[摘要] 5月27日，金融街巽寮湾海公园一期1000多套在深圳湾体育馆隆重面市，当天开盘取得了好的销售成绩，目前已经售謦。作为巽寮湾区2012年个大面积推盘的项目，金融街巽寮湾的销售成绩备受业内的关注。
采访背景：5月27日，金融街巽寮湾千套在深圳体育馆横空出世，4狂销70%以上。金融街打响了国际巽寮湾2012年置业“头炮”，滨海旅游度假地产销售潮流。金融街巽寮湾热销传奇，成为中国地产界的一道佳话，广为流传。金融街巽寮湾为何能“逆市热销”？对于旅游地产又有何独到的见解？为此，搜房网专访了金融街惠州置业有限公司副总经理熊思宇先生。
采访嘉宾：金融街惠州置业有限公司副总经理 熊思宇先生
金融街惠州置业有限公司副总经理熊思宇接受搜房网专访
金融街惠州置业有限公司副总经理熊思宇接受搜房网专访
搜房网副主编与熊思宇先生合影
金融街巽寮湾项目 价格优惠促热销
【搜房网】：大家好！本期《搜房有约》我们邀请的嘉宾是金融街惠州置业有限公司副总经理熊思宇熊总，首先欢迎熊总接受搜房网的专访。5月27日，金融街巽寮湾海公园一期1000多套在深圳湾体育馆隆重面市，当天开盘取得了好的销售成绩，目前已经售謦。作为巽寮湾区2012年个大面积推盘的项目，金融街巽寮湾的销售成绩备受业内的关注。首先请熊总跟搜房网友分享一下开盘当天的现场情况和您自己的一些感受。
【熊思宇】：很高兴能有这个机会跟搜房网友交流，今年在房地产比较低迷的情况下，金融街巽寮湾取得了比较好的销售业绩，也是得益于各位搜房网友的大力支持，以及热爱旅游生活、追求幸福的深圳人民的大力支持。
为什么能够取得比较好的销售业绩，主要有两方面的因素：个方面，真金不怕火炼，作为一个的旅游地产项目，它在市场不好的时候，由于自身的硬件条件和优美的自然资源，还是能够吸引很多人。另外一个因素，金融街把整个巽寮湾区有代表性的，也是位置的、产品规划的产品推出来，同时在价格上，是开盘的时候大优惠，让购房者在享受天然美景的同时能够享受实实在在的价格优惠。
海公园占据巽寮湾海景观赏点
目前中国“运营、产权、度假”三位一体项目
【搜房网】：据了解，接下来金融街巽寮湾将推海公园二期，请熊总给大家介绍一下海公园二期项目的特点。
【熊思宇】：海公园二期产品近期将推出，项目位于巽寮湾区的，是能够限度、角度观赏海景的地点。另外，海公园项目在规划上，把旅游度假、酒店经营、主题公园运营服务结合在一起，造就了这个跨时代产品的出现。海公园项目目前在中国是一个，把运营、产权酒店、度假三个因素三位一体的聚集在一起，这种产品一推出就受到了市场的认可。
除了产品的规划和运营模式的建立以外，项目在产品本身也下足了功夫。比如，在产品的硬件配置上，的窗和推拉门都是用low-e双层真空玻璃、低辐射玻璃；电器、橱柜、卫浴都采用高档品牌。金融街作为一个有责任的国企、上市公司，把建筑作为一个百年大计，应该尽可能的把产品做好，在保证质量的同时也是保证开发商的品牌。
另外，巽寮湾在广东省可以说是小有名气的度假区了，每年都有几百万的旅游人口，而且有“七山八弯十八景、水清沙白石奇”的美誉。海公园项目有很多礁石群，有些礁石像石狗，有些礁石群像石兔，还有风洞石等等，这些东西在广东省都是的天然美景，所以金融街巽寮湾一直是广大旅游爱好者向往地方之一。
金融街巽寮湾今年推出的产品就把景观资源、主题公园的运营元素与度假结合在一起，在一个环境优美的地方建造出来的一个的产品。这也进一步说明项目热销的原因。
巽寮湾不亚于任何一个滨海度假区
【搜房网】：一个产品受到认可，跟整个规划是离不开的，金融街选择进入巽寮湾区开发一个集居住、旅游度假于一体的项目，除了刚才提到的优美自然资源之外，是不是还考虑到其他的因素？
