[摘要] “限购令”执行两年，深圳样本二手楼盘的成交价从2010年9月的18002元/平方米，上涨到2012年9月的19972元/平方米，两年上涨10.9%，对比以往深圳楼市动辄每年上涨30%甚至更高幅度的房价，限购两年深圳房价可以称得上是缓慢上涨。
2010年9月30日深夜，深圳紧急发布住房“限购令”，要求深户家庭只能买两套房、非深沪只能套房。而如今，这一深圳有史以来严苛的住房调控政策已经执行了两年有余。记者了解到，“限购令”执行两年，深圳样本二手楼盘的成交价从2010年9月的18002元/平方米，上涨到2012年9月的19972元/平方米，两年上涨10.9%，对比以往深圳楼市动辄每年上涨30%甚至更高幅度的房价，限购两年深圳房价可以称得上是缓慢上涨。
此外，两年限购也让深圳楼市悄然发生变化，购房主力人群从客变为了刚需买家，开发商推盘策略更加理性。
二手房高于限购前均价
限购两年，按照深圳官方的数据，深圳新房成交价格微降，从2010年10月的21513元/平方米下降723元，为20790元/平方米，不过市民却感觉不到这个房价变动。
“感觉不到房价有降，顶多是涨得不像以前那么快而已，但还是在涨”，市民许小姐近刚看了准备置业的区域——龙岗城的新房，“看上的新房还是要1.3万~1.4万元/平方米，而两年前还有不少1.1~1.2万元/平方米的房子可选”。
对此，表示，新房成交价并不能反映深圳房价真实的变动情况，市民了解真实房价应该看二手房，而且是看自己心仪的某几个具体小区的房价变化。
深圳中原二手房价格指数是跟踪深圳188个样本二手楼盘的价格变化所统计而成，记者从这一指数注意到，2010年9月深圳二手房成交均价为18002元/平方米，“限购令”出台后，均价一路上扬，次年5月达到20884元/平方米，也是两年内的峰。随后深圳出台“限价令”再次利空楼市，导致均价连续下跌9个月，到今年2月降至18432元/平方米，之后又随着加息等消息市场小幅回暖，到今年9月深圳二手房成交均价为19972元/平方米，比2010年9月上涨10.9%。根据深圳中原的统计，在限购两年中，二手住宅价格虽有波动，却始终高于限购前的均价。
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宝安涨得多，福田贵
而在各区的二手房价格变动情况中，从2010年9月到今年9月，罗湖区从15402元/平方米涨到17127元/平方米，涨幅11%；福田从24199元/平方米涨到25941元/平方米，涨幅7.2%；南山从22921元/平方米涨到25220元/平方米，涨幅10%；盐田从14228元/平方米涨到16340元/平方米，涨幅15%；宝安从13101元/平方米涨到18650元/平方米，涨幅42.4%；龙岗从9997元/平方米涨到12453元/平方米，涨幅24.6%。全市六区中，宝安和龙岗涨幅较大，而福田和南山则涨幅较缓。
从来看，罗湖的百仕达、福田的香蜜湖、南山的华强城、盐田的梅沙、龙岗的坂田、宝安的宝安区则是各区房价的区域，其中福田香蜜湖仍是深圳二手房价的区域。
购房主力由客变为刚需族
以前深圳楼市火爆时，购房者中多出现过80%都是需求买家的情况，而现在深圳楼市中以刚需客户为主，只有10%左右的购房者是需求买家。
与购房人群发生变化相适应的是开发商卖楼的目标客户的变化。
以前开发商“随行就市，漫天要价”的现象得以改变，“市场遭遇调控，购房客户稀缺，刚需买家出手更谨慎等都对开发商有了更多约束”，该业内人士认为，限购的市场背景让开发商在拿地、定价、户型方面更加理性，对于市场而言就是真正适合于住的刚需盘、中小户型等更加多了。
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限购两年效果日益明显 北上广深房价涨势放缓
（来源：证券日报）2010年5月北京出台限购令拉开序幕，楼市的限购大幕便正式拉开。此后的2011年1月26日，国务院更是发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。而随着国务院通知的发布，相继有40多个城市出台了限购措施，北京等此前发布了限购令的城市，也纷纷在政策上加码。
至于这2年来限购执行的效果，世经未来总经理辛健对《证券日报》记者表示，“从短期来看，“限购令”的确能起到立竿见影的效果。但从本质上来说，仅靠政府干预遏制房价效果有限”。
北京联达四方房地产公司董事长杨少锋则认为，“限购对于此前的房价确实起到了很明显的抑制作用，避免房地产市场陷入更大的泡沫中去。”但他也表示，“由于这种手段打击面比较广，也制约了不少真实需求，一旦政策退出，市场很可能出现报复性的反弹。且限购时间越长，反弹力度越大。同时，限购导致这些城市的成交量大幅萎缩，即使是目前市场回暖，成交量也不及限购前的2009年。而成交量下滑也使得关联产业受到了很大影响。”而由于目前房价快速上涨的趋势已经得到控制，他认为，限购作为调控阶段性手段的任务已经完成，政府可以考虑用其他政策替换限购。
