[摘要] 杭州、常州，下一个会不会是深圳？3月以来，这样的追问总在困扰深圳楼市。“开年市场不明朗”、“楼市有所松动”的说法，不时见诸于媒体，更在撩拨市场情绪。
深圳近期疑项目踩盘调查 
前阵子，杭州、常州，下一个会不会是深圳？
3月以来，这样的追问总在困扰深圳楼市。“开年市场不明朗”、“楼市有所松动”的说法，不时见诸于媒体，更在撩拨市场情绪。
在敏感节点，的确有深圳新盘低姿态开盘，或者是低价入市，或者特价让利，无疑进一步迎合了市场看空的预期。那么，上述低价究竟是表面的营销动作，还是楼市下行的真正信号？基于此，本报记者踩盘近期深圳楼市疑似项目，探访深圳房价波动的真相。
康达尔山海上城 单价比周边二手房3000
●开盘时间：2014年3月23日1号楼开盘●售价：23000元/平方米●地址：深圳市宝安大道铁仔山公园南门
●开发商：深圳市康达尔（集团）股份有限公司●主打户型产品：主推70至90平方米高拓展2至4房
●总套数：首推300套●现状：均价25000元/平方米。一期有600套房源，首推一栋300套房源，主推70至90平方米N+1和N+2高拓展2至4房，其中80平方米左右户型可拓展至3房，90平方米左右户型可拓展至4房。销售代表称目前仅剩20多套房源在售。
●价格：此前市场预期开盘价是在2.8万元/平方米以上，但实际开盘价格是在2.5万元/平方米左右，而记者实地踩盘获悉，享受完优惠后可以拿到2.3万元/平方米的价格。记者走访周边招商果岭的二手房，89平方米的户型均价在2.6万元/左右，也就是说康达尔山海上城的开盘价比周边二手房低3000元左右。
●点评：“白菜价”抢市场
高拓展户型应该是项目之一，但是相比产品，更能打动置业者的应该是低价。康达尔山海上城大幅低于预期开盘，换来了不错的去化率。
有业内观点分析，今年福永-机场同样有不菲的推盘量，预计市场竞争激烈，康达尔项目有低价抢先亮相的需求。对于置业者，无论是特价房还是额外优惠，都不如开盘直降划算。
●真跌指数 ★★★
鸿威de森林 9800元/平方米特价房
●开盘时间：2014年3月30日加推140至160平方米大户●售价：13000元/平方米起价
●地址：深圳市龙岗城五联朱古石社区连心路（清林径森林公园主入口）●开发商：深圳市深润川实业有限公司,鸿威实业发展（深圳）有限公司
●主打户型产品：89平方米平层，89平方米复式，140至160平方米单位●总房源：835套
●现状：目前89平方米三房两厅一卫以及130平方米、142平方米和160平方米的四房两厅两卫都还有在售。89平方米带非毛坯南北通透，均价16500元/平方米，赠送后面积为112平方米。130至160平方米大户型则是毛坯房，售价13000元至16000元/平方米不等。
●价格：142平方米双拼户型，目前有三套参加活动，一等奖3名可享9800元/平方米购房资格；二等奖10名享5万元购房优惠券；三等奖20名则享3万元购房优惠券，未参加的该户型售价仍然是13000元/平方米。13000元/平方米起价。所谓至“9字头”，也只不过是电商促销活动的噱头。
●点评：真促销 假项目优点很明显，赠送面积大，户型适宜，环境不错，但是缺点也很明显。处在“林中深处”的它，是不易找到的，更何况还要途径一片闹市和小产权房。很难想象，不打出“均价9800元/平方米”的广告噱头，它要如何快速有效地进入到大众眼里。事实证明，是假，促销是真。
●真跌指数 ★★★
东海国际 也有“特价房”
●开盘时间：2014年中●售价：特价房价格约50000元/平方米●地址：福田深南大道与农林路交汇处●开发商：深圳东海集团有限公司●主打户型产品：深圳东海集团有限公司
●现状：项目新近推出十套特价房，每套面积均为250平方米。享受全部优惠后价格是单价47000元每平方米。此外还有特价的187至208平方米带装修复式单位，价格为5.8万每平方米。
●价格：中介介绍，推出的十套特价房仅剩5F、6F两套，其中6F总价为1256.89万元，折合单价约为5.04万元/平方米，如果是一次性付款，则可以打9.5折，折后价约为47000/平方米。而项目在去年开盘时，顶层870.99平方米户型，备案价格为29万元/平方米，总价达到2.53亿元。其余单位开盘价格也在7万元/平方米以上。和现今的特价房相比，降幅在2万元/平方米。
●点评：松动的是营销策略：开发商方面回应称，此次仅仅推出十套特价房，也被市场快速消化，属于正常的营销策略。而特价单位也带动了其他无额外折扣单位的销售，正常的成交价格还是在6万-7.7万元/平方米之间。开发商还表示，从开盘至今，项目整体价格已上调超过3%。有内部人士指，此次的特价房在楼层、景观和朝向等方面，都不是项目中的。
●真跌指数 ★★
佳兆业悦峰二期 “非主流”产品的“非主流”价格
●开盘时间：2014年3月22日加推新品
