[摘要] 深港房价一体化？目前来看正成为现实。包括深圳湾1号、鲸山别墅9期等新推出的南山豪宅，售价均在8万元/平方米以上，这一价格已经看齐隔海相望的香港屯门、元朗。而深圳湾普遍在5万元/平方米以上的二手房价，甚至超过了上述香港的二手楼价。
据悉，深港房价一体化？目前来看正成为现实。包括深圳湾1号、鲸山别墅(小区网论坛)9期等新推出的南山豪宅，售价均在8万元/平方米以上，这一价格已经看齐隔海相望的香港屯门、元朗。而深圳湾普遍在5万元/平方米以上的二手房价，甚至超过了上述香港的二手楼价。
近日，经济学家金岩石更大胆预测：在前海的港深金融建成，区域成为离岸人民币后，加上港深高铁的开通，将使深圳的豪宅挑战每平米30万元人民币的天价。
深港房价一体化的时代是否提前到来？深港豪宅之间的价格落差，是否也要缩小？
深港房价快速“接轨”
据美联物业提供的数据，罗湖口岸的物业曦龙山庄目前均价为21000元/平方米，而口岸位于新界北区旭蒲苑，均价是30000元/平方米，以深圳近年来房价上涨趋势来看，罗湖口岸深港两地房价，有不断接近的趋势。
深港房价接轨更为明显的是在南山，位于蛇口东填海区南端的鸿威海怡湾，与西部通道口岸相邻，记者从该地铺了解到，别墅区均价一平米可卖到89000元以上。
该三湘海尚别墅(小区网论坛)物业，均价已达到90000元/平方米。
而据中原地产从事深港两地物业交易的蓝先生介绍，隔海相望的香港屯门以及元朗地区一手楼盘均价约为79000元/平方米，二手楼盘为47400～55300元/平方米，新界北区一手楼盘成交价格为均价71101元/平方米，二手住宅价格为47400元/平方米。也就是说，深圳湾口岸物业目前已接轨甚至超越香港房价。
对于深港房价一体化的现实，市民的接受程度出乎记者意料。
居住在后海的徐先生告诉记者，从家里出发到香港不到半个，深港距离如此之近，房价不应该有太大的差异。
而在科技园工作的李先生则认为，后海是深圳的口岸型高档社区，是港人在深置业地，因此房价比肩香港并非不能理解。
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局部房价一体化实现
深港房价一体化概念始于5年前，西部通道的开通使得大众关注深港房价的巨大落差，当时有观点指出，通过口岸的，深港房价的差距也将迅速缩小。
但是深港房价一体化或者说是深港区域房价的快速接轨，仍然超出很多人意想。
“首要的原因还是汇率。”美联物业研究主任徐枫认为，港元兑换人民币汇不断下降，是深港两地产品价值拉近的重要原因。
此外，对比香港，深圳的房价仍有更大的涨幅空间。“几年前提到深港房价接轨，基本就会说深圳房价泡沫太大，或者担忧深圳是否真的具备房价与香港平起平坐的资格？”
她指出，随着深港楼市的不断交融碰撞，事实证明房价接轨并不意味泡沫或者是崩盘。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁则指出，深圳目前的人均GDP为1.5万美元左右，而香港为3.5～4万美元，香港是深圳的1～2倍左右。也就是说至少要经历10～20年深圳的人均GDP才能比肩甚至超越香港。
因此现在短期内追求深港房价一体化，或者说拿深港一体化来支撑深圳的高房价，势必会使深圳楼市产生大量泡沫。
但是，短期内局部地段实现深港房价一体化不是不可能的。宋丁表示，比如说目前口岸深港两地房价差相对较小，甚至有的已经实现接轨。
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百万港人考虑移居深圳
深港房价的快速接轨，对于港人的影响似乎更大。
据中原地产有关港人北上居住意见调查显示：香港的土地面积与人口比率由1961年的每平方公里容纳2900人，到2009年每平方公里要容纳6358人，地少楼价高更令香港的生活指数攀升至全球第三位。
故不少的香港人考虑回内地置业及居住，以求改善生活质素。
从区域地理位置上来说，深港一衣带水，深港融合后两个区的交通时间只有半个，区域的接轨交通的便利使部分港人愿意到深圳置业居住香港上班。
另外，调查研究表明，看好深圳物业空间以及人民币的成为港人入市的主要原因。
