[摘要] 记者采访多位地产业内人士均表示，目前深圳对于需要配建的项目，要求都很严格，甚至多期开发的楼盘，首期就要配建。那么，开发商是如何看待配建的？
记者采访多位地产业内人士均表示，目前深圳对于需要配建的项目，要求都很严格，甚至多期开发的楼盘，首期就要配建。那么，开发商是如何看待配建的？
建校与否政府说了算
“不能把资源短缺，归咎到开发商头上。”地产评论人弓鸣认为，对于新楼盘来说，是否配建或建什么规模的，完全是政府规划主导。“开发商并没有讨价还价的余地，政府要求配套建的，一定要建，否则拿不到预售证。多是班级的数量适当减少。”
英联房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧说，尽管配建的成本能冲减地价，即开发商不需要承担建校成本，但作为市场主体，如果没有政府要求，开发商还是愿意土地盖住宅，毕竟配建只是锦上添花，但其附加值并不会令房子单价飙升数倍。
“开发商在选址的时候，如果政府在此地正好有计划建，是不过的。”深圳某房地产开发公司的工作人员告诉记者。
开发商联手名校强势扩张
尽管是否配建政府说了算，但引进怎样的品牌，开发商还是占主导作用。近年来，深圳不少开发商在进行大型楼盘的开发时，联手名校，在各地的项目进行复制。
在大运城邦项目，益田集团耗资2亿元，打造拥有大型图书馆、多功能影剧院、标准化体育馆等硬件设施的，并引进了名校东北师范大学师资和管理团队。今年9月，这所益田将开学。
益田集团营销总监吕艳表示，目前开发商介入的方式主要有两种：一是开发商代建，配套竣工后，产权移交给政府，这是目前比较多的；另一种是大型地块的开发配套要求，但建成后产权不属于政府，开发商承担建设和运营的成本。大运城邦益田属于后者。
“并非开发商都愿意这样，毕竟前期投入太大，而后期运营的盈利，目前还看不到。因为益田集团的发展战略已经从单一住宅开发，向城市化运营转变，在大型地块上，投入建、酒店和购物等配套；另一方面，资源日益短缺，引进名校原班人马，打造精品项目，符合益田的品牌定位。”吕艳说。
据了解，益田集团和东还将在大连、长春等开发项目合作办校。深圳星河集团也是和名校联姻，并复制到各地项目的典型代表。例如，星河在龙岗的项目星河时代，引进了深圳实验；在惠阳淡水，星河与华南师范大学签订协议，合办幼儿园、、初中和高中。
“不过，近几年一些名校跟随开发商的脚步扩张，速度太快，也导致了的师资力量减弱，毕竟，有经验的老师不会轻易在各城市、甚至跨区上班，必然要聘请新老师。”吕艳说。
配建名校“免疫”楼市调控
开发商傍名校为何如此火爆？吕艳表示，其实这和楼市宏观调控有一定关系。
“限购限贷等政策，令目前购房者绝大多数是置业、刚性需求客户，而且换房很难。”吕艳说，不少人在原关外的楼盘买房后，到了小孩读书年龄，又回到福田、罗湖换。如果一个新楼盘配建了名校，那么，购房者将来就不用有换房的烦恼，因此，开发商越来越重视和名校的合作，提高楼盘的附加值。
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深圳越来越紧张 只因新建楼盘容积率太高?
连续两年，深圳市代表朱玉童都向建议，龙华民乐社区需要增加一所或的。今年5月底，龙华新区管理委员会给予朱玉童的答复是：民乐法定图则里，没有的规划用地。对此，朱玉童给出了“不满意”的评价。
益田大运城邦花费2亿元打造的东附属益田
近日拍摄的龙岗区一幼儿园
“龙华民治街道民乐社区接近梅林关，人口密集，大型新楼盘扎堆，竟然没有一所，学生必须到很远的，规划严重滞后和不合理。”朱玉童日前对深圳商报记者说。
当大多数家长担心小孩“能不能上名校”时，在深圳的南山、龙华和龙岗布吉等新楼盘扎堆的个别，家长却开始担心孩子“能不能上公立”，甚至近期有了“母女跪求”的极端案例。
繁荣的房地产市场，将越来越多的深圳市民带到了更为广阔的原特区外地区。但是，一个接一个的商品房小区建成后，旁边规划的却迟迟未见动工；甚至，连的规划都没有。
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大盘已扎堆，不见有初中
朱玉童介绍说，自从2009年丹堤实验收归政府成为公立后，民乐实际上就没有初中，近的是几公里外的潜龙，即使开车也要二十多。潜龙的毕竟有限，安排不到的，就要到更远的牛栏前就读。
“公办根本不够，牛栏前是民办的，政府购买的。很多家长向我诉苦，梅林关车水马龙，甚至也难挤得上，每天来回接送，十分辛苦。有家长干脆就到市区买。”朱玉童说。
在龙华新区给朱玉童建议的答复中，也承认“民乐人口密集，等公共配套严重不足，辖区内仅一所公办和一所民办，难一直都是市民反映的热点问题，尤其是初中问题。”但是，新建一所初中或，龙华新区却表示“无法启动”，因为民乐的法定图则里，没有规划用地。