【熊思宇】：金融街在巽寮湾全部要超过200亿，这么大的资金投下去，开发商要有，同时也要冒一定的市场风险。为什么看好这个地方？主要有三个方面的原因：一是因为它的自然资源优美，我们当时进驻这个项目之前找了国家旅游局、广东省旅游局的，以及我们自己的各级人员都去参观、考察过，在拿地之前也到全其他的滨海旅游区参观、考察过，发现巽寮湾这个地方是一个没有被开发的一块，环境优美，而且环境的优美程度不亚于上任何一个的滨海旅游度假区。
风景优美表现在几个方面，比如说沙滩，十多公里长的白金沙滩，沙子握在手里像面粉一样，白腻细滑，这在全都是少有的。另外这个沙滩也是天然的，沙子平缓，而且整个湾区风平浪静，适合游泳。你从海边往水里走80米，水深就是1米左右，平缓，适合作为天然浴场。周边有很多天然的礁石，包括三角洲岛、木子石公园等都是当地有名的礁石公园。
除了风景优美以外,还有一个，巽寮湾有比较深厚的文化积淀。比如，巽寮这个名字是苏东坡取的，另外在礁石上还有很多古代的文人墨客留下的墨宝。
此外，巽寮湾还有很强的地缘经济，地处惠州、深圳、广州、东莞等珠三角比较发达的城市比较的位置，这造就了巽寮湾庞大的消费市场。基于这么几点，金融街拿下了巽寮湾这块地，并且看好这个项目。
金融街从2005年开始进驻巽寮湾，当时市场上金融街的声音少。因为那时候在花大量的资金修路，把水电，先把市政做好。因为作为一个旅游区，这些基础设施投入必须要花钱，必须要给客户营造一个比较好的旅游环境，这是需要企业投入的。目前在整个开发量上，开工面积要超过100万平米，计划用3-5年的时间，把整个巽寮湾基本上建成。
旅游地产不是景观地产
除了地产还要结合旅游及产业运营
【搜房网】：从熊总的介绍，可以看到金融街对巽寮湾整个的规划，是有眼光的。接下来请问熊总，您是怎么看待旅游地产的？它的成功及价值因素是什么？
【熊思宇】：现在中国旅游地产热，大大小小的旅游地产加起来有几千个，甚至上万个，但我认为大部分都是景观地产。所谓的景观地产是在一个景色较好的地方盖了一个房地产项目，本质上来讲还是房地产项目，只不过位置不同而已。我认为真正的旅游地产离不开三个方面的要素构成。，它首先要有比较好的旅游资源，首先要有旅游。第二，有比较好的，适应旅游的房地产项目作为配套。另外一个要素，要有一些产业运营要素。三个要素结合在一起，构成了旅游地产的核心。从这个角度来讲，能够把这三个因素、特征全部都具备的项目罕见，金融街巽寮湾算是其中一个。
优美的自然环境、地产开发可能对于广大的消费者来讲很容易理解。运营的概念是什么呢？作为一个旅游区，有没有适合大家去游玩的景点？景点有没有门票的收入？有没有公园？有没有旅游相关的配套，这就是运营。除了自然景观和地产开发，能延伸出来一些其他的相关产业，才会有更多的游客参与，更多人参与后才会产生更大的市场环境，从而形成一个良性循环的过程。这也是为什么国内一般好的旅游区是人气越做越旺，国内比较差的旅游地，或者说旅游运营元素不丰厚的地方越做越差的原因。
金融街巽寮湾项目结合了这个方面的特征，在产业运营方面投入了大量的资金来打造，除了天然的滨海美景之外，建设了亚特兰蒂斯主题公园，这个亚特兰蒂斯主题公园是和海公园结合在一起的，有点像东部华侨城主题公园结合地产的概念。项目还有水上运动，这都可以由专业运营公司经营的，还有国际游艇会、国际会议。