虽然因人民币增加了港人深圳置业的金额，但显示有一部分港人因人民币的反而加快了深圳置业的计划。即使是刚需自住置业，也是一种资产的保值。
香港策略发展委员会的报告指出：未来10年将有逾109万元港人考虑移居深圳市，包括目前在内地工作的人士。
随着深港接轨的进一步发展，国家调控政策松缓之下将会释放出更多刚需以及入市的港民。
来自美联物业的统计，香港人目前在深圳的住宅量全年一、二手合计约在5000套左右，近年来呈持续递增的态势。
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深港楼市需更多互动
那么未来，深港地产互动将会朝着什么样的方向发展？是否如评论家金岩石所说深圳将出现30万一平方米的房价？
“深港楼市的焦点绝不仅仅是房价。”宋丁表示，一体化的表现方式有很多，应该关注并且提倡的是深港两地房地产市场供需均衡发展，共同探讨合作发展一套稳健完善的房地产市场运行机制。“同时应该提倡深港经济一体化。”
值得关注的是，随着深港房价的局部接轨，深港两地生活成本也随即接近，将引发深港地区经济互动性加强。
徐枫补充道，深港两地的交融与接轨带来的房价一体化明显的体现，应该是两地的人才流动。深港两地民众在此背景下生活方式会呈慢慢趋同的趋势，价值观也会由互动而转向交融，这是可以预期的。
也有观点指出，深港房价一体化并不会增加深圳的城市经济价值。深圳都会城市研究院院长高海燕就称，一个城市的房价是跟城市的价值匹配的，深圳的未来城市价值是会有一个比较好的房价来匹配的，但是一定要让它在合理的，公正的市场分配机制和原则下形成的房价。
他认为，在深港一体化问题上，不能单纯认为深港房价一体化就是深港无缝接轨，深圳城市经济价值提升的表现。
深港口岸个盘房价对比
通过对深圳罗湖口岸、福田口岸、深圳湾口岸各选取三个深圳市的样本楼盘，并在各个口岸区域个选择三个香港的样本楼盘进行对比发现，香港样本房价算术平均数为45748元/平方米，深圳港样本房价算术平均数为30499元/平方米，仍然存在一定差距。但这种差距有不断缩小趋势，尤其在深圳湾口岸表现明显。
（数据来源：美联物业研究）
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港人北上为圆“豪宅梦”
（作者：港置地产营业董事陈鹏 ）
近年来，香港与内地的联系越来越紧密，签署CEPA协议、开放自由行后，两地的贸易及人员往来日益增加。随着与内地的渐行渐近，港人北上置业的热情高涨，一河之隔的深圳就成为了之地。
北上置业，交通便捷性是考虑的重要因素之一，然而随着深港两地交通网络的逐渐细化，以及广深港高铁的广深段在去年年底开通以后，深港同城化，珠三角一生活圈已经成为现实。
高铁时代使得香港跟内地高铁沿线地区联系得更加紧密，也为港人北上置业提供了切实的保障，同时较大程度扩大了港人北上置业的选择范围。交通网络的发达，使得往返香港与内地的时间大为缩短，成本方面也更为节约，今后香港与内地的人员互动将更为频繁，随之而来的资金流动也会随之加强。
现阶段，深港两地的房价差距明显，根据官方公布的数据，四月香港新界区的成交价约6万港币/平方米，而同时期深圳全市的住宅价格约为2.5万港币/平方米，深圳区域的房价约为香港4成。
对于香港的动辄上千万的房价来说，深圳的房价就是一个，越来越多的港人选择在深圳生活，或者在港工作，在深置业，在深圳能轻易实现“豪宅梦”。
近年来，人民币不断，港人更看好人民币资产。另外，香港银行在深圳的分行可为港人置业提供港币按揭，由于香港利息较低，港币按揭相对于人民币按揭贷款许多。而购买房屋后，房屋和租金收入则以人民币形式取得，这博得了许多看好人民币的香港人青睐。
从目前情况来看，由于内地不少城市仍在施行限购限外的政策，不少港人因为没有购房资格而暂缓在这些城市的置业计划，但从长远来看，政府的调控手段将会更多采用市场手段，随着内地楼市逐步成熟，走向规范，将对港人北上置业有更大的吸引力。
对于某些得天独厚的，因其产业及其他相关配套，楼市的前景更为看好，甚至不排除与香港房价接轨的可能。
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