[摘要] 步入11月下旬，深圳楼市的冬季“气温”好像已经基本定调，截止目前，深圳共有13个项目开盘或者加推，共有超3000套新品入市。
时间步入11月下旬，深圳楼市的冬季“气温”好像已经基本定调，截止目前，深圳共有13个项目开盘或者加推，共有超3000套新品入市。
然而，在大波供应来袭之时，目前各地纷纷出台楼市调控调整方案，犹疑不决的心态又因此在市场上弥散开来。面对着徘徊不定的置业者和渐显平淡的成交格局，面临年底冲关任务的开发商使出了浑身解数，力图打赢这场冲关战。
市场成交：“银十”热度已过，观望渐浓
与热火朝天的供应和营销活动相比，近期深圳一手楼市成交稍显热度不足。
在经过连续两周的大幅上涨之后，11月11日至11月17日这一周一手住宅成交1005套，环比下降37.62%。与此前十月底至11月中旬两周1400多套的周均成交量相比，略显逊色。
不过，中原地产认为，此前两周单从数据周均成交1400多套来看，市场似乎依旧在升温，尤其是一手住宅，连续两周量价齐升。
然而，由于备案的延迟性，这仅仅是前一两个月市场成交情况的后续反映。从目前实际情况来看，市场观望情绪日益浓厚，新推楼盘成交普遍不太理想。
中原地产对此前开盘项目的监控显示，多个项目开盘当天销售率普遍为5-6成，并非开发商宣称的8至9成。记者在多个新盘现场也看到，虽然开发商对外宣称开盘销售达8成乃至9成。
但是一旦问及是否还有余量房源可供挑选，置业顾问就会立马应承，货源还有得挑。
置业者的心态也明显有了转变。不论是中介地铺还是楼盘现场，访客量和实际成交量都有了明显下滑，据几家中介代理介绍，11月以来，客户上访量比之以前少了约30%。
不过，深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄估计，11、12月的成交水平估计会与10月持平或者小幅下滑，不排除11月底因为个别有些项目赶在年前入市，新增供应给市场成交带来小幅上涨。
侧重营销：折扣不大，营销招式轮流来
面对着深圳楼市第四季度的供应大考和在楼市面临调整大关前徘徊犹豫的置业者，开发商自然没有等闲以待。
进入11月以来，虽然传统“金九银十”的楼市旺季已经过去，但整个市场的活跃程度却不减。尤其是开盘前夕针对置业者的各类蓄客和促销活动，此起彼伏。
进入11月以来，已经有包括恒大国香山、华盛盛荟、仁恒峦山美地在内的近10个项目开放了营销或者新品样板房。
而卡在开发样板房与开盘节点之间的项目，也利用时间举办各种造势活动吸引置业者眼球，例如不少楼盘就在双十一“光棍节”大打80后青年置业文章。
在各类营销活动中，开盘优惠折扣是受置业者关注的。在山海美域办理VIP客户可以优先选房，除了享开盘当天优惠之外，还可以有折上9.9折优惠，新四季御园开盘则享有2万抵6万优惠，鸿威de 森林甚至推出10套总价136万元的特价房单位。
不过也可以看出，新盘开盘或者加推优惠其实都相对较小，一般多是9.8甚至9.9折的优惠。
相比之下，商业产品则在开盘折扣上显得诚意十足。
在京基滨河时代项目现场，负责接待的置业顾问告诉记者，如果提前办理诚意客户，冻结10万诚意金，即可在开盘的时候享受三个点亦即9.7折的优惠。
对此，玉家雄表示，由于一手住宅受到“限价令”影响，而且近期范围内成交均价普遍上涨，开发商开价比较强势，少有让利行为。
而且深圳二手住宅房价比一手涨幅快，“限价令”让不少开发商心理感觉项目定价偏低了，在限价的基础上再有更多折扣，多数开发商都不愿意。而商业不限价，而且现在市场成交也不太差，所以开发商会定一个进取的价格，当走量缓慢时，会采取较大的优惠幅度。
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卖方心态：急着走货，提高代理奖金
针对置业者的各种促销或者热点营销不停歇的同时，为了刺激实际成交，不少地产公司也对代理人员实施了奖励制度。
一家中介代理公司的中层管理人员告诉记者，有些开发商急着走量，甚至提高了代理公司的点数，尤其是一些商铺代理项目中，为了尽快回流现金，开发商往往给中介代理人员3-4个点的提成，鼓励销售代理人员的推货热情。
相比之下，住宅产品的点数虽然一直稳定在两个点以内，但针对中介代理人员成功推销的鼓励也不少。
成功销售一套单位便奖励2000元的购物卡或者IPAD等数码电子产品，或者在当天成交销售人员中进行。
多个开发商都表示，急着走货倒不是因为觉得置业都普遍观望，毕竟多数楼盘面向刚需，还是属于调控政策下的主导人群，只要大的调整方向不变，市场格局都不会有太大转变着急冲量走货主要是为了年前完成任务。
此外，有一位不愿透露姓名的开发商坦言，目前新盘入市担心的不是市场对价格的接受程度，而是由于项目定价难以获得批准预售资格。
不少新盘都花费了不少时间与有关部门协调定价，一旦获得批准预售资格，就尽快开盘。为此，近期涌现了不少在工作日时间开盘的项目。在这一点上，供应庞大的龙岗区楼盘尤多。
当然，也并不是项目都不愁产品定价的。
位于龙岗城的远洋新干线此前推出一批商务产品，开盘当天有不少客户弃购。据其中一家代理商知情人士介绍，远洋新干线通过代理商联动的诚意客户约有1000多批次，开盘当天解筹客户仅为300多批，大部分客户放弃购买是因为认为此次推出的商务产品定价过高，并且高出预期不少。
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新增供应：高峰来袭，开发商抢入市
其实，供应高峰在10月楼市早有体现。中原地产的监控数据显示，即使有7天国庆长假影响，10月深圳全市共有14个项目举行了开盘或加推，推售面积达44.22万平方米，虽然环比“金九”小幅下跌6、33%，同比大涨59.01%，新品套数高达4651套。
而全市一手商品住宅批准预售面积达到77.52万平方米，环比增长80.24%，创年内新高。
中原地产对深圳市场的监控显示，11、12月两月将共有39个项目推出新增供应。实际的推售情况也如预测所显示，截止目前，深圳全市共有12个项目开盘或加推，目前已经新增超 3000套房源，且多为刚需产品。
其中，不少项目是一次性推出了较多新品。有研究机构统计，12月深圳还将迎来供应高峰，年底包抄市场的货量有望冲破5000套产品。
位于福田的京基滨河时代继8月中旬推出住宅产品之后，也将于月底推出33至81平方米的商务产品。
据置业顾问介绍，作为京基滨河时代城市综合体中的构成部分，商务共有3栋30层903套单位，但目前尚未确定月底开盘会有多少推货量。当问及开盘价格时，她表示定价预计在5万元/平方米左右。
部分深圳11月已开售楼盘信息
深圳项目名称所属区域开盘时间推售套数：
新四季御园罗湖莲塘11月2日566深房传麒山宝安光明11月9日48套佳兆业悦峰龙岗坂田11月9日228套山海津南山蛇口11月10日678套金地朗悦龙岗坪山11月16日376
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