此外，项目还有健康养老产业，未来将建一个5000平米的社区医院，及特色体检、康复，整个10000平米的养老康复配套。从养老产业、会议产业到游艇产业，在北区还有另外一个方45栋的山地高尔夫。在山上还规划山地漂流、海岛探险，这些都在规划当中。金融街把不同的旅游元素植入到项目里面去，使它产生一个复合效应，旅游人口越来越多。
房子本身并不产生价值
区域发展了房子才能
金融街从2009年就和当地政府一起开始统计旅游人次，2009年的时候是120万人次，2010年变成了158万多人次，2011年变成了202万人次，预计今年至少能突破240万人次。正是有大量的游客到那里去消费、度假，才使得旅游地产本身产生了价值。实际上房子本身不产生价值，是因为人的需求产生价值，你有大量的游客进去，旅游地产的价值就大。
反之，如果没有运营的元素，只有房子住在那里，哪怕房子全部卖掉，没有游客进去，房子本身还是不太具有价值。从这个角度来讲，金融街巽寮湾现在规划的项目，以比较的价格入市，对整个消费者来讲也是好的。因为购房者买房后，会随着整个区域的发展，随着区域的旅游配套，以及其他玩乐的东西不断地升级和完善，它在整个区域发展过程中享受到了区域发展的成果。
区域发展了，房子就了。这有点像蛇口一样，蛇口以前几千块一平米的房子，为什么现在涨到5、6万，甚至7、8万呢？因为区域大发展。巽寮湾也是区域大发展，包括交通，比如说跨海大桥的修通，能够缩短深圳到巽寮半个的。还有惠州平潭机场，离巽寮湾50公里，这样可以覆盖国内的主要城市，航空交通。还有厦深高铁，离巽寮湾20公里，这都会极大地改善当地的旅游环境。
巽寮湾在目前来看，2009年以前主要是自发的旅游为主，有规模的组织和旅行社互动合作并不是很多。现在随着区域的发展，以及运营越来越成功，旅游人口在不断地增长，政府也对巽寮湾这个区域越来越重视。包括在2010年巽寮湾已经被广东省授予了广东四大旅游名镇的称号，在2011年年初国家旅游局也颁发了国家4A级景区的荣誉，现在和政府一起联合申报级国家风景区，级国家旅游度假区。
相信金融街巽寮湾以后会有更好的服务，以及更好的旅游资源的整合推向社会，为广大消费者提供一个能够娱乐的地方，能够休息的地方，能够发呆的地方，能够狂欢的地方。项目现在的目标也想把巽寮湾打造成一个旅游度假区，从远景上来看，极有可能超越三亚。
金融街巽寮湾 产权、权益度假、现金三者结合
首创中国分时度假新模式 综合高达7%
【搜房网】：分时度假模式在美国过去20多年中得到了充分的发展，据了解金融街巽寮湾首创了中国分时度假的新模式，可能这个词很多人会觉得陌生，请熊总介绍一下中国分时度假新模式的具体内容和它的操作模式是什么样的？
【熊思宇】：分时度假大概在十多年前就引入中国了，但是中国人不太买账。为什么呢？我感觉中国人对权属的拥有比较在意，这个东西没有产权，只有权益他接受不了，所以分时度假在国内做得并不成功。
金融街巽寮湾结合中国人的特点，把产权和分时度假结合在一起。新的分时度假模式我理解为产权、权益度假、现金三者结合。因为房地产在中国人眼里不光是消费属性的产品，它还有属性。在金融街巽寮湾买房，每个月可以享受到现金，每年还有几十天免费入驻酒店的假期，产权还是购房者自己的。总结来说就是在能够获得现金的同时还可以获得房产自身的，这种模式一推出来得到了社会各界的广泛认同。
举一个简单的例子，同样的产品，分时度假产品和非分时度假的产品，同样的两个东西，价格每平米贵15%，购房者很可以更接受分时度假的产品，说明项目分时度假模式的推出是成功的。如果把现金和度假权益加在一起，综合应该在7%左右，高，所以一推出就得到了消费者的认可。
区域运营良性循环 政府企业购房者三者共赢
