[摘要] 2011 年11月26日，在万科东莞建研，面对近百名珠三角记者，万科集团总裁郁亮，像一位时尚潮男明星，在接受粉丝们的追逐，而之前，他刚刚成了《时尚芭莎男士》的封面，还为《彭博商业周刊》中文版代言一幅户外“领先，不追随”的形象广告。
搜房网报道万科如何“过冬”？
万科总裁郁亮：跑步走向健康主义
■ 搜房网 方
2011 年11月26日，在万科东莞建研，面对近百名珠三角记者，万科集团总裁郁亮，像一位时尚潮男明星，在接受粉丝们的追逐，而之前，他刚刚成了《时尚芭莎男士》的封面，还为《彭博商业周刊》中文版代言一幅户外“领先，不追随”的形象广告。
他并不急于回答记者的问题，而更愿意分享关于对健康和运动的理解，对此，用了近一个。他身后是万科精心布置的绿色背景，上面写着：“健康生活工作多十年”。
郁亮的开场白，由一张源自于几年前北京商报的肖像图开场：图上的郁亮比较胖，有明显的双下巴。他笑着拜托媒体更新图片资料室，事实上，面前的郁亮从 2008 年至今减了不 下 25 斤。尽管媒体及公众对开发商的普遍印象是：肥胖。但他对更愿意用瘦身来表明调控以后的的行业变化，并用一种宣言的方式，宣告“冬天来了”。
万科 “过冬，但不冬眠”，就在前，万科联合广、深、莞、佛等四地的记者举行了自行车 友谊 赛，这不仅仅是一场“行为艺术”。万科的运动可谓是无处不在：除了登山外，还成立了长跑协会、自行车协会等。12月18日，在深圳 ，万科公益基金会还支持 “为爱 奔 跑”的 盐田 山地马拉松 赛 。值得一提的是，在位于大梅沙的万科总部还专门为员工们准备了运动使用的健身房、冲凉房、……
冬天，运动，健康，当这个三个词联在一起的时候，就构成了万科的过冬逻辑。“健康丰盛的文化”正在激活2 7 岁的万科。
没有时间运动，就有时间生病
松山湖“绿色健康，一骑来”自行车比赛中 郁亮与名的深圳队成员合影，作者为右者
万科自石到郁亮，从公司到社区，运动作为一种精神，正深入骨子里。
郁亮正是一位身体力行者，看看今年以来的行程便一目了然， 5月6日：在启孜峰6206米山顶；5月中旬：参加珠海站自行车比赛；6月：参加北京顺义站自行车比赛；7月：参加成都站自行车比赛，考察慕士塔格峰； 9月3日：登上海拔5276米的四姑娘山二峰顶；10月：参加苏州自行车比赛；11月，参加东莞自行车比赛；12月将 参加盐田山地 马拉松 “为爱奔跑”，并通过跑步替一位叫“肖都月”的4岁男孩募集先天性心脏病的手术费 。
为什么万科如此重视运动？郁亮说， 2010 年体检时，出现了血脂高、尿酸等， 2011 年 “三高”指数 都回归正常了。关于 减肥，他有自已的秘笈：“管住嘴，迈开腿。”这与哲学家卢梭的名言“节制和运动是两位真正的医生”，可谓异曲同工。
“管住嘴”，即除了早晨会吃点粥以外，午餐和晚餐基本不会吃主食。那饿了怎么办？要在饭前的吃香蕉、苹果，或喝汤，增加饱腹感，让自己没有更多“吃”的欲望，这便算是管住了嘴。“迈开腿”，就是尽量让自已运动起来。除了自已的的室里，停放着两辆他定制的自行车外，郁亮经常利用会客，吃饭间隙跑步。“如当天没锻炼，那就在家深蹲 300 次， 100 个仰卧起坐，照样管用”，他一边说，一边介绍经验。
在运动上，郁亮不止于此，他还在计划登山。去年以来， 可谓战绩辉煌： 2010 年 10 月 23 日 四姑娘山大峰（ 5038 米）； 2011 年 5 月，启孜峰； 2011 年 9 月 3 日 四姑娘山二峰；他的下一个目标 ——慕士塔格峰（ 7546 米）。尽管郁亮工作比较忙，但他仍希望每半年休假一次做运动、登山。
在讲述自已的健康运动经历后，郁亮透露，万科将把员工的体能达标列入管理层的 关注范围 。为什么？他发出感慨：“没有时间运动，就有时间生病”。
过冬“阳谋”万科 “做好自已”
郁亮舌战群记
在奥林匹克的故乡希腊有三句的话：“想变得健康吗 ? 你就跑步吧；想变得聪明吗 ? 你就跑步吧 ;你想变得美丽吗 ? 你就跑步吧。”这已成为万科长跑运动的宣言，也正塑造着行业中的姿态。
