[摘要] 华润置地业绩会：700亿可售 年内料去化六成,华润置地
3月9日，华润置地在香港召开了2011年全年业绩发布会。华润置地主席印、财务总监国华、副总裁唐勇、董事总经理吴向东等出席了发布会。
业绩显示，去年全年，该集团实现综合营业额357.95亿港币，同比增长39.1%；总体毛利由上一年的101.52亿港币上升到141.82亿港币，同比上升39.7%。
期内，公司实现住宅签约359.58亿人民币，较上年同期上涨61.5%；实现销售面积297.76万平方米，同比增长36.5%。
此外，截至2012年3月7日，公司已实现2012年当年住宅签约额人民币43.71亿元，已锁定将于2012年内结算的营业额为186.11亿元，折算港币227亿，这已超过去年住宅结算额的72%，面积则占到今年预计结算面积的58%。
该公司主席印表示，今年将继续延续均衡销售策略，并希望未来公司的非物业和住宅销售能够达到四六开的比例。
“六成住宅，四成物业。”印续指，华润拥有2900万平土地储备，其中除了已经运营的150万平方米的物业之外，还有450万平方米的物业土地储备。
董事总经理吴向东则表示，华润置地未来或会考虑卖掉一些中小规模和中等定位的商业物业。“不过，我们商业地产发展目标是以长期持有、自主经营和为主。”
吴向东透露，今年将会有2个万象城会开业，5月份是成都的万象城，9月份是南宁的万象城。
以下为华润置地2011年度全年业绩发布会问答实录：
现场提问：管理层提到华润置地的融资成本会比其他开发商低，目前公司是否有融资的需要(集团内再融资或者市场配股)？
印：
融资是一个经常性的事情，比如银行贷款到期、用新的贷款还旧的贷款、通过企业经营的资金流来还贷款等等。目前暂时没有这方面的融资计划。
现场提问：调控未放松，您觉得今年楼价会继续下降，那成交量会不会上升？
印：
事实上，宏观调控从去年开始，至今已有一年多了，我相信楼市调控会继续。
大约两年前，华润置地已经调整了产品策略，更多是做一些小户型，针对自住型客户。我们现在小户型的面积已经占到整个住宅销售的80%。另一方面，我们控制项目的比重，该类项目占比不超过20%，这些方法与目前的调控政策一致。调控本质是为了满足刚需，抑制投机，因此我们的产品结构顺应调控。
截至3月7日止，华润置地共销售了43亿多。这个情况是不错的，比去年同期有所增长。
现场提问：3月8日雅居乐表示由于楼市调控他们会有项目，降幅达两成，华润会不会跟随这一措施？到今年为止，你们有加大销售的节奏和力度，您觉得在宏观调控下，这个小阳春会不会持续？今年的销售额会有怎样的增幅，有没有相应的数字？
印：
我们今年的销售目标是400亿(人民币)，相比去年的359亿(人民币)增长11%。
公司这些年在产品结构上做了一些调整，包括买地、进入怎样的城市、控制地价水平。去年公司买地都是在二三线城市，土地价格相对比较低，所以我们的项目定价会比较具有灵活性。
其实，我们主要以新开盘项目来应对市场，这些项目价格定的比较低，不会像老楼盘那样对老业主造成较大伤害。
现场提问：新盘减价幅度有多少？相比之前的项目，新盘价格下降空间有多少？
印：
新盘不存在减价问题，因为过去没有定价。华润置地能够保证5%-10%的利润就可以应对现在的市场情况了。
现场提问：因为你们也会在开盘时调整价格，今年的整体利润率会不会比去年低？
印：
我们去年的毛利率是39%，今年预算的利润率水平会低一点，大概希望维持在35%-36%的水平。
主要有以下原因：钢材、混凝土。与此同时，建筑人工也在，使得毛利率会降低。
现场提问：可是，华润置地在内地应该比其他开发商好一些，面对现在的市场情况，你们觉得还需要再去减价吗？
国华：
刚才总确定的是我们大概的销售策略，当然还是要根据市场的情况。另外，相比其他开发商，华润的确拥有一些，包括地价成本、融资成本以及品牌。这些会反应在市场价格里。
刚才总也提到，我们的住宅毛利率会有下降的压力，这个主要是宏观市场的因素，但是我们总体的利润会有所增长。
总体利润的增长主要是来自于三方面。首先，今年结算量会比去年有所上升。其实，我们现已锁定今年可结算的量已经占到相对于去年实际结算的72%，而且目前还只是3月初，结算率上升对利润会有所帮助。
其次，由于华润的商业模式，我们住宅的毛利率会有所下降，但是总的营业额会上升。此外，强劲增长的物业可以给利润增长带来支持。
第三，今年华润置地会加强内部管理，控制成本。比如，我们会采取加强集中采购，控制管理经营费用，优化产品结构等措施。
印：
华润置地不仅仅是个住宅的公司，而是住宅开发+物业+服务的商业模式，我们租金增长强劲。今年，租金收入预算会从去年的32亿增长到38亿。
现场提问：你们物业中有多少是用来出售的？
吴向东：
