[摘要] 日前，美联物业全国研究研究发现，政策对市场的影响主要体现在短期内（一般是半年内），且主要影响成交量，不影响价格；此外，政策与市场之间是相互循环的关系：当期的政策是前一期市场的结果，又会影响下一期的市场。楼市中长期来看，终是市场的结果，不是政策的结果。
日前，美联物业研究研究发现，政策对市场的影响主要体现在短期内（一般是半年内），且主要影响成交量，不影响价格；此外，政策与市场之间是相互循环的关系：当期的政策是前一期市场的结果，又会影响下一期的市场。楼市中长期来看，终是市场的结果，不是政策的结果。
报告显示，贷款利率的上调将使得一手住宅销售面积的下跌，但是对于深圳市场而言，其影响强度和影响时长均更为显著。这说明一线城市对利率调控政策更具有敏感性，国家对利率进行调整时，一线城市的房地产销售面积变化将大于市场。
从实证研究结果来看，增加市场上广义货币供应量的供应，将使得商品住宅及深圳一手住宅成交面积的下跌，但是相比于深圳市场，市场受其响应更显著。增加货币供应量的供应时，就市场而言，一手住宅销售面积马上产生负的响应，并在第4个月达到；而对深圳市场而言，一手住宅成交面积的变化对货币供应量增加的响应存在滞后期，响应强度不及市场。但货币供应量增加对房价的影响在深圳市场比市场更加显著，导致房价增幅大于GDP增幅。
楼市“望”季项目出货压力大，优惠营销重出江湖
急售！价格好商量
春节以来，包括北上广深一线城市在内的多地楼市均遭遇“大降温”。根据深圳中原的统计，上试探性入市的项目有所增加，供求都已有松动的苗头。
但在各地频频传出的楼市降温、房价下行消息，以及银行信贷未有松动趋势的大背景下，市场观望情绪的消散还有待时间，开发商的销售压力依然巨大。
1现象
“低首付，免月供”低调袭来
一成首付或是免X个月月供，对于深圳置业者而言并不陌生，但这些并非是开发商的常规促销手法。回顾近些年各地产项目的营销措施，只有极少数的项目在淡市中选择此法博眼球、冲销量。
日前，位于龙岗五联百合盛世( 详情 图库 团购 点评 )打出了“低首付，免月供”的口号。记者求证该优惠的过程颇为曲折，这个优惠口号犹显神秘蹊跷。
18日下午，记者致电项目营销，接线销售人员对于“低首付，免月供”立即表示“不知情”，“没有这样的优惠，我们目前只有对在售的产品有99折的优惠。”记者询问各大网站上的“低首付，免月供”从何而来时，对方则回应“是网站自己做的吧”。
为了证实该项目是否启动了“低首付，免月供”优惠，记者联系了一家代理该项目销售中介公司，对方表示“没有这个优惠”。
昨日，记者再次致电销售。接电话的男性销售人员对于“低首付，免月供”的说法含糊其辞，不予正面回应，一再坚持称“到现场，可以谈”，并将电话转给另一名女性销售员，对方承认了该优惠，并向记者解释，“低首付是由开发商垫付部分首付款，但要收取9个点的利息；而‘’实际就是在整个房款上直接减掉9万元。”当记者质疑新品单价还未确定，为何就确定了9万元的优惠款时，对方连忙表示，“价格快出来了”。随后该销售员给记者发送的短信也未提及“低首付，免月供”。
虽然项目销售人员说法前后矛盾，与中介公司的回应也并不一致，且不论这个优惠措施的含金量有多高，这一消息的传出，让不少置业者开始关注该项目，对于项目营销团队而言，效果或许已经实现。对于这种情况，不愿具名的一位开发商代表表示，这已经表明部分开发商急于出货的焦虑心态，虽然各盘的特点不同，但整体上，各家的压力都很大。而半山道一号营销负责人陈锐接受采访时则重点指出“刚需项目需要‘跑得快’”。
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2现象
二三级联动 挑挑拣拣
与“低首付，免月供”不同，深圳开发商更喜欢用“特价房”挑起置业者胃口。美联物业罗湖区总经理袁新有接受采访时表示，目前开发商都没有采取“以价换量”的营销措施，市场上的优惠基本就集中表现为“特价房”这种形式。而由于拿出的“特价房”数量有限，实际上并不会对项目的成交价格有所撼动，更不会影响开发商的荷包。