应当说，郁亮版万科与石并无什么本质不同，根本不存什么“培养接班人”、“规模”、“追求利润”， 冬天还是那个冬天。不同的是，楼市进入到了“下半场”，从 “为普通人盖好房子”又加上了一句“盖有人住的房子”。毫无疑问， 2011 年的冬天的味道比 2008 年更浓，这不仅仅是调控深入延续，还有行业发展的重点发生了变化，企业应对市场的状态发生了转变。
面对过冬，郁亮直截了当，驳斥了长时间市场关于万科的各种“阴谋论”。 2011年，万科又率先提出“过冬论”，采取积极“过冬”策略，而非“冬眠”。郁亮给出的“过冬”策略有五：现金为、积极销售、谨慎买地、控制支出、提升运营能力。
这不得不让人想起在 2008 年的“冬天”，郁亮对此强调，把情况想得严重一些没有坏处 。 有人说万科当时的做法太过了，丧失了 2009 年的一些发展机会，但他认为这样做会更“安全”。 过去的两三年中，万科“不、不囤地、不当”的战略一直很坚定，没犯明显错误，因此在今年严峻形势下并不觉得有很大压力。
郁亮感慨地说，房地产的好日子时间太长了，牛市对大家的影响都很大，甜水里泡大的孩子很容易成为温水里的青蛙。万科下一步将向制造业学习，一样要走 品质、售后服务和品牌之路，郁亮一再强调， 相比制造业、零售业等，房地产业赚取正常利润的空间仍然很大。
当记者问到：“东莞的钱好赚吗？”郁亮直言：从东莞制造业到了 很 多。他说，房价的调整很少以“百”以下单元来算，但在东莞，其价钱的调整甚至到“十”位数了， 2008 年金融危机时期，万科在东莞的一些楼盘的确是多了 50 元就卖不出去，这种情况在万科的公司仅此一家，其他城市都是以百元为订价单元的。这也说明制造业 精打细算 ，“东莞房地产的钱是不太好赚的！
有记者问： “万科会不会带头 ”。郁亮也很坦承地说 ，房地产调控政策对于大企业的影响是首当其冲的。“小企业可以不干了，但大企业不能不干。我们不会，也没有时间埋怨政策，而是积极应对。”关于价格走势，郁亮称，万科不做预测，更不会 对价格作 承诺。在谈及万科品牌时，郁亮更是一针见血：“我考虑的是借万科的品牌将房子卖出去，而不是考虑要溢价多少。”
面对万科，记者们总想捕捉到什么？或者是想确定些事情。比如， 郁亮认为核心竞争力和执行力都是假的,他认为市场随着要发生变化，企业发展没有灵丹妙药，他也不会推荐读哪本书，比如《致加西亚的信》。联想到运动，以及近期在媒体上的亮相，郁亮说他推崇每个人的魅力，他透露，万科福州公司一个新员工想参加“非诚勿扰”节 目 ，但因没年假，郁亮听说过后就批了，“如果能解决员工的人生大事，员工就能多为万科贡献了”。郁亮显然也是个平民英雄主义者，他说，人人都能成为英雄。做好的自已就是英雄。回顾石登珠峰，当时作为拍摄石登山过程的深圳电视台主持人洪海，以及石朋友华大基因汪建的助手，他们作为普通人，也能登顶，不可思议，同时，也为普通树立了榜样。
万科也正在试图“做好自已”: 从 “为普通人盖好房子 ”到 “盖有人住的房子 ”，万科的产品做到了微型房， 18平方米已在西安大学城亮相 , 而15平方米的小户型也将亮相北京， 其它城市 小户型房正在构思安排中。万科小户型甫一出，吸引了足够多的眼球，且已在市场获得良好的口碑，万科显然是在突破自已，“麻雀虽小，五脏俱全”，居大不易，蜗居更不易。
领跑住宅产业 走向健康主义
万科东莞松山湖建筑研究基地
如果说上半场万科重视形式和规模，那么地产下半场，万科开始重视内容、考虑居住人的感受，比如郁亮说，万科为住宅而商业，建设社区食堂，涉足养老地产（目前万科称长者地产，因配套不足）等。但更大一步棋，是万科的住宅产业化。在很多开发商开始现金为，收缩战线之时，郁亮高调声称，中国房地产业的期至少还有15至20年，而住宅产业化春天已经来临。
万科的理由何在？郁亮认为：首先，绿色可持续发展和节能减排是政府的既定 方针，并且这么多年来也从未动摇过。在这样的方针指导下，近期例如北京、沈阳等一线城市纷纷出台了扶持住宅产业化发展的政策和规定， 这有利于我们推进这样一个事业；其次，目前开发商的人工成本在持续上涨，我们预计普通建筑工人的收入水平在近几年内已经上涨了 50% 左右。人工成本的快速攀升意味着必然要使用工业化的手段、用机器来实现地产行业的生产。只有这样不仅能有效的压缩经营成本，还能控制质量和减少投诉。