当然，分时度假新模式不是每个开发商，每个项目都能做的，只有真正的旅游度假才能做。因为如果承诺了分时度假，每个月要扎扎实实给业主钱，如果没有庞大的旅游人口，没有庞大的消费人群支撑的话，就难以为继。这也是为什么我们在进行地产开发的同时，把很大一部分精力放在旅游开发这一块，使它形成一个良性互动，也就是说通过旅游促进房地产的，通过房地产的来回补旅游的发展。
这种模式也是整个区域运营过程中总结出来的良性循环的过程，通过这个方式的运作，政府在税收方面得到了，企业在房地产利润方面得到了，消费者得到了房产以及现金的，真正能够实现三者共赢。
现在很多开发商都是在风景比较好的地方盖一栋楼，房子盖完开发商撤走了，什么都没有留下。在国内有很多这样的黑度假区，平时没有人住，甚至周六、周日的时候都没有人住。金融街不仅仅是一个项目开发商的概念，更是区域运营商的概念，作为一个区域运营商，有责任给社会、客户一个满意的交代。同时对政府，对企业自身，对消费者也应该有一个三者供应的利益保证，这是金融街在区域开发里始终贯彻的理念。
对于金融街巽寮湾的运营，公司有信心。现在从整个区域的发展势头来看良好。比如整个区域未来会建7-8家五酒店，目前已经建成了一家五酒店，还有4家正在建设，其中有1-2家今年年底就可以投入使用了，目前规划的有2-3家，今年年内、明年年初会有4家左右的五酒店投入运营，2-3年之内还有2-3家五酒店。
另外，金融街巽寮湾十多亿的国际游艇会，是整个广东省的游艇会。这里面设有保税舱，这样很多国外的游艇就可以在这里进行展示，甚至可以举办一些国际性的赛事。另外还有国际航海，还有专属的游艇会员会所。还有高尔夫、国际会议，健康养老配套等等，这些投入进去以后，实际上作为单向本身不产生什么，主要是为区域的发展起到助推剂的作用，在助推剂作用的情况下，使得房地产本身能够，同时增加我们的旅游人口。
旅游人口的增加对于前期的配套收入，也使它产生了价值。所以这些良性的互动已经初见成效，对整个区域发展还是有信心的，因为这个产品在整个广东省来讲，甚至在整个全中国来讲，都是不容易被替代的。比如说规划的几个区域，在南里一公里长的海岸线上，集中了4家五酒店，这是广东省的五酒店群。在旁边还有国际游艇会，580个泊位，是广东，在整个也是的游艇会之一的规划，包括我刚才提到的一些其他的配套设施。
当然，除了我们之外，因为整个区域开发热，旅游环境好，由于我们的带动，也带动了一些其他的商，现在还有一些民间资本的山地漂流、岛屿探险，还有野战营的配套和体验资本等等，民间资本也看好这个地方，变得多元、百花齐放。在这种情况下，更加促进了这个地方的繁荣状态，繁荣的同时区域影响力逐渐扩大，使得消费人口有更大的增长。
以几个官方数据为例，2010年整个景区的旅游收入是1.6亿，旅游人口是158万；2011年旅游人口是202万，相比158万增长了30%，旅游收入接近2.7亿，旅游人口增加了30%，但旅游收入增加了70%，这说明大家在那个地方待的时间久了，花的钱更多了，而且这些可以让他们花更多的钱，待更旧时间的配套还在加大投入，不断形成中。所以以后这个地方会越来越好，换句话说以后的房产也会越来越具有价值。
金融街巽寮湾具有得天独厚 的自然环境和配套产业
【搜房网】：随着城市不断发展，人们生活水平不断地提高，旅游度假地产受到越来越多的关注。深圳东巽寮湾区的旅游度假产品有乱花渐欲迷人眼的局面。请熊总分析一下，这么多楼盘之间的定位有什么样的差异？金融街巽寮湾的产品有没有什么特性可以突围而出？