而包括任志强在内的不少房企老总也对限购发表不少自己的观点。
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一线城市房价涨幅明显放缓
不过，尽管业内对限购政策有着不同的看法，但对于早执行限购政策的一线城市来说，此前快速上涨的房价却实实在在的得到了有效抑制。
2010年9月30日，深圳发布住房“限购令”，对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
在“限购令”执行的两年间，深圳样本二手楼盘的成交价也从2010年9月的18002元/平方米，上涨到2012年9月的19972元/平方米，增幅为10.9%。
而其兄弟城市广州，情况与深圳极为相似。根据房地产数据库的资料显示，2010年1月1日至9月10日，广州全市住宅(不含)网签成交均价10889元/平方米。自2010年10月15日，广州出台了严格的限购政策，一年后(2011年1月1日至9月10日)广州全市住宅成交均价上涨6.15%，至11559元/平方米；今年1月1日至9月10日，广州全市住宅成交均价为12066元/平方米，相较于限购一周年同期时段的均价上涨了4.4%，较之限购前则上涨了10.8%。
在上海，当地政府于2010年10月7日发布“沪十二条”。随后沪上监测机构数据显示，上海2010年1-9月新房成交均价21362元/平方米，2012年1-9月新房成交均价22632元/平方米。限购两年间，新房成交价涨幅为5.6%。
而根据中原地产研究提供的数据显示，在北京开始执行限购前的2010年4月，全市新建住宅的销售均价为22469元/平方米，到2012年9月，房价则回落至20572元/平方米，成为一线城市中房价一个均价低于限购前的城市。
不过，中原地产张大伟表示，“由于住宅市场每年的大量成交都会趋向更远的郊区，因此实际上各地的房屋价格上涨幅度要高于均价的数据。但应当说，限购后的房价在去年底今年初确实出现了比较明显的下滑。
而一家大型房企的相关负责人也告诉记者，相比限购前的2009年，一线城市房价的增长速度可以说是大幅放缓。
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“稳增长”VS“严防房价上涨”
在限购的城市中，除了北上广深，还有30多个二、三线城市。对于这些城市的限购，辛健认为，“在一系列遏制房价过快上涨的宏观调控政策影响下，房地产市场各项运行指标均出现了不同程度的下降，与北上广深相比，二线城市受政策的影响更大”。
不过，他表示随着2012年经济的快速下滑，各地“稳增长”政策频出，在一定程度上带动了房地产行业的复苏。
业内人士也认为，二线城市对于房地产市场依赖程度远高于北上广深，因此，他们对于政策的松绑为积极。
2011年10月，佛山成为直接松绑限购的城市， 由于其直接鼓励性需求，结果于12内被紧急叫停。此后11月，成都欲放松对限购环节的审核，透露出对投机性需求的暧昧态度，因而胎死腹中。时至2012 年，先有上海通过咬文嚼字的方式重新定义户籍家庭概念，大开需求之口，但一周内被叫停；而后石家庄针对限购的微调和细化措施未经发布即被叫停。
从上述例子中也可以看出，限购的底线不容触碰。截至目前，任何松绑限购的新政几乎全部夭折。然而，由于地方政府一直缺乏严格执行限购的动力，暗自放松的情况时有发生。如天津、厦门、成都等7 城市在政策执行口径上均存在一定程度的暗松。此外开发商也试图通过各种方式突破限购关口，如宁波象山县只要购房一次性付款，即可购多套等。
这也导致进入2012年8月份后，房地产市场又出现了一些新动向，一些二、三线城市房价出现了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，有的城市甚至重现排队购房现象。
对此，中原地产的报告认为，如何平衡“稳增长”与“严防房价上涨”的矛盾，已成为当前房地产政策走势的重要影响因素。同时，未来各地政策微调将更为谨慎，市场仍以刚需为主，投机性需求仍严格受限，政策调整惟有在合理区分投机性需求和改善性自住需求中寻求突破。
辛健也表示，在我国经济周期开始进入下行阶段并且局部城市存在房地产泡沫的情况下，房地产市场的调整仍将持续。房地产调控政策方面，将继续坚持调控大方向以维持市场量价平稳态势；但从地方层面来看，政策微调的城市将不断蔓延。
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