因为这种合作肯定里面有双方的互惠互利，某种意义上就是利益的问题。
第三个，对入住企业的严格把控。你不能简单的实现销售和租赁，一定是租给符合你产业定位的，符合 条件和税收条件的企业，只有这样的企业才能进入你的园区，和政府联合制订招商的门槛，这样才能保证招商的质量。
第四个，在地价、供地等等关键的环节上和招商质量，开发速度、税收挂钩，政府要有措施有办法，保证我们的行业的纯粹性，要真的能做好这个事儿。
要做真正的产业地产，拒绝伪产业低产，概念化或者是偷换概念，这是行业大忌。
做专业的产业地产要真正的从研究和满足产业客户的需求出发，怎么样做专业？把客户满足好？
要做持续的产业地产，做一个园区的 周期很长很慢，产业的出路在哪里？一定是品牌、规模，小园区的将来一定会很难，所以一定要做规模、品牌。背后就要做持续，一定要有核心能力，依靠你的品牌和规模支撑。
只有这样，我们才能做到做有为的建设，有作为的建设，能够富民强国的建设，才能创造理性的发展，创造一个新的地产的新空间。
调控以后，产业价值的新发现，新空间，他的新空间来自哪里？来自于理性发展，来自于持续的繁荣，能够造福于民。这是我个人的很重的希望，也是我们自己个人致力于要努力的方向。
这是我对产业的思考。
后面的实践是联东这几年做的一些体系性的工作和案例。
联东是以联东U谷为品牌，定位中国产业地产的专业运营商，开发和运营并重，我的愿景是为企业，专注于企业的产业的运营服务，一个是为政府，助推区域经济发展，同时我们也提出了住宅低产看万科，商业地产看万达、产业地产看联东的发展目标。我们也是以这个愿景自勉带动行业的健康发展。
这个是我们为客户，刚才我谈了很多的客户问题，联东的发展点就是把客户的问题想得清楚，联东有两个客户，一个是政府，一个是企业。这两个客户问题没有想清楚，你的企业空间就会受到约束，我们为政府提供的价值有几个方面：
个，资源的集约化的利用，通过整体的开发，把政府的有限土地资源提高建设的密度，建更多的规模性的载体，提高单位产出。
第二个是产业的升级化，实现产业的持续发展。
第三个是税收的持续化。实现三个税收，一个是在开发和销售阶段的房地产税收，我们的产业链领域里面，税收和房地产一点都不少。第二个是企业引进以后，你持续的产业税收。第三个税收，一旦产业不行了，因为中国的企业寿命是短的，可能三五年以后有些企业就不行了，这个时候就帮他继续招商引资，形成第三次有效税收。
第四个是高效的城市化。原来传统的工业区都是把工业和城市配套分离的，做的就是厂房区，没有考虑城市的功能、城市的形象，城市的配套，产业地产的模式需要把城市和产业有效的结合起来，而且是通过组团式的开发，迅速的提升城市形象。
第五个是价值的永恒。原来传统的是没有退出机制的，我们的产业地产需要建立一个有效的退出，帮助他在有限的土地里面持续的经营，引进有增长效率的企业。
企业价值：
一个是效率，一个是形象，第三个是后面的 。
园区的统一建设可以快速的投入运营，同时园区的配套服务，一体化可以综合的提高企业的运营效率。
第二个能够提高企业的形象，整体园区的环境和品质，包括规模性的集聚，能够帮助入住企业提高品牌的形象。
第三个是提高物业的 价值，园区持续的繁荣和产业的，能够带来整个 者只有物业的流通性。我们难以想象，一个园区在衰落的，招商情况很差的园区，你的物业能够保值？这是很难想象的。只有园区一直很兴旺的状态下，物业才能保值，这是给企业客户带来价值。
我们一直是围绕这些价值的出发点考虑的。
正因为围绕着我们的客户为核心，我们构建了专业化的体系，个是产品的精准化，第二个是招商的联动化，第三个是服务的升级化。运营体系的核心是我们的客户需求，我们今天所说的产业地产都是以市场机制做产业园区的，所以我们的出发点和目的必须牢牢的围绕客户的需求，他短时间内的产品、招商和服务，基础来自于哪里？来自于团队，来自于管理，团队要职业化，管理要标准化，信息化。这样才能支持你这个大的规模化建设。
