深试点将"农民房"纳保障房 是一种权宜性安排

深圳报业集团  作者：谢志岿  2012-03-26 08:06

[摘要] 今年深圳将“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路，可以迅速形成有效住房供应，有利于加强社区管理，有利于统筹利用存量资源，提高土地空间利用效率。

今年深圳将“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路，可以迅速形成有效住房供应，有利于加强社区管理，有利于统筹利用存量资源，提高土地空间利用效率。

深圳在城市发展的过程中，由于经济发展迅猛，人口增长过快，正式的房地产市场难以满足巨大的住房需求，造成了体量庞大的城中村村民房。为妥善处理城中村村民房问题探索新路，不仅对深圳城市建设和经济社会发展具有重要意义，对我国探索解决城市化进程中的城中村村民房问题也具有重要试验价值。

日前，深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划２０１２年度实施计划》提出，今年深圳将新增安排筹集建设保障性住房４万套，并“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道，就近提供给符合条件的住房困难家庭和人才”。

这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路。

一是可以迅速形成有效住房供应。城中村村民房是已经建成的住房，很多城中村村民房地理位置优越，通过整体租赁，可以立即形成有效的住房供应，不像新建保障性住房，选址难、成本高、周期长。

二是有利于加强社区管理，解决城中村小区存在的隐患。通过整体租赁，统一管理及加强社区服务配套，可以极大改善城中村小区的卫生、治安和社会状况，因而改善社区居住环境，提高居民居住质量。

三是有利于统筹利用存量资源，提高土地利用效率。城中村房占用了大量土地资源，也花费了大量建安成本，不可能完全拆除，将有条件的城中村小区纳入保障房渠道，有利于盘活存量资源，提高土地利用效率。

作为一个新事物，将城中村村民房纳入保障房供应渠道，还需要进一步完善操作办法。如加强与现有相关法律制度的衔接，制定更加细化的准入标准，制定加强社会管理和公共配套的办法，制定科学可行的经营管理和分配方案，等等，以确保项目的实施和正常运转。另外，还可以考虑对城中村村民房采取整体赎买的办法。

将城中村村民房纳入保障房供应渠道，发挥其积极作用，只是解决问题的一种途径。这一办法仅仅涉及到城中村村民房的使用权和经营管理权，并没有涉及到其权。城中村村民房问题的根本解决是一个涉及到土地产权、土地管理、房地产租赁和房地产税制的复杂问题，需要更加系统、根本性的制度安排。因而，将城中村村民房纳入保障房供应渠道，并不涉及其产权的“转正”问题，它仅仅是在根本制度安排出台之前，为提高城市居民住房福利所做的一种权宜性安排。从长远来看，城中村村民房问题的根本解决，必须与成熟完善的房地产权利和义务（税收）体系相配套。