[摘要] 购房者在办理房贷时，需要确定还款方法，面对琳琅满目的还款法，借款人往往难以选择，一旦选择了不适合自己的，要么影响到日常生活，要么白白多付利息，而一旦确定了还款法，以后要更改费时费力，而且不一定能成功。因此，借款人有必要对还款法进行全面了解，并结合自己的实际情况选择适合的还款法。
购房者在办理房贷时，需要确定还款方法，面对琳琅满目的还款法，借款人往往难以选择，一旦选择了不适合自己的，要么影响到日常生活，要么白白多付利息，而一旦确定了还款法，以后要更改费时费力，而且不一定能成功。因此，借款人有必要对还款法进行全面了解，并结合自己的实际情况选择适合的还款法。
说明：
还款法实为还本法
银行房贷告诉房报记者,很多借款人常常把本金和利息混为一谈，其实借贷的基本原则是先结息，再还本，也就是说，借款人必须先结算一个还款周期的利息后，再归还本金。而结清上个借款周期利息后，借款人当期归还本金的多少，又决定了下一个还款周期的利息多少。借款人当期归还的本金越多，下期还款的利息就越少，反之就越多，如果借款人当期没有归还本金，只结清了利息，则下一个还款周期应付的利息与上期相同，如果借款人当期归还了全部本金，则不再发生任何利息。
一个还款周期到期了，利息必须结清，本金归还多少则可以由借款人确定，也就是借款人可以选择归还本金的方式。而每个还款周期归还本金的多少，取决于借款人更愿意节省利息，还是减轻还款压力。在还款法中，节省利息和减轻还款压力就是一对矛盾，也可以说，选择还款法，就是在这对矛盾中找寻平衡点。
要省息还本速度须加快
没有所谓的省钱还款法,借款人要节省利息,的方法是加快归还贷款本金的速度,占用银行资金的数额越小,时间越短,要支付的利息就越少,反之就越多。当然,归还贷款的速度快,就意味着借款人的还款压力大。所以,借款人应当综合考量自己的情况,选择适合自己的还款方法。对于两笔相同借款期限的贷款来说,不同的还款方法导致还本速度差异,就会造成终支付利息的明显差别。通常情况下,贷款初期还本多、压力大的还款方法,就能节省利息;反之,还款初期还本少、压力小的,利息就相对要高一些。
等额本金还款法
适合人群：期望逐渐减轻还款压力者。
该还款法,即每个还款期归还的本金相等,月还款本息总额呈逐月下降态势。相比同样期限的等额本息还款法,其利息总额相对较少。相比同样期限的等额本息还款法,这种还款方式在还款初期要归还更多的本金,对借款人的压力很大。一般来说,这种还款法比较适合预期未来收入下降的中老年借款人。对预期收入稳定的借款人来说,按照等额本金法初期的月还款金额来确定等额本息法的月还款额度,每月固定还款,反而可以缩短还款周期,从而更加节省利息。
双周供周周供
适合人群：双职工家庭或收入灵活的借款人。
这种还款法实质上是把还款周期缩短了,从而加快归还本金的速度,起到节省利息的作用。每两周还一次款,还款额度为原来月等额本息的一半。这样,一方面少占用半个月的还款本金,另一方面每年可归还26期,相比原本的月等额本息法可以缩短还款周期。经测算,一笔50万元30年的等额本息贷款,采用双周供大约可以缩短4到5年的还款期,节省利息20%以上。
这种还款方式比较适合工资发放时间错开的双职工家庭,以及一些从事零售、网上交易等现金流比较均衡的经营者,可以大大提高资金的利用率。如果想进一步加快还款速度,还可以选择更加省钱的周周供,即每周还款一次。
存抵贷、存贷通
适合人群：需要有大笔流动资金的经营者。
有大额的房贷要供,经营时又要保留相当的流动资金,这样的借款人可以尝试存抵贷、存贷通等理财型房贷产品。严格来说，理财型房贷并不是一种还款法，而是银行给借款人的一种服务，可以让借款人的流动资金暂时用于提前还款，从而减少一段时间内占用银行资金的额度，达到减少利息支出的目的。
借款人无论选择何种还款法，都可以配套使用理财型房贷产品。但由于理财型房贷一般对存入的流动资金有额度的要求，比如5万元以上，因此，该产品比较适合私企业主选用。
要减压 还本额度慢慢加
等额本息还款法
适合人群：绝大多数借款人。