毫无疑问，万科下半场起跑点， 已从 东莞松山湖的 万科 建研基地 开始 。与 2008 年相比， 2011 年 “冬天 ”的万科建研基地扩大了至少三倍，这里经常接待着包括房地产行业在内的参观者，已为中国房地产业的 “麦加 ”。 这是一块，万科于2006年8月在松山湖获取万科住宅产业化研究基地用地，目前基地规划用地200亩，由实验楼区、生产研究区、展示接待、景观研究区、内装研究区、辅助功能区等主要部分构成。万科网站上称，该基地将建设成为生态，真正实现集合零碳、零能耗、零污水排放的国际领先生态目标。此次邀请媒体记者参观项目极为丰富： 预制混凝土构件 生产车间、人工湿地、实验塔、太阳能、防震住宅、 15 平米住宅、保障房、低温住宅、食堂、水质保护、零碳好房子展馆关于风、光、声、热、水、安和智能家居展等。整个过程就像是参观万科世博馆的升级扩展版。
事实上，万科住宅产业化基地的零碳概念，早已成为现实：这里通过风力、态度太阳能发电早能自给自足，甚至还有赢余；基地的空地上整齐地种着一排排竹子，这在万科称为速生植物，每三年可以砍掉用做，不浪费；房子使用废弃的集装箱；运用新材和屋顶绿化降温；用自产的预制混凝土构件如搭积木般吊装组合房子；利用风能降低室温，不用空调；利用光纤和追光器增加室内光线；利用植物来净化水质……用石的话来讲是: 不用市政的一度电，不用市政的一滴水，完全用替代能源，水循环再利用。
万科正在建设中的实验塔
万科实验工厂里，打着两行标语： “现在的探索，未来的变革 ”“大胆设想，小心求证 ”。身入其中，很难想象，这是一家房地产企业正在干的事，而你会与制造业联系起来，如果进入实验楼，你发现这就是一家科企业。事实上，这个基地，先后获得了诸多称号：建筑科技创新与建筑工业化基地、国家住宅产业化研究基地、深圳住宅产业化示范基地、广东民营科技企业、高新技术企业、博士后创新实践基地。
与此同时，在行业依然在观望之时，万科的住宅产业化开始以 “农村包括城市 ”之势，全面铺开： 2006 年，上海新里程工业化项目启动、武汉润园工业化住宅项目实施、武汉城市花园工业化屋体系应用； 2007 年，北京四季花城工业化屋面积体系应用、上海新里程工业化项目推向市场、万科 4 号实验楼建成； 2008 年，深圳第五园工业化住宅试点项目开工； 2011 年深圳龙华房项目启动。郁亮说， “万科是深圳绿的建筑，龙华保障房也是保障房里绿，的，经常还接待政府及社会的参观。 ”
不仅如此，石称三年后在北京 200 亿建设万科建研，而郁亮正想做的是冬练三九，冬天把身体锻炼好，来年大展拳脚。
面对记者提问： “在限购背景下，万科是不是停止了非毛坯房的步伐。 ”郁亮说，万科没有停止非毛坯，只是在考虑成本和市场变化的应对之策略。 他也曾对媒体表示： “万科有把握能顺利度过这一难关。 ”
尽管，非毛坯及住宅产业化面临政策支持力度不够的等难题，但对于未来前景，郁亮依然乐观: “2014年万科完全实现住宅产业化，就是到2015年，万科不会再用传统的施工方法，预计那时候一年的开工量将在1300万-1500万平方米。”2010年，万科实现了180万平方米的工业化建筑规模,2011年将达到200万平米左右。
后记：在本文结束之际，网传着万科深圳总部正打着“死了也要卖”的广告号，尽管这终被解释为：“只是公司内部以幽默的语气进行员工自我激励；是企业的内部文化激励形式，并非面向外部的宣传。且只是万科深圳公司的内部宣传，不是全集团的”，但都是郁亮信号的一部分，房地产业注定在2012年不轻松，但万科已是全员戒备了。在其它企业在埋怨政策之时，万科开始积极应对；当其它房地产企业心怀侥幸“冬眠”之时，万科开始“过冬”，当其它房地产陷入是非之时，万科开始跑步走向健康主义，并在这个冬季与几百家媒体联谊，保持透明化。
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