[摘要] 据记者了解，截至２０１１年底深圳市场具有购房资格的客户仅４２万人，业内研究人士透露，其中能承受１万元／平方米以上价格的“刚需”，仅１２万人，而真正有效刚需也仅４．８万人左右。
深圳百盘角力4.8万有效刚需
调研显示，深圳有房票者４２万，其中具备一定经济能力者仅１２万，同时只有４成人打算今年入市
新闻缘起
跟随着地产调控措施的不断深入，各地楼市都走入慢车道。开发商都在为销量背水一战，近期来深圳楼市又似乎嗅得一股暖春之意。究竟是谁促成了近期的“小阳春”？究竟还有多少人具备购房资格？
记者了解到，截至２０１１年底深圳市场具有购房资格的客户仅４２万人，业内研究人士透露，其中能承受１万元／平方米以上价格的“刚需”，仅１２万人，而真正有效刚需也仅４．８万人左右。
根据统计今年会有百余新盘入市。对于开发商而言，如何推动这１２万有效刚需果断出手是关键所在。认真研究刚需人群需求，采取适销的销售策略段是目前开发商工作的要点。（注：文内“房票”指国家政策允许的购房资格。）
更多刚需追求一步到位
日前，记者从万科集团一份内部《深圳市市民购房需求调查报告》获悉，未来１年内有购房需求的市民中，８２．６％的市民购房目的是用于“自住”，１６．１％用于。其中，对于购房用于“自住”的市民来说，８０．５％的是“置业”，１９．５％的是用于“改善型置业”。
而万科集团研究部欧晓东表示，房屋价值将逐渐回归居住属性，客户换房成本将不断增加，楼市置业一次到位的趋势明显。报告数据显示，３６％的被调查者希望“一步到位”，满足自己未来５年以上的使用需求。同时这种“一步到位”的心态在非深户有社保的客户中更为主流，超过４成的该类客户持有这一观点。
对于需求户型，数据表明：３房成为５０．９％以上被调查者的目标户型，其次是２房，约占３５％，单房及１房这种过度居住产品需求将逐渐减少，２房、３房为代表的家庭居住型产品需求逐渐增加。
为了争夺刚需置业者，万科方面表示将提供更加满足客户需求的首置型产品，加强资源配套的投入，强化物业管理。
４２万人房票在握，仅１２万人钞票在手
尽管万科集团据从社保局等部门综合的数字资料推算出目前深圳市场有４２万刚需人群，但不少人对４２万刚需这一数据仍持保留态度。
也有研究人士指出，４２万人拥有房票这一数字基本可以确定，但４２万人中真正具备购买深圳房产能力的人并不多，仅能占到三分之一左右。他表示，大部分刚需不具备与深圳房价相匹配的购买力，约３０万刚需只能接受均价１万元以内的房屋。“４２减去了３０，剩下的１２万人才应是真正的刚需，他们才是‘有效’刚需”。
业内人士余海洋认为有资格有经济能力还得有购房信心１２万人里打算今年就入市者预计只有４成也就是４．８万人左右，而据了解，今年楼市库存加新推总量就有望达到８、９万套以上。
总览众新推、将推楼盘，记者发现，不少产品明确主打刚需主场，产品极力满足刚需族需求，小高层、高层依然是主力建筑类型，房屋面积也集中在６０至１１０平方米之间，刚需族较为青睐的宝安区、新安、福永、沙井等区域亦是住宅项目密集区域。
在龙华踩盘时记者看到，情侣、三口之家已经成为主力看房客。项目营销经理称，２房已经，３房单位也所剩无几。
对于开发商而言，如何推动这１２万有效刚需迅速入市是冲击销量的关键所在。一品牌开发商营销负责人向记者坦言，认真研究刚需人群需求，采取适销对路的营销手段是目前工作的要点。
刚需越来越少，客源争夺战将升级
业内人士认为，现阶段的调控政策被普遍认为年内难以松动，但置业者心态发生微妙变化，观望情绪有了些许减弱。数据显示，深圳、上海、广州、杭州、重庆等城市近期的一手住宅成交量都有明显提升，深圳不仅在成交套数上有２成多的增幅，在成交均价上也有上扬，环比增长接近３％。
另外，首套放贷基准利率的回归，部分银行甚至推出９折优惠，银行房贷政策倾向首套房，业内人士普遍认为此举将刺激部分刚性需求的释放，有助于成交量回升。
以上均表明，４２万人的刚需需求正在被逐步消化，且近期的消化速度有所加快。这对各家开发商也提出了更严峻的要求。当然影响刚需入市的因素并非只有政策和产品，对于购买力整体偏弱的刚需族而言，价格才是成交与否的主导力。
正如万科调查报告中所披露的，许多刚需客户选择“买自己买得起的房子”。
业内人士余海洋指出，按刚需住房需求量与房价水平的关系，均价１万元／平方米以内的房屋需求量，而市场上，该价位的产品供应量，估计只占２％左右，目前也就２－３个偏远的楼盘符合这一条件。由此可见，除非房价降至各类刚需人群的心理价位上，此外任何针对刚需的营销行为都很难取得理想效果。
美联物业研究主任徐枫直言，未来成交量能否回升还要取决于是否会有项目跟进。可见，价格才是影响成交的因素。
对于房价是否还将下行这一问题，不少业内人士表示，２０１２年开发商以价换量的步伐将迈更大，深圳房价还存在下行空间。
有研究人士提醒，刚需族勿盲目抱有抄底心态，应根据自身购房需求理性置业。
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小户型成交占９成 “万元盘”成主力
目前深圳楼市大部分项目均以满足刚需为营销和宣传主基调。如深业东城国际和东城御园同时打出“解放刚需大行动”的口号，分别以特价现楼和“６字头房价”吸引买房人；着力上半年清盘的招商果岭，号称“千套房源只剩１／５，刚需客狂抄底”； 龙华花半里也将推出的产品定位为１００万／套的刚需中小户；对于一些豪宅项目，比如云顶香蜜湖，尽管价格上与刚需诉求有差距，但都有调整自身门槛的打算，迎合更广阔的消费人群。
在针对刚需人群的积极营销措施下，深圳楼市在３月终于迎来了小阳春，３月６日，进入２０１２年以来的深圳楼市日成交突破两百套。
其中，小户型占比达到了８８％，成交均价仅１４８７７元／平方米 ，另外，观察这些成交主力楼盘，价格均在万元左右，是不折不扣的刚需盘。
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