[摘要] 在今年已经公示的的13个城市成更新项目中，京基地产是罗湖区蔡屋围改造申报主体，对此，房天下采访了京基地产副总经理雨光。雨光认为，随着城市更新的推进，深圳住宅密度会越来越高，低密度低容积率的房子越来越少。住宅“高”而且“密”，这一点跟香港越来越接近。因此，未来低密度住宅将越来越稀缺。
【编者按】：近日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市住房建设规划2013年度实施计划》称：今年安排建设商品住房6万套，其中，城市更新用地安排建设3万套，占全市商品房供应量的一半。而且，在市区几乎无地可卖的情况下，城市更新将成为深圳住宅用地主要来源。
在今年已经公示的的13个城市成更新项目中，京基地产是罗湖区蔡屋围改造申报主体，对此，房天下采访了京基地产副总经理雨光。雨光认为，随着城市更新的推进，深圳住宅密度会越来越高，低密度低容积率的房子越来越少。住宅“高”而且“密”，这一点跟香港越来越接近。因此，未来低密度住宅将越来越稀缺。
京基地产副总经理 雨光（来源：房天下）
对于罗湖区桂园(小区网论坛)街道的蔡屋围城市更新项目，雨光首先从政府定位的角度作了评价。他指出，政府部门对于深圳东部的定位是：具有国际地位的金融服务和消费，因此在蔡屋围开发中，会加大商业、面积的比例，和已有商业群联系起来，形成整体商业群。
从已经公布的13个项目来看，大部分都位于原关外，市区项目很少。对于发展商来讲，选择的余地很小，因此，雨光说“只要有项目，我们都会考虑做”。他认为，市区内的、关内的，包括宝安的观澜、龙华这一代的旧城城市更新，应该来讲前景都还是不错的。另外，再远一点的大鹏、坪山、龙岗，相对来讲，这些地区目前做城市更新的成本还是高的，也就是说利润相对来讲要低一些。
将来城市更新项目有三高：一是成本高、售价高；二是容积；三是高度高。举个例子，深圳所谓关内的旧村，目前的容积率基本都接近4，都是密密麻麻的那种楼，过道都是很窄的。如果容积率到4，按照一般的市场估计，如果要做城市更新，将来住宅的容积率要去到8-10，才有利润可赚。但是，如何让容积率为10的项目获批呢？困难。现在城市更新有很多新政策，与原来完全不同。
比如，现在城市更新的地价比原来城中村改造的地价高好多，还有就是拆平之后要有不低于15%的用地要拿出来贡献给政府做配套设施用，修路、修变电站、修、幼儿园，或者修停车场、公园等等。2009年城市更新管理办法里面说的很清楚了，如果要做，这是基本条件，必须要做到。你说我愿不愿意做城市更新，实际上我不愿意做城市更新，但你想在深圳发展必须做城市更新，这也是不少开发商都在做城市更新的真正原因。
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