【熊思宇】：这实际上就是金融街巽寮湾作为一个真正的旅游地产，区别于其他景观地产的差异，旅游人口、旅游配套其他项目是没有的。从房屋本身来讲，是作为旅游地产来讲，房子本身没有太大的价值差异。金融街巽寮湾周边的很多项目，包括碧桂园的房子，包括万科的房子，包括其他项目的房子，包括我们自己的房子，从房屋本身来讲建安到装修，成本差异很小，可能就是每平米几百块钱的差异，反应在售价上不可能是几千块钱的差异，价值差异、强。
作为旅游地产核心来讲，它的房子价值取决于外观因素，取决于配套，取决于环境，取决于他去那个地方旅游人口的消费率。所以我们更加关注房屋以外的东西，包括旅游人群的吸引、旅游设施的增加，产业的导入，因为你有产业之后会增加常住人口的消费，常住人口的数量也会增加，这会对房地产的价值提升起到助推剂的作用。
换句话说，深圳的房子很值钱，深圳有10万元/平米的房子，但十多万每平米的房子和5000元每平米的房子，从房屋本身来讲有多大的差异？没有什么差异，都是钢筋混凝土结构，无非多一个装修、少一个装修，无非装修材料用好一点，每平米差异小。为什么价格差异差那么大？是因为房屋所在地的外部环境不同，外部环境、外部因素导致了房地产的价值，这也是为什么金融街巽寮湾能够脱颖而出的核心。
金融街巽寮湾项目从交通环境、市政基础的投入和旅游人口等硬件配套，到景区的管理水平的软件配套都是的。金融街巽寮湾现在正在申报旅游景区，在申报过程中本身管理水平、服务能力、政府管控能力、旅游服务等等一系列的软性手段都会提升。
另外还有政府的积极，因为政府对巽寮湾的发展要起到主导作用的，因为政府比较关注，包括对环境的整治，对环境的保护，对整个区域的管理，对整个区域公共设施的规划等等，这些东西不是开发商能解决的，再有钱的开发商也解决不了这个问题。所以，从硬件和软件这两个角度都不一样，所以未来平台不一样、起点不一样，会对它以后的发展有截然不同的效果。这也是金融街巽寮湾项目区别于其他项目的关键要点。
通过旅游产业 让房地产价值提升
【搜房网】：项目自去年以来举办了一系列大手笔的造势活动，首届金融街论坛，楼盘正式更名为金融街巽寮湾，蓝色价值纲领的颁布，参展2012年深港澳私人物品嘉年华等活动，都在业内取得较好的反响和影响力。请熊总介绍一下，您认为这些活动连贯起来具有哪些整体营销价值？
【熊思宇】：主要有两个方面的价值，一个是有营销价值，通过活动和会议，吸引更多的中人士对金融街巽寮湾产生兴趣，乃至于进行持续性的关注，这是从营销的角度来讲的。另外一个，从产业扶持的角度，除了刚才已经提到金融街巽寮湾要做产业运营的规划，这也是在下一步计划里面重点要打造的会议产业，要把天然的美景，结合珠三角区域发展的经济，把很多会议产业，把很多会议引导到旅游区里面去。会议产业能为当地的旅游收入，包括酒店、餐饮等提供服务，对旅游收入有正面的提升。
通过旅游促进房地产价值的提升，所以项目在会议产业打造的过程中，需要举办一些高规格的活动，让广大的珠三角中人士了解金融街巽寮，喜欢上金融街巽寮，从而导致更多的会议在金融街巽寮举办。
为了发展会议产业，金融街巽寮要建一个可以容纳数千人的国际会议。这都是为了扶持当地的旅游发展，以及结合营销自身的需求定制出来的活动，这些活动在以后也会持续做，终会打造成集会议、养生、旅游、度假、娱乐、养老产业整合在一起，形成一个复合型的国际滨海旅游度假区。不要以为一到海边只有海可以玩，现在除了海以外，还有其他很多可以玩的东西。
【搜房网】：今天我们的采访到此结束，感谢熊总做客搜房网接受我们的采访，谢谢！
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