下面是专业化的三个方面，在合适的区位做合适的产品，区位决定产品，产品对位客户，进行有目标的研发和持续的升级，具体有几个方面，个是研发客户需要的产品，我刚才谈到了企业客户需求是不一样的，他要考虑功能性，因为他用你的物业，目的就是为了经营，要挣钱的，所以首先考虑的是功能，能不能满足生产经营研发所需要，从承重、配置，各方面要想得明白，你做的就是客户要的。
第二个，要注重产品的功能，在此基础上再升级产品的外观，从园林，绿化，材质等方面做得更有现代感，更有美感，满足人的需要。
第三个是产品的多元化，在每一个项目里面，总部研发生产配套定制，这几个产品系列要像一个魔方，根据不同的业态不同的组合。
上面各位都谈到了这个问题，我也很认同。一个园区一定是多元的业态，这样才能满足客户多元的需求。
我们把这些要素落位。
总部综合体，他的区位是在城市的和副，决定了产品和客户必须要的。在选址里面，我们的业态是总部独栋，高层、配套商业和酒店为一体的综合业态。产业综合体是城市的开发区和郊区，相对位置比较偏远，他支持区域发展第二、三产业，发展制造、研发中式和总部经济，不同的区位对不同的产品和客户，我们做的工作就是把这两个工作变成可复制、标准化的工作，可以在各地开展的工作。
我们产业地产专业化第二个方面的表现是招商的联动化，现在开始的联动化的招商。
个是项目的联动。有十多个项目，项目为载体进行招商，更有公信力。我们派一个皮包公司去上海肯定是招不到招的，要有载体，载体和招商体系结合，这个招商才会更有成效。走到今天，提出的招商，很大的机遇，是因为我在的布局，好的客户就在那几个城市。我们招商，无非就是发达城市甚至是国外来回招来招去。
第二个客户的联动，已经入住了两千多家企业，每个月新增一千多家，有几万的客户积累，形成口碑相传。比如说上海项目一开工，北京可以带两三个客户去签约，为什么？挖掘老客户，他在各地有布局的需求。
第三个，产业的联动，瞄准目标的几个重点行业，现在锁钉了五个钟点行业，从行业协会到部委，一直挖下去。围绕产业链进行深度的整合和开发。
第四个是政府的联动，我们和政府是主动的联合招商的，我们的招商客户和政府联合审批的。政府满意了我才进来，不做简单的物业销售，所以这方面可以赢得政府的认可，同时也可以保证园区的质量。
渠道联动，现在和50多家招商中介、推广机构合作，有灵活的机制和激励政策。
突出两个方面，一个是立体推广，另外一个是招商工作里面有效的是活动营销，恰恰不是传统房地产的平面投广告。因为我们的企业决策的是老板、是高管，我们一定要找机会和高管面的交流，这样才能促进成效。明年我们会计划推出百场的招商活动，联展。在招商的背后是有专业的招商团队，联东有自己的招商队伍，五百多人，每个项目30到50个人，我的招商人员的稳定性，五六年的招商经验，不愿意走。为什么？联东很诚信，可以得到他的激励，得到他未来的发展。
招商激励和政策，只要你有业绩，上面是没有天花板的，这是联东给招商员的政策。
这是典型的客户分布，目前有两千多家企业，主要是电子信息、医药、能源环保，精密机械等等。有十多家上市和已上市的公司。
第三个是服务的升级化，我认为服务重要，硬载体建好了以后，只是招商工作的开始，产税的过程就是服务的过程，企业经营开始交税收了就是服务的过程了，所以我认为服务是产业地产将来重要的方向。联东也做了三个方面的层次，卫生设施的维护，这是很基础的，大家都可以做到。第二个是服务，目前我们打造了手续待办，企业来了以后统一的绿色通道和办理手续，政策的扶持，比如说基金、专利，科技基金的各种政策的。第三个，人力资源的统一招聘采购，培训，下一步重点做平台服务，有价值的就是金融服务。现在联东几千年的银行，没有一个银行不和我们合作的，因为银行重要的发展方向是要扶持中小企业，联东是他重要的渠道客户，我有庞大的客户资源，没有哪家银行可以拒绝我，而且我可以提供担保，所以将来的金融服务，包括相关联的会计、法律，风投、专利等等可以进行广泛的战略联盟，把影响制约企业发展的要素迅速的整合起来，形成服务的升级。
