林晓华:深圳房价下降空间不大

林晓华:深房价下降空间不大 三四月或是购房良机

众厦地产自1996年成立以来，一直都关注这座城市住宅的开发，我曾在2009年、2010年做过两年研究，主要研究三个方面的问题：一是整个政策的走势；二是市场整体氛围和成交量；三是置业者，包括客户的需求。通过三方面的研究得出市场的走势，然后再给开发商提供一个决策参考的依据。

众厦地产林晓华

根据这些原则，我们认为研究未来中长期的发展，主要有两个指标：一是长期指标，就是未来10年，这个指标是GDP增速的变化情况来看长期，10年这个周期段的走势情况。从最新的国际货币基金组织对中国GDP增长来看，未来10年中国的经济增长率会趋降，从前10年平均每年9%、10%降到平均每年7%和8%，这个趋势会在今年和明年，整个GDP会平均到8.3%-8.7%之间。从GDP增幅不断下降来讲，房地产的暴利时代终结有可能实现。

还有M1和M2，就是市场上货币流通的情况，这直接关系到股市和楼市投资的指标。2009年2月份，因为国家投入4万亿的流动性注入市场，2009年2月份开始M2的增幅从20%这个区域直接上涨到2010年初的40%，一年涨1倍，直接导致房价，特别是深圳房价创新高。从2010年一直到去年的12月份，M2全国的投放量萎缩到12%，甚至低于2009年2月份，房价短期不调，但投资和投机后续的支持力度是非常弱，没有多余的资金投资到投机市场，所以市场上最难销售的以纯粹高端和投资为目的的项目会比较滞销，这是从中期角度来看。

地价成本高 深圳楼市均价下降空间仅7%-8%

短期看，深圳的市场情况和全国不一样。在全国，最新的数据表明，最近一年全国房地产开工量缩减了30%，而深圳由于大部分依靠旧改，历史遗留土地的财务成本、建筑成本不断地上涨，导致深圳的房价该调不调，而且一直比较坚挺。也有些城市未来正在转型，领先于全国，船小好掉头，而且金融的支持力度非常大。

今年和明年深圳房价的趋势，应该说均价跌幅不是很大，这是业内共同的看法。从建筑成本决定楼市最低价，市场需求决定楼市最高价这个基本判断来说，只有你找到市场上的需求，你才能获得溢价，获得差异化营销业绩。但整体来讲受制于大环境，我相信今年成交量的萎缩无可避免，价格下降空间7%-8%，我觉得已经差不多了。