物业，目前华润置地在建和建成的物业都是长期持有，基本上不会考虑出售。但是，我们未来也会发展另外一个产品线，可能会考虑卖掉一些中小规模和中等定位的商业物业。不过，我们商业地产发展目标是以长期持有、自主经营和为主。
今年有2个万象城会开业，5月份是成都的万象城，9月份是南宁的万象城，规模都很大。目前，这两个项目的出租情况都很好，出租率分别达到97%以及98%以上。
此外，华润的商业物业主要是以综合体为主，综合体中也有住宅。这部分住宅项目有比较高的溢价水平。比如，周边别的开发商卖2万元，我们能够卖到2.4万元。
国家这两年的宏观调控对商业地产基本上没有带来负面影响，甚至还有一些正面的作用。比如，去年我们在杭州、南宁的一些写字楼物业。由于项目体量很大，所以会把一些物业卖掉，市场反应好，这样也弥补了调控为住宅带来的压力。
现场提问：您刚才提到考虑出售的中小型项目大概是什么类型，怎样才算是中小型呢？
吴向东：
中小型的商业物业可以这么来衡量。首先，不在一线城市，可能在二三线城市。第二，并非位于城市的。第三，这个商业物业的面积可能是7万-10万平方米，甚至可能更少一点。第四，项目的定位不会，没有像爱玛仕、路易斯威登这样的租户或者零售商。对于这类物业我们可能会采取销售的安排。
现场提问：请问目前物业存货金额是多少？
管理层：
存货有两种：在建的住宅物业，这个是随着我们规模的不断增长而增长的；另外是建成有待出售的，截至去年年底，这个金额是71亿港币。
现场提问：去年华润置业整体去化率大概是多少？
国华：
去年总的可售资源是500亿人民币，实际卖了359亿。上述的500亿是逐渐形成的，有的是11月底或者12月底才开始出售，所以这部分资源未必能够全部卖掉，所以去化水平正常。
不过，这里面剩下的100多亿全都是现房，刚才提到年底已建成的待售项目已经是71亿港币，很多还没有卖的不是现房，而只是可以预售的期货。
现场提问：华润去年在华东部分的销售业绩是很好的，仅仅江苏就达到70亿，这个区域销售为什么会这么好？此前华润在一、二线城市会有局部的调整，去年的业绩出现大幅上升是不是意味着这个调整已经结束？
印：
实际上华润置地销售比较好的地方还很多，除了江苏之外，成都也卖得好。
唐勇：
住宅的销售增长主要来源于几个方面：首先，我们在二三线城市布局的增长。其次，我们在两年前开始调整产品结构，增加了置业和改善型居住套型分布。所以，华东业绩增长主要也是来源于这两方面，城市布局的改善和产品结构的优化。
现场提问：你们今年的可售资源有多少？今年的开工面积是多少？
印：
有700亿，但是这要陆续形成销售资源。有些是上半年形成的，有些是下半年形成的。开工面积有600-700万平方米，相比去年略有增长。
现场提问：华润的可售资源有700亿，去化率大概是57%，这与去年72%的去化率相比低了很多。
国华：
这个700亿包括去年年底卖到今年的未售的可售资源，另外还有今年新的可售资源。刚才讲了，新的可售资源会有一个形成的过程，所以也有新可售资源时间匹配的因素。我们现在目标是400亿，这个目标差不多接近六成的去化率，这与大部分地产商的去化率相比还是略高的。
现场提问：剔除支出以外，你们的核心利润大概是多少？
国华：
核心利润是56.27亿，同比增长32%。
现场提问：你们的销售策略是什么，是先快后慢还是快速开工？物业和住宅销售的比重是什么样？预计今年比重会不会调整？
印：
从去年我们的销售策略一直延续到现在没有什么变化，是均衡销售。
我们的比重更多是包含利润的比重。华润置地长远的希望是能够做到四六开：六成住宅，四成物业。华润拥有2900万平土地储备，其中除了已经运营的150万平方米的物业之外，还有450万平方米的物业的土地储备。这些将逐步建成，产生租金收入以后，希望这部分能够在利润方面有更大的贡献。
现场提问：那么目前物业和住宅销售在利润方面分别占怎样的比重呢？
国华：
现在是二八开，净利润这一块比较难分。因为，净利润涉及到债务问题，从毛利率来讲，现在物业的毛利率大概占了11%-12%，物业主要是为其他业务板块提供支持。
印：
现在经营利润是18%对82%。
现场提问：你们对新土地储备的态度是怎么样？或者你们跟母公司那三块可以注入的土地讨论过吗？
印：
今年我们买地态度是审慎。往年，我们都会针对买地金额给大家报一个数，今年要根据销售实现的情况以及市场情况而定，在保证公司负债比例、现金流安全的情况下才会考虑买地。
现场提问：如何实现住宅方面400亿的目标？
印：
首先是调整产品结构，进入更多的二三线城市，地价水平比较低，我们开盘的价格比较中肯。
第二，这400亿销售额中有大概三分之一是位于非限购城市，还有90亿的非住宅产品，包括底商、写字楼、车库等。
另外，刚才有提到物业，这部分处在逐步上升的阶段。同时，华润置地还在创新，做一些其他的东西来保证公司实现经营目标的安全性。
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