联东产业地产模式的总结：我们不是抢政府的，我们是充分发挥城市和资源的政策，进行整体的开发和立体推广，发现和引导市场，形成产业的集聚效应。是运营商和我们的城市的资源有效结合，构建的载体，因为原来城市招商是以土地招商的，太粗矿了，现在向北京、上海这种城市，已经不可能靠买地了。北京明确发文，明年支持产业地产项目。就意味着这个大城市已经出现了产业载体的大项目，已经不可能出现原来碎片式的给企业零星供地了。这也是未来大城市的发展的重要方向。
下面介绍总部综合体的项目，目前在实施的有三个，在签的有两个。无锡、天津、上海。
这是无锡区的项目，建筑面积130万平米，总 一百个亿。这是总部独栋的效果，体现总部气质。
这是天津的总部大观，总 一百个亿，建筑面积110万平方米。这是内街的效果。
这是今年在嘉定汽车城签的项目。
上海的浦东和上海的奉贤，发达城市，一线城市是现在产业地产的春天，不要受到二三线城市的诱惑，那些地方做起来很难的，拉资源很容易，做起来很难，为什么？土地供应量太大，客户比较少，所以长久做起来比较难，招商比较难。所以我们联东明年继续奉行城市战略，北京、上海，天津三大城市继续扩张，同时进华南，进福建，内地的各省会城市。
产业综合体在北京、天津，上海，沈阳，这是北京的金桥项目，总建筑面积100万平米，总 80个亿。这是现在做的总部的组团。
这是天津的北方耀谷，占地1900亩，总建筑面积170万平米。
进上海是联东去年的一个大动作，去年在金山签了一个1700亩的项目，可能大家都不知道，但是这个项目三个月就签约了。现在已经全面开工了，我们开工已经签约了10家，现在已经签了40多家，还在打桩呢。他太稀缺了，而且企业拿地的效率都太低了。
沈阳的项目，已经开发到第六期了，引进了将近180多家企业，两个500强，总 是一百亿，总建筑面积两百多万平方米。
这个项目也得到了各界领导的认可，基本上我们各个项目都在所在的城市，市委书记都要关注和指导的。这是北京项目，这是天津项目，这是沈阳项目，这是无锡项目，上海项目是今年签了四个项目。
大家可以看到，联东的发展可以看到，产业地产的春天已经接近了。我从来不置疑产业地产的未来怎么样，而来自于我们做得怎么样。联东的将来也会严格的守着产业地产的客户为原则，未来的布局会以北京为，布局长三角，珠三角和沈阳，同时进入内地的省会城市，实现项目的化，招商联动化和运营的专业化。
联东今天的发展是有十多年的趋势，做了十多年，确实很难，正因为如此，我们对每个项目都怀着敬畏之心，这也是我们产业地产的长期责任，所以今天我们毫不怀疑产业地产将会走向一个蓬勃发展的春天，正因为如此，我们行业也同样需要珍惜和敬畏，以理性、专业的精神实现多方共赢的目标。今天的联东刚刚起步，愿意与同行一道做真正的、纯粹的、专业的产业地产，共同使产业地产的明天更加繁荣，更加美好，谢谢大家。
【主持人】：接下来我们一位出场嘉宾是高利民先生，各位可能对海尔地产的云社区留下了深刻的影响，他们是如何做的呢？有请高先生。
【高利民】：我的演讲内容和前面几位讲的不太一样，因为前面几位紧紧围绕着产业地产、工业地产的园区建设以及服务模式的打造。我这边举的例子和我们平常所了解到的房地产项目有比较大的关系。但是我们也知道，因为近这段时间，通过宏观调控的模式，经济发展面临着的挑战，普通的房地产项目面临着严峻的调控的挑战，而这种政策，什么时候是头？现在还看不出来，通过这几天的论坛，大家也知道，房地产项目肯定前景还不是十分明朗，所以我们这里就是把探讨的模式，就是在普通的房地产项目，如何去借鉴产业地产的发展的理念，打造得和一般的房地产项目有所不同。
我的想法呢，因为我们行业经过了好几次的调控，每一次大家都在喊房地产是支柱产业，不能再调了，再调了会对中国的国民经济产生负面的影响，但是每一次调控都是比较严厉的这一次尤其是比较坚决。现在可能 方向确实是扑朔迷离，在这种情况下，08年金融风暴的时候把所谓的支柱产业，也就是房地产行业当时是做了一个重要的手段寄予厚望，今天已经完全被妖魔化了。在这种情况下，我们要创新求变，不能一味的等待，一定要做出改变。条条大路通罗马，华山也不仅仅是一条路，所以我们就想过去造房子、卖房子的增长模式，靠土地增殖获得收入的简单的方式，简单的房地产的态势要做出巨大的调整。上半场到底怎么样？现在是中场休息的时间，下半场更残酷的比赛马上就会开始。所以我们就需要自己做出一些改变。
