[摘要] 3月底，上海（楼盘）规土局公布了2013年上海住房用地供地计划，供应计划面积为1000公顷，整体与去年持平，其中包括保障房用地和商品住宅用地。
3月底，上海（楼盘）规土局公布了2013年上海住房用地供地计划，供应计划面积为1000公顷，整体与去年持平，其中包括保障房用地和商品住宅用地。
但是，当前1000公顷的住房用地尚难改变商品住宅供求关系紧张的局面。这不仅仅是由于上海作为一线城市土地资源稀缺性、有限性决定，也和市场层面的需求密不可分。
从库存角度来说，截止4月14日，上海市商品住宅库存为912万平方米，总量较之前的1000万平方米左右有所下降，从市场存销比来看，如果按照今年1-3月平均交易量103万平方米来计算，当前市场存销比降为9个月左右，研究结果表明，当上海商品住宅市场存销比低于10个月时，房价则面临持续上涨的压力。
从上海市的商品住宅市场库存结构来看，普通住宅目前存量只有200万平方米左右，整个市场面临结构性的供应风险，普通住宅的供求关系紧张局面势必也会导致中小套型的项目普遍。
从当前市场特征来看，上海版的“新国五条”细则落地，难以改变市场供求关系偏紧的核心问题。当前来讲，政策的落地，对于遏制短期内投机性需求来讲会起到一定的作用。但是，其中涉及的性措施的强化短期内主要是将现有需求后置，并不是根治的方法。
同策咨询研究总监张宏伟认为，要根本上解决房价过快上涨的问题，其实就是要解决供需关系的市场核心问题，也就是说，政府和市场还是要想法设法更多的增加土地与市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。
从土地供应的角度来看，由于一线城市土地资源供应紧张，相关部门应该尽快想法设法增加土地储备和市场供应。
同策咨询研究总监张宏伟认为，从增加土地储备的角度来讲，首先、加大城中村、棚户区、厂房等方面的改造力度，使这些闲置土地资源尽快盘活，以储备更多的商品房用地土地；其次、从基础设施、配套等多方面加强对于郊区新城开发建设力度的支持，加大新城土地出让力度，以缓解土地市场供应紧张的问题；第三、加大对于开发企业“囤地”的整治力度，尽快盘活开发企业手中的土地储备，尽管形成市场供应。
从当前上海土地市场成交类型来看，数据显示，一季度成交纯宅地17幅，合56.37公顷，其中商品住宅用地7幅，分布于青浦、奉贤、嘉定、原南汇、宝山；含有住宅性质的综合性地块成交7幅，合计21.16公顷，嘉定区就占到了14.43公顷。从一季度成交情况来看，宅地整体成交量并不多，预计后期还会有持续的供应与成交。
从土地成交溢价情况来看，在经历了2011年第四季度到2012年上半年的零溢价或者是低溢价的走势后，上海纯宅地市场开始发力，溢价率开始有逐步走高的趋势。
土地成交溢价逐步走高的趋势的背后说明，在过去一年楼市调控政策微调定向宽松的市场背景下，市场去化周期缩短，市场存销比在降低，市场对于中小套型住宅需求持续增加，市场仍然面临结构性的供应风险。而此时，开发企业资金面已不太紧张，市场层面供求关系的紧张导致开发企业重回土地市场拿地，3月三幅纯宅地溢价成交正是印证了这一点。
土地供应只是增加市场供应的前奏，单纯从增加市场供应的角度来讲，还可以通过以下几个途径增加市场供应，缓解市场供求关系紧张的局面。
同策咨询研究总监张宏伟认为，首先，灵活调整开发企业的自有资本金比例，促使市场供应增加。当前，20%的自有资本金的市场准入条件相对比较低，这个时候开发企业资金面相对会比较宽松，利于开发企业积极拿地，利用较高的资金作用撬动市场开发。
现在基本都是按照20%的自有资本金进行。要使调控真正有效果，其实就是调节企业的现金流状况，提高企业自有资本金比例是一个方法，如果提高企业自有资本金比例至35%或在20—35%之间灵活调整，企业的资金面会明显比之前紧张，企业动机会不会那么大，就会加快项目开发，为市场提供供应，以快速回笼资金缓解资金面紧张的问题。
其次，加大中小套型住房供应，尤其是根据区域市场需求，一部分或全部项目坚持“9070”政策，或以配建的方式加大中小套型的房屋的供应；
第三、推进郊区新城、新区建设，促使产城融合，使更多的人群转移的郊区，缓解住房需求的压力；
第四、动迁房、配套房入市：动迁房、配套房如果满三年或五年就可以当做商品房进入市场流通，这样可以缓解商品房市场供应压力。
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