[摘要] 在房价飞涨的年代，租金距离我们很远，然而换做调控期的市场，追求持续而稳定的租金，正成为新的法则。
在房价飞涨的年代，租金距离我们很远，然而换做调控期的市场，追求持续而稳定的租金，正成为新的法则。
华盖/供图
目前深圳租金较高的项目列表。数据由美联物业提供。
今年前4个月深圳各租金。数据由世华地产提供。
有迹象表明，过往推涨房价的热钱正在悄然转向。从2010年10月深圳执行限购令至今，深圳样本二手楼盘的成交价从当时的18002元/平方米，上涨到近期的22025元/平方米，22%的涨幅与楼市的年代相去甚远。换言之，在一味追逐溢价之后，租金正成为楼市的下一个关注点。
楼市：溢价终结？
租金，衡量楼市价值的重要参数。按照国际通用惯例，该项指标的正常范围应该在1：100～1：230。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100～230个月（大致相当9年至20年）内能收回购房款，买房就是合算的。以值计算，其租金也应该在5%以上。但是深圳住宅的年平均租金仅有2.7%，一套房要出租近40年才能收回房款。
根据中联地产的统计数据，4月全市二手房平均租金为46.93元/平方米每月，其中60平方米以下物业套均租金为2554元/月；60～90平方米物业套均租金为3568元/月；90～144平方米物业套均租金为4208元/月；144平方米以上物业套均租金为7718元/月。而4月全市二手房租金仅为2.72%，自2012年底跌破3个百分点后，连续五月小幅度下跌。租金如此低的理由很简单：房租上涨永远追不上房价的步伐。如2012年11月全市租金为3.02%，连续五个月房价上涨了13.39%，而租金仅上涨了2.29%。
对于深圳房地产租赁市场，中联地产二手房研究院总经理肖小平认为存在两个弊端，其一深圳房价前些年的飞涨，让置业者看轻租金；此外深圳长期缺乏有效的租赁人群，与北上广相比缺口巨大，也导致深圳整体租金偏低。
追求租金亦或回归溢价短炒？前者尽管偏低，却在于稳健持续；后者看起来诱人，但在调控语境下，却越来越难实现。上月底，住房和城乡建设部政策研究主任秦虹再次表态，未来房地产调控仍将坚持控制性需求，“让被性需求推高的房价回归合理水平，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。”而伴随国家财税体制改革步伐的加快，坊间预测房产税、物业税、房产契税等政策，都将与财税改革同步，得到进一步的完善与充实。是房产税，极有可能成为此轮财税改革的重头戏之一，这也意味着房地产调控真正步入常态化运行轨道。而市场更真实的反应是，刚需毫无疑问成为当前购房主力，而不少追逐溢价的客，甚至在两年前限购令伊始，就悄然退市。
有观点表示，从追求溢价到寻求租金，楼市的技术含量在上升，而无视租金的市场显然是不正常的，因此这种转变也可以视为楼市的理性回归。
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挖掘租金“蓝筹区”
“的单位，总价约160万元，每月租金约6000元，算下来年租金超过了4.5%。”罗湖人民南路某中介顾问介绍租金较高的单位。据了解，市场上仍然有不少租金超过4%的物业，而在商用物业领域，如果耐心发掘，可能惊喜更多。
根据美联物业成交数据显示，罗湖人民南可谓是深圳楼市租金的“”。其中铂金时代(小区网论坛)、置地逸轩(小区网论坛)、尊寓(小区网论坛)等多个盘源的价格都在2~2.3万元/平方米，平均租金则在83元/平方米/月的水准，年租金超过4%。同的罗湖大厦(小区网论坛)楼龄更长，售价和租金分别为1.3万元/平方米、56元/平方米/月，年租金更接近5%。而在写字楼范畴，人民南的嘉里、天安国际大厦以及佳宁娜广场，平均年租金均在5%左右。此外，位于车公庙的部分厂房项目，租金也会高于5%。以雪松大厦为例，目前的成交均价约为3.2万元/平方米，租金则去到140元/平方米/月的水准，租金高达5.1%。
如果以作为笼统划分，实际上也有部分的租金年远高于2.7%的平均水准。除了上述提到的人民南外，世华地产成交数据显示，黄贝岭的年租金同样达到了4.1%，而高于3.5%的区域还有福田区、光明、东门、莲塘以及南油。
值得注意的是，后海、龙华、宝安区等近年新房价格涨势明显的区域，并未出现在上述名单，而单纯的租金似乎也与豪宅“绝缘”。
美联物业研究主任何倩茹认为，从租度出发，目前深圳商用物业普遍高于住宅，其中又以10～15年楼龄的物业表现突出，这类物业通常位于传统商业核心区，而碍于楼龄因素又面临售价门槛，但是该类物业的实用性往往，能以写字楼计算租金，所以偏高。
而肖小平则把人民南的高租金归结于口岸效应。她分析称，早起口岸物业的多为港人，而港人对深圳新房价格的波动并不敏感，因此放盘价格往往稍低于市场价，加上口岸物业居高不下的租赁需求，高也水到渠成。
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做一个专业“佬”
陈先生是深圳楼市资深者，微博名为“貔貅陈”的他在网络上小有名气，经常分享心得。早年陈先生曾购买多套厂房物业，进而分割装修后以写字楼标准出租，至今租金收入可观。他认为，楼市租金为将是趋势，而“物业”将会越来越受追捧。
“一套物业，如果你什么都不做，租金自然就是2、3个点。但是如果采取一些专业手段，结果会大不相同。”他举例说，有朋友今年以公司名义买下某成熟区域二手顶楼复式住宅，原本的租金是3%左右，但是经过改装分割成几个房间，并投入一定资金装修后，上升至7%，翻了一倍有余。更直观的案例是，前不久有人投入800万购入南山农民房，立马租金达到了6%，年入租金接近50万元。“同样的资金如果买入的是新房，就要大打折扣。”
从房价年代追求赚快钱，到调控时期挖掘稳定持续的租金，这样的理念转换在陈先生看来合情合理，因为许多物业持有者关注到了“持有成本”，房价的时代越来越远，也就意味着持有物业短时间套利的可能性越来越低，因此寻求稳定持续的现金，就成为当务之急。日前招商银行联合贝恩咨询发布的《2013中国私人财富报告》也证实，在严厉的房地产调控措施下，35%的富豪打算减持房地产短期。
事实上，对于更为成熟的香港者而言，租金就是一个上佳的楼市“避风港”。根据香港楼市的经验，市场好的时候套现获利，而在市场波动期则留下手中的物业获取租金，等到下一个市场高潮再次套现，以实现获利化。
“现在罗湖、福田的成熟老区，还有价格在1.5万元/平方米左右的物业。”陈先生认为，“物业”往往是成熟城区的高性价比物业，而不是盲目追捧一线写字楼或是豪宅。“6、7个点的租金，加上同幅度的房价涨幅，好的物业一年平均也有15%左右。在当前的市场环境下，是笔不错的。”
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