海尔房地产和普通的其他非房地产行业的人进入这个行业之后的想法是不一样的。他要做不一样的东西，普通住宅不做，纯住宅不做，造房子、卖房子的经营模式不同，他要提供的是美好逐句的生活解决方案，这是海尔住宅的影响。
结合案例讲海尔地产，海尔要做地产怎么做？和普通房地产之间又是如何对接的？这个项目是在山东的，这个项目偏僻，偏的一个地方，这样一个偏僻的地方，为什么要拿地做项目呢？刚才我改到了海尔是不做普通的房地产，不做纯住宅的，同时在这里拿了地之后，海尔还有另外的想法，就是他在做这块地的时候，你看到了左侧是我们政策和时代发展的方向，右侧是我们能利用的自然资源，中间是我们准备在这个地方做一些什么样的创新的点。海尔进入这个地方的考虑，各位可能会感觉这么偏的地方你们为什么进？因为海尔一直在思考中国过去的房地产发展的模式确实容易被妖魔化。因为过去的发展，虽然大家说房地产是个暴利行业，实际上房地产的形象，因为对社会的责任太少，所以社会形象一直不太好。海尔在文登的项目上首先考虑的是新农村建设。海尔希望通过做这样的项目，通过新农村建设的模式开创一个中国农村和城市之间的有效的缩减，这是外国的一些先进的做法，我就不再解释。海尔对这个地方的想法，通过我们这个项目介入之后，通过政府引导、企业和集体投入，通过社会力量的方法，把中国的农村改造成类似于欧洲或者是日本北海道那样的优美的区域，这个是海尔整体的梦想。
一般做任何一个项目，可能只要回答几个问题就够了。三个问题，一个是是什么？一个是为什么？一个是怎么做？
是什么？
相当于解决了一个定位问题。为什么是这样的一个东西？而不是别的东西？
为什么？
就回答了为什么只能是这个？而不是别的？
怎么做？
就是讲怎么落地，怎么实施？
是什么？
这个项目正好是在北纬37度的地方，所以我们就列出来，我们这个项目可以利用的一些东西都罗列出来了，是什么？就是这些东西。终我们落实到四季身心涵养地。引进有这些东西，并不足以成为一个示范区的窗口，也不足以成为支撑他和普通房地产不一样的地产项目，下面我会列一些图片和大家分享。
这个是上好的十大温泉，大家都可以看到，在37度纬度线上。这是文登的资源。我们集中讲了产业地产的资源，我们是想打造一个欧式的温泉，我们未来会做这样的一个温泉区，这个温泉区的价值在哪里体现出来呢？中国的温泉，无论是南方的还是北方的温泉，一般都是东南亚的就是日式的或者是中式的，我们是希望做出一个纯欧洲的温泉和SPA的方式，包括健康管理的方式。
我们还在这里希望打造一个健康管理，为什么要做这个健康管理？因为我们知道，现在这个社会的压力很大，大家都生活在很污浊的空气中，水土环境、蔬菜、饮食等等，个人健康问题、个人的生命质量问题，现在已经到了需要关照的时候了，所以我们在这里做一个五千多平米的健康管理，健康管理分五个部分。
这个镇是新农村改造的整体的趋势，我们这个项目就是在景观花田的下面。这个是未来我们把这个区域打造成这样的地方，为什么这样？我们都去过欧洲或者是日本考察过，我们都看到人家生活在很优美的环境中，而中国大量的农村地区实际上是很或百的，很让人看不下去的，我们需要通过这样的一种打造，让中国的农村变得跟过去完全不同。这是我们看到国外的一些例子，人家可以生活在这样美好的地方，为什么我们不能？
我们要做这些欧式温泉，健康管理，以及新农村建设，为什么要这样做？我们希望把这些资源有机的整合起来，NBA球队里面比赛的时候大家都说一种现象，就是化学反应，这些球员在场上的表现的默契、流畅。如果我们把这些东西简单的罗列在一起，而不去想办法进行调配的话，这些资源实际上单独拿出来都是没有价值的，只有放在一起产生法学反映之后，才能成为吸引人的地方。