对绝大多数借款人来说,每月还款额固定不变的等额本息还款法,方便记忆,不会因为搞错还款额而导致还款。而从实际看，采用该还款法，虽然每期还款的总额不变，但实际上，其中利息每期减少一点，而本金每期增加一点，也就是说，借款人一开始还本的压力很小。理财建议,借款人没有特殊情况应该选择方便好记的等额本息还款法。如果要节省利息,的办法是尽量缩短还款期限。
递增还款法
适合人群：目前收入低,预期收入提高的年轻人。
如果借款人还款初期的压力较大，而未来收入增长的预期较好，可以选择等额递增还款方式。这种方式是指客户在办理个人住房商业贷款业务时,与银行商定还款递增的间隔期和额度;在初始时期,按固定额度还款;此后每月根据间隔期和相应递增的额度进行还款的操作办法。
从效果来看,递增还款可以进一步加快还本速度,相应来说要比等额本息还款法节省利息,但由于这种方法在贷款前期还款额较低,本金归还速度较慢,对资金宽裕的借款人来说意义不大,而那些贷款初期资金紧张,收入有限的借款人采用这种方式可以减轻负担,所以比较适合年轻借款人,减轻购房初期还款压力,兼顾了未来尽可能节省利息的需求。
宽限期房贷
适合人群：购房后马上要装修结婚的年轻人。
在还款前期的一两年内只还利息不还本金,让刚刚贷款买房的借款人能够喘口气,这种宽限期还款法适合倾力买房后马上又要装修结婚的年轻人,但由于宽限期内贷款本金没有任何减少,因此相应支付的利息就要高一些。
比如，50万元、20年期的一笔商业性房贷,按等额本息法（利率6.60%）计算,每月应还本息总额为3757.36元，20年利息总额为40.176654万元。如果借款人申请两年宽限期,则其在前两年,每月仅需归还贷款的利息约2750元,两年共可以少还本金2.4万元左右,减轻了不少负担。但由于两年没有归还本金,其剩余本金总额50万元就需要在18年内还清。经计算,18年中,每月应还款本息额为3961.53元,利息总额35.56913万元,加上两年宽限期的利息6.6万元,两者相加总额为42.169153万元,比普通的20年等额本息多支付利息近2万元。
自由还款法
适合人群：未来收支变化较大的借款人。
有的银行把这种还款法称为还款自由计划,即银行与借款人商定将整个还款周期分为几个阶段,每个阶段确定一个还款的额度。
比如，一位买房的年轻人可以将一个20年的还款周期分为四个阶段,前三年一个人供款,压力较大可以将还款额度定低一点。预计三年后与女友结婚,届时两个人供款就可以提高供款的金额,如果准备结婚5年后要生小孩,妻子可能要休两年左右的产假,则又将还款金额降低,等妻子重新上班后,再恢复较高的还款金额。这样操作,借款人完全可以将还款压力和收入变化水平很好地契合起来,真正做到钱多了多还,钱少了少还。
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等本法并非“省息法”
一些建议借款人选择等额本金（以下称等本法）还款法，达到节省利息支出的目的，但实际上，等本法本质上并不是为节省利息支出而设计的还款法，它适合的对象是未来预期收入下降的借款人，比如，退休的中老年借款人，选择等本法，退休后的还款压力就不会太大。
等本法的理由是同样期限的房贷，等本法支付的利息总额要小于等额本息法（以下称等额法），但忽视了等本法初期还款额高，然后按月递减的特性。实际上，如果要节省利息，借款人完全不需要每月递减还款额度，就按照等本法初期的还款额度每月等额还款，反而可以大大缩短还款的周期，从而更加节省利息（见右表）。计算后可以看出，借款人基本按等本法首月的还款额度等额还款，原本20年的还款期可以缩短到13年，利息的支出总额反而大大减少。
以借款100万元，基准利率（7.05%）计算 单位（元）
还款方式 每月还款 利息总额 还款期限
等额本息 7783.03 86.792729万 20年等额本金 首月1.004167万，以后每月递减24.48元 70.79375万 20年等额本息 9807.85 53.002506万 13年
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