[摘要] 记者调查发现， 深圳市有关政府部门在对部分城市更新项目的实际操作中， 其实早已按照这一政策在进行操作， 此前建造和购买小产权房的业主，其权属面临较大的政策与法律风险。称：“对于深圳小产权房的确权，《暂行措施》实际上释放出较大的政策信号，即只允许政府与集体对话， 不认可违法建筑的各种业主。”
新规明确：“原农村集体经济组织继受单位作为的土地确权主体”
解读：买“小产权房”者不管以何种形式，都不受法律保护
深圳37 万栋违法建筑确权信号释放
22 日深圳市政府公布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）， 对于众所关注的小产权房确权问题，《暂行措施》明确称：原农村集体经济组织继受单位应作为的土地确权主体。
据记者调查发现， 深圳市有关政府部门在对部分城市更新项目的实际操作中， 其实早已按照这一政策在进行操作， 此前建造和购买小产权房的业主，其权属面临较大的政策与法律风险。
有称：“对于深圳小产权房的确权，《暂行措施》实际上释放出较大的政策信号，即只允许政府与集体对话， 不认可违法建筑的各种业主。”
关键解读
关于万众瞩目的深圳“小产权房”确权问题，深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁分析说：“《暂行措施》实际上释放出较大的政策信号，应该是一个解决的方向，即只允许政府与集体对话，不应该认可违法建筑的各种业主。”
政府有了对话主体，旧改项目方能尽早落实
宋丁指出，《暂行措施》为了加快城市更新项目的进展，在指定的城市更新项目中，将“试水”主体确权这一政策。
该《暂行措施》指出，在主体确权上，历史用地的实际占有人可能包括集体、原村民及非原村民等， 相当复杂， 政府认为，这些都是国有土地，因历史原因而被各种主体占用，那就只能以村集体作为“的土地确权主体”，这样才能理顺关系，才有对话的主体，才能让旧改项目尽早落实。
土地是国有的，任何人的占用都是违法的
宋丁认为，不管是村民还是个人，在未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地上，占用土地建造房产，其实都属于不合法的行为，“土地是国有的，任何人的占用都是违法的，因而面对这些违法建筑，政府只能认可村集体，让村集体作为确权主体。”他认为，购买小产权房者，不管是以合同还是目前所流行的公证书形式，都是没用的，不受法律所保护。
尽管当时确实有村集体非法买卖小产权房或土地，但“卖的一方是违法的，这应该由政府跟村集体算账；但买的人是要承担风险的，不属于法律保护的对象。”
试探市场反应，将运作在37 万多栋违法建筑用地上
宋丁强调，此次政府将村集体作为“的土地确权主体”摆上台面，凸显出一个强烈的政策信号希望在指定的城市更新项目中，尝试探索经验，并试探市场的反应，“以后完全有可能在30 多万栋违法建筑用地上运作，政府不可能与小老板和小业主对话，要对话只能与村集体来谈，从中寻找政府、业主、集体、公众等多方的一个利益平衡点。”
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深度调查
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记者以深圳市南山区蛇口渔业一村为样本，进行了相关调查。
在上世纪80 年代前后，蛇口渔民“洗脚上田”，当地政府从蛇口湾厦村集体用地中购置部分土地，用于安置渔民。经过三十年的发展，如今“渔业一村”土地构成极其复杂，建有三类住宅：村集体统建房，个人私房（即俗称的小产权房）和商品房，目前共有300 多户业主。如今，渔业一村改造项目由深圳万科地产、深圳市金晖股份有限公司、深圳渔业一村股份公司一起开发。
业内人士认为，该项目在2006 年就被南山区政府列入开发计划， 当时已经确认了村集体作为确权申报单位， 因而其操作可行性远比其他老旧住宅小区容易得多。
样本1
大业主：政府无需征求其意见
他们只能跟开发商谈
住在蛇口渔业一村的梁先生告诉记者，自己原来是蛇口船厂的职工，上世纪80 年代初， 他们家以几千元的价格，从蛇口湾厦村集体用地中购买了一块两百多平方米的土地。当时所谓的买地，只有湾厦村开出的一纸收据。随后，梁家在这块土地上多次兴建住宅， 目前已形成一座8 、总建筑面积数千平方米的私房，但没有完整齐全的建房手续，也没有拿到房产证。
2006 年， 渔业一村被申报纳入为深圳市城市规划改造项目， 包括梁家住宅在内的四十多栋住宅也在项目范围内。
梁先生与部分私宅业主表示相当不解，他们告诉记者，四十多栋私宅用地，并非是渔业一村股份公司卖给他们的，而是属于当地的湾厦村集体用地。因而他们认为，渔业一村项目将他们的住宅划入改造范围内， 却从来没有征求过他们的意愿，似乎有侵犯他们业权的嫌疑。
记者随后从深圳市城市更新办了解到， 渔业一村改造项目是南山区政府主导项目， 当初由南山区政府认定该项目内用地均属渔业一村集体，因而，被列入了报批计划。
因与开发方在拆迁补偿问题上存在诸多分歧，梁家至今没有与开发方达成共识。梁先生自己认为，梁家对私宅“拥有完全权属”，并且也做过历史登记，但如今政府将地块直接划给开发商开发，“我们只能跟开发商谈，感觉没有自主权。”
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样本2
小业主：与开发商谈判也无权
一切看大业主“脸色”
此次公布的《暂行措施》，对于“买”了一栋大私房内一两套所谓“小产权房”的“小业主”来说，或许将面临更为棘手的问题。因为主体确权后，这些“小业主”未来的利益将更加充满变数。
住在渔业一村某楼201 房的吴先生向记者出示了《集资建房合同》。1995 年，他作为乙方，与渔业一村某栋私房的业主（甲方） 共同出资建造蛇口渔业一村内的一栋住宅楼。甲方出地皮，他则15 万元取得了二楼201 房（两房一厅）64.8 平方米的“房产使用权”，使用期限是50 年，从1995年8 月31 日至2045 年8 月31 日。
由于渔业一村改造提上了议程， 开发方与各栋私房业主谈拆迁问题， 这曾让吴先生喜悦不已。然而，开发商并不面对吴先生这些“小业主”，而是与“大业主”
（即此案的甲方）直接谈判整栋楼房的补偿。在与吴先生谈201 房的补偿时，甲方搬出了合同中的第五条“在使用期内如政府征收该房屋， 根据政府赔偿的实际金额，按伍拾年分摊，再根据剩余年限，按实际面积平均分摊赔偿款”，称吴先生已住了15 年，如果他想要获得回迁房，就必须先花钱“买回”这已经使用了15 年的居住权。
2011年5 月21 日，经双方协议，吴先生要先付31 万元买回他的房产“15 年已使用年限”。无奈吴家经济拮据，因此在去年5 月28 日，他将房子转让给一个亲戚， 获款110 万元， 然后才从中拿出31万元交给甲方做“赎款”，至于将来房子拆迁，就由其亲戚与甲方谈赔偿，与吴家再无关系。
此案中， 吴先生看似有79 万元盈利， 但如果1995 年时他拿15 万元在深圳蛇口一套合法的商品房， 不仅没有风险，获利还将更大。记者了解到，因吴先生所签合同受到现行法律制约，他作为“小产权房”的购买者，其实很难从开发商手中直接取得赔偿款与回迁房，“一切要看大业主的脸色”。
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