我们要做健康管理也是应用了国家的需求，一个是年龄化社会即将到来，二是现在的社会医改确实是十分的不成功，人们现在是处于一种不好的亚健康状态才会去医院。我们是希望能够给大家提供一个预防，现在有人说50岁之前拼命赚钱，50岁之后是拼命的花钱，为医院做出贡献，所以我们希望能够扭转国人的健康长寿的管理的方式，而不是生病了才去医院，是因为提前对你的身体进行好的预判，就避免在非健康状况去医院治病，应该是在正常的健康状态做好准备。
这两个人，有些人就善于坐而论道，IPAD十年前，比尔盖茨已经研发出来了，但是没有做。而乔布斯做了。我们也要通过行动，让自己进入角色，通过一种改变传统的普通的房地产的模式来创造一个新的市场。
我们也希望通过这样的项目来贩卖一些例子，我们不是卖房子，是卖健康，卖快乐，卖财富，卖尊严，卖长生，卖你的生活质量。
我们的下一步就是准备怎么做，我们不把他当成房地产来看，不要把一个房地产项目当成一个房子来看，当成一个产品，当成一个产业来考虑，对于破解当下的谜局是有很多好处的。
房地产做房地产的时候经常讲卖点，但是我个人认为更应该讲的是买点。卖点只是黄婆卖挂，买点是真正站在客户的需求的角度来分析我们应该怎么做项目，提供什么样的产品，让他们有什么理由来买你的产品。
我们的项目和其他项目不同的地方有主要的四大点，一个是欧式温泉，选址的结果证明温泉对人的健康调理是有好处的。第二个是五大健康管理，包括了心灵的健康的管理和维护的过程。因为中国人，现在心里面都有一点小问题，需要有一个地方释放压力，释放焦虑。第三个不同的地方就是搞新农村建设，通过新农村建设把这个项目的周边都打造成优美的，能够媲美欧美和日本的农村的地方。第四个不同的地方，就是产业地产里面实行了以房养房的模式，这种模式是这样的，比如说张先生买了一栋房子，这栋房子假如说是一百万，他可以通过委托酒店经营管理公司来把这个房子作为酒店的套房的一部分出租给市场，每年可以享受到一定的出租的，具体的还在研究当中。
需要强调的是这个健检和三甲医院以及医院式的健康检查的方式是不一样的，本身每个人每年都会要做一到两次的健康检查，实际上这种健康检查的准确率也好，对你的帮助都并不是很大，所以我们要做的东西和医院的是完全不同的，医院做的我们不做，医院不做的我们做。
我们把任何一个项目，上面有嘉宾讲过，现在的有些项目概念满天飞，不落地，我们是通过温泉、酒店，委托经营，以及健康管理，新农村建设，真的把这个项目落实到与众不同的地产和产业地产中来。
我可以用一张图来解释我们这个项目和别人不一样的地方。我们老是强调我们不是想做房地产，我们通过房地产的房子，这是一个载体，是我们通过养生价值、 价值、配套价值、品牌价值、意义价值、宜居价值，通过这些价值的整体打造，做成了一个和普通的房地产，甚至是某种程度上和旅游、度假地产都不太一样的项目，我们更愿意把他称为是养生地产，或者是医疗旅游地产。
这个奇怪的图，为什么有这张图？人是一种容易为自己找借口的动物。比如说你要戒烟，肯定要戒好几十次也不一定戒得掉，就拖着，反正还有时间，以后再戒，老了也没有什么大问题。实际上一来二去就把自己戒不了了。这两张图的意思是想说，人生只有一次，健康长寿是你拥有的东西。其他的东西都是身外之物，所以时间不是你的，他从不回避，对于任何人都不讲情面。当你还有时间时，不改变自己的行为方式，不主动创新求变，包括你的运营模式，开发模式，建造模式，以及包括你个人的不良的行为。我也是吸烟的，我说的时候也是很不满意，希望通过这个图片的展示共同的把烟戒掉。当然我也戒了一百多次了也没有戒掉。
如果我们不创新求变，不想要改变自己，那么你出事的可能性就大了。
，我想用一句话，一个口号，或者是一个品牌的宣传来告诉大家，凡是有所想就有所行动，JUSTDO IT。谢谢。
【主持人】：感谢高先生给我们展示了这样一个独特而另类的产业地产的思维。感谢嘉宾的精采的演讲和听众的支持，我要做一个预告，2012年中房报将投入专门的版面和力量开展为期一对产业低产的跟踪报道，也希望各位多多关注。今天的产业地产发展高峰论坛到此结束，也祝各位在新的一年里工作顺利，身体健康，谢谢。
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