近几年，龙华新楼盘扎堆，接近梅林关的民乐，也一直是购房者青睐的地段，而且几乎都是上千户的大型楼盘，例如溪山、万科金域华府、星河丹堤、书香门第、丰泽湖等，近在售的星河盛世也是房源超过2000套的大盘。“民乐社区的人口已经接近20万，竟然没有一所，说明规划已经出现严重问题。”朱玉童说。
虽然龙华新区也表示，会和规划国土部门协调，调整规划，尽快启动建设。“等待政府部门规划调整或许遥遥无期。”朱玉童说，目前只能在丹堤实验“挖潜”，扩建初中部分，龙华新区负责的工作人员近日也表示，将会对此进行调研。
房子建得快，一再拖
“其实政府的规划里，是不会缺的，但是，却往往一拖再拖，迟迟不建。规划没有落实的现象，太常见了。”深圳地产评论人弓鸣对深圳商报记者说。
一般来说，城市开发的顺序，一般都是住宅在先，有了人气后，再建商业以及其他公共配套设施。“但是也要注意建设的节奏，如果一个住宅开发后，三五年都没有配套，那就有问题了。”深圳综合开发研究院旅游与房地产研究主任宋丁如是说。
龙华的新楼盘，无论是数量还是质量，在深圳都能排在前列；但龙华的公共配套设施，诸如、医院、图书馆、道路建设等，却被地产业内人士认为是“郊区中的郊区”。
“我来龙华6年了，除了每年冒出几个明星楼盘，其他方面一直没太大变化。”深圳中原地产住宅部执行董事李志强说，少，难，在该已经持续多年，而居住人口却越来越多。
深圳商报记者留意到，“龙华新区政府在线”的网站上，在社情民意的3封公开的市民来信中，咨询规划何时建成的，就有两封，分别是鹭湖国际居住区规划的以及书香。有关工作人员答复称，前者还在前期调研阶段，后者今年5月封顶，9月开学。还有一封来信，就是希望政府尽快利用空余土地，建设医疗、等公共设施。
近日，龙华新区表示，已经完成义务阶段新生申请材料初审工作，发现全区缺口达3920个，其中小一缺口2629个，初一新生缺口1291个。上述缺口，拟向民办购买。
新楼盘建得太快太密，导致局部紧张，同样出现在大运会概念催热的龙岗房地产市场。家住龙岗布吉的钟女士今年儿子申请小一，虽然是深户，但由于是租房，差点连普通的公立大门都进不了。“以前这一带都是荒山野岭，但2005年以来，布吉的新楼盘越来越多。但是买房的人，大多数又是非深户，今年龙岗小一招生政策调整后，像我们这种深户无房的，基础分就比非深户有房的，低了整整10分，一下子几乎被甩到了。”
为了缓解楼盘过多带来的压力，龙岗局今年一个新措施，就是在个别楼盘密集的，规定每套住房只提供一户住户符合条件的孩子，即该户入读孩子没有从该校毕业以前，该户住房资料不允许作为其他户孩子的申请资料。试行包括城实验、布吉可园部、中海怡翠初中部等8所。
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拔高容积率，更新有软肋
被关注的是容积率，被忽视的是配套。谈到眼下的城市更新，英联房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧表示：“城市更新项目容积率几乎都会拔高，导致人口密度增加，土地功能支离破碎，甚至找不到建公共配套设施的土地。”
这样公共配套设施，为何会陷入无处容身的窘境？
宋星慧解释说，根据《深圳市城市规划标准与准则》，居住小区的人口规模接近或达到1.5万时，需要配建一所或。在城市更新过程中，开发商往往和城中村集体股份公司合作，如果项目规模没有达到配建的1.5万人口，可以不建。但到了后期，开发商总会以各种理由，诸如成本过高、保证村民利益等，申请提高容积率。结果，一个个高密度的大型楼盘扎堆，但却没有一个配建。
“这导致了包括、医院、道路等大量公共配套设施的建设，都留给了政府。到了此时，在该，政府已经没有土地、甚至也没有资金启动公共设施的建设。”宋星慧分析说，未来只能通过严控项目的容积率以及新楼盘的开发数量，并且在其他寻找土地建。
龙岗区局有关人士在接受记者采访时大倒苦水，称房地产项目的报建手续不会通过部门，也很少征求部门的意见。
实际上，建一所需要的资金和土地，也属于不同部门管理：即使区财政部门有钱，但土地却需要市规划部门划拨，就像龙华民乐社区的初中，在法定图则里没有规划用地，区政府也只能表示“和规划部门协调”。
宋星慧表示，在城市更新过程中，由于项目的容积率可以更改，各级部门更要紧密沟通协调。“当区政府觉得一个脏乱差，便会向市政府申请改造，但城市更新时开发商又申请提高容积率，否则成本过高无法改造，规划部门只能批准。，新楼盘建成了，人口密度增加了，却带来一系列包括、医院、公共活动空间等配套设施不足的问题。”（深圳商报）
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