据记者了解，开发商对于深圳楼市的预期已经普遍调低，但并未体现在调整销售任务或产品价格上。业内人士分析指出，目前还处于季度，开发商都还在试探市场，不论信心是否足够，都没有马上调整任务的必要性，如果二三季度市场继续冷淡，调整期可能会在第四季度。事实上，由于市场预期转淡，又不愿意“以价换量”，各项目的销售压力陡增。记者踩盘发现，即便是，不少在售项目营销都少人问津。
美联物业袁新有告诉记者，近期向其公司寻求合作的项目倍增，“形势不太好，房子不好卖，很多开发商都找到我们。”记者从其他代理机构以及地铺也证实了“二三级联动”活跃度攀升的状况。在龙岗某地铺，中介人员低调透露，“新房不好卖，开发商给的我们也比较高。”对于具体提点，对方暗示高于1.5。
据记者了解，在今年一开年即面临较大销售压力的开发商看来，降低身段拼价格只是绝杀，启用二三级联动销售模式，利用中介公司地铺网络和销售平台来吸引客流成为一种重要选择。世华地产也证实，相较于去年代理的多为外地项目，今年有更多本地项目寻求联动，现阶段仅龙岗区就有21个新盘与世华合作。
在和美联物业、世华地产、港置地产等中介公司研究人员交流中发现，他们对于今年深圳新房市场也持保留态度。有中介公司负责人坦言，二三级联动也是双向选择，虽然很多项目希望中介参与，由于楼市整体形势不佳，我们也会挑选，“那些不好卖的产品，提点再高，我们也不考虑。”
3现象
二手房开始转淡
深圳的二手楼市一向都是，今天某小区某套房以200万元成交，第二天该小区同面积物业就会叫价220万元。虽然中介坚持称“那是业主要加价”，但事实上这种步步攀升的默契已经成为支撑深圳二手房市场只涨不跌的重要因素。
8个3月：平均涨幅150%
3月是传统的楼市旺季，根据中联地产的统计，自2006年以来3月二手房成交量均大幅上涨，近八年同期平均涨幅约150%。而今年火热不复，虽然成交量在两会结束后有所回升，对于近期的二手房成交情况，深圳多家研究机构发布的报告都选择了“稳定”一词。
根据港置地产的统计，上周南山和龙岗的二手房成交量、价均出现下跌；同时，深圳中原的统计则显示，上周南山二手房成交价格上升10%，而罗湖、龙岗和宝安均下跌10%左右。深圳中原研究部将价格下降的原因归结为“成交结构影响”。
虽然各家中介坚称，二手房市场正在稳步回升。但不少熟悉市场的研究人员对于今年深圳二手楼市表现得忧心忡忡，不少机构的预测情况也显示，今年的二手房成交，“淡”是关键词。
龙岗横岗: 1个月均价跌了3000
某中介机构研究人员向记者透露，龙岗的一些二手房价格已经出现情况，集中在横岗和平湖。从该中介机构给出的数据可以发现，横岗从2月中旬以来，价格就在不断下跌，2月中旬的成交均价在1.84万元/平方米，而近一周已经跌至了1.55万元/平方米。
和记者在福田、南山多家地铺感受到的平稳气息不同，记者在龙岗一些地铺看到的状况显得更为紧张。记者佯装要卖房来到龙岗布吉某地铺，同时在地铺的另一位卖家友善地劝记者“近房子不好出手”，中介则表示，由于市场观望情绪较重，近期买房客户比较有限。对于近期的成交情况，该中介没有正面回应，只是一再建议记者合理定价，“低点我们好和客户谈”。
在宝安老城区，记者看到的状况也并不乐观。在新安湖花园的一个地铺，中介人员齐刷刷坐在店内，问及近期的成交状况，接待记者的中介苦闷地表示“年后都没带过客户”。
地产研究人士指出，龙岗区不论新房或二手房的供应量都是巨大的，使置业者的选择范围很充足，而近期客户信心不足，价格下行是市场调节的结果。
港置地产研究部肖志明认为，制约现阶段二手房交易的重要因素是“信贷政策”，他指出“信贷政策压制着需求的释放。”对于龙岗区二手房成交价格的下滑，他表示，龙岗很多本就处于，不会有更大空间。
望季争先
不难发现，房子好卖时，不论是变相优惠、低调打折或是二三级联动都并非开发商的主流选择，就像量价齐涨的2013年，开发商无需放低身段，无需使出浑身解数拉客、促销，而今年，形势已然不同。市场普遍认为，虽然两会后并未出台新的调控措施，但市场的活跃程度并未显著改善，置业者的信心指数也没能得到有效提振。眼下，各家开发商都在为增加销量而绞尽脑汁，哪家开发商棋高一着都还得留待节后成交数字来说话。
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