●售价：20000元/平方米●地址：深圳龙岗5号线杨美站旁（C出口）●开发商：佳兆业集团●主打户型产品：87平方米非毛坯平层3房●总套数：首推60多套
现状：项目加推4栋B单元，87平方米3房非毛坯单位，共65套，均价20000元/平方米。记者在现场踩盘看到，可能受天气影响，到访客户寥寥，而从销售代表口中也得知，虽然此次推盘量少，但去化率一般。
●价格：去年项目一期的售价每平方米均突破了2.5万元，部分复式单价甚至接近3万元，为何此次二期推盘那么？记者实地了解，此次推出的户型有大部分是朝向东南，直面南坪快速和布龙路。记者在样板房阳台上感受，两条主干道的噪音的确比较难接受。而从销售代表口中获悉，项目一期目前还有83至131平方米户型在售，价格也要贵上许多，为23000元至27000元/平方米。
●点评：低价买不来惊喜：2万/平方米高拓展户型还带非毛坯，听起来不错，但是实际面对优缺点都明显的产品时，置业者又需要重新取舍一番。房价松动应该值得是市场价格普遍意义的走低，而不是针对个别产品。
●真跌指数 ★★
远洋新干线 非毛坯小均价16000元
●开盘时间：2014年3月
●售价：16000元/平方米
●地址：龙岗区三号线龙城广场站、南联站之间
●开发商：远洋地产
●主打户型产品：30平方米、47平方米、59平方米平层小户型
●现状：主推31至65平方米的一房两房产品，40年产权，均价为1.6万元/平方米，带1500元/平方米非毛坯，并享有9.2折优惠，开发商表示目前主推的平层产品也仅剩下数十套单位，而此前热销的复式产品则已经全部。
●价格：项目是去年下半年推出的非毛坯复式户型，当时售价是2.2万元/平方米，可扩展3至5房不等，而眼下推出的一房两房平层，均价为1.6万元/平方米，并享有9.2折优惠。如果这样来比较的话，差异如此大的产品价格也应该不一样。但是记者登录国土局官网查询远洋新干线此次开盘的2栋B座产品备案价基本在2.3万元/平方米以上。
●点评：小户型低价试水
复式与平层，多房与少房，即使按照开发商正常的营销思路，差异化的产品定价也是大相径庭的。因此下结论说大幅未免武断。但是为何在年初市场不明朗期间，用这样一个“弱势”产品来试水市场，耐人寻味。何况现实售价与官方的备案价差价不少。
●真跌指数 ★★
兰亭国际 尾盘坚挺难打折
●开盘时间：2010年4月24日
●售价：36000元/平方米
●地址：罗湖区罗沙路与延芳路交汇处东南角
●开发商： 深圳其士金峰园房地产开发有限公司
●主打户型产品：133至168平方米3至4房
●总房源：679套
●占地面积：14788.30平方米
●建筑面积：157425平方米
●现状：目前仅剩下20多套130至160平方米3至4现房保留单位在售，即买即住。项目均价36000元/平方米，其中有133平方米3房、145平方米3房和160平方米3房4房。
●价格：仅剩的20多套产品价格在31000元至42000元/平方米，均价36000元/平方米。相比开盘均价350000元至37000元/平方米，并没有的迹象。项目为促销给出一些优惠政策，一次性付款9.8折，按揭9.9折。首付款代理公司可以帮付一半，三年内还清，利息12％，开发商在年承担一半利息。算下来，和银行贷款是一样的效果，并没有实际优惠。
●点评：不扛到底
提到房子的消息，售楼处立即明确表示不可能。因为该项目开盘较早，周边环境配套也很成熟，都是大户型，适合改善性需求的购房者，房价下不来也是意料之中的。看样子开发商要硬扛到底了。
●真跌指数 ★
结论
房价未跌 但比想象脆弱
疑项目踩盘调查完毕，从我们给出的真跌指数就不难发现，的也不过三星，距离全面的五星还有差距。但是深圳房价要比我们想象得脆弱许多。尤其是在一些刚需产品泛滥，或者地处非传统城，以及周边配套短期无法跟上的区域。试想，如果房贷继续紧缩，观望预期越来越浓，信号此起彼伏，或许深圳房价都真的要“动一动”了。
相关数据显示，今年4月深圳还将有22个项目（含加推）入市。即使冬天未至，但是提醒开发商“低开高走”的路子还是不要忘记。现金流与去化率，无论任何季节都是好东西。
广兴源·圣拿威“香榭府”即将面市
思 苗
位于前海、宝中双的法式人居典范广兴源·圣拿威“香榭府”，预计5月初样板房开放。
广兴源·圣拿威一直以来都是市场的佼佼者，其每一步动向，也都牵动着市场的兴奋点：从“不老歌声费翔”献歌，到小姐的斗艳，以及群星演唱会和深圳第四大的树立，圣拿威为市场制造了各种经典，同时也为客户提供者区域的人居产品。
作为广兴源精心打造的一期成品，“香榭府”从户型设计到景观资源，再到，都可以享受到越的先天条件。全系分为176至181平方米的四至五房平层产品及275平方米复式产品，总计165套，且大部分为单证产品，赠送，是前海将售的成品大宅。
京基·御景印象举行楼市名家论坛
思 苗
近日，“深圳聚变——京基20年新大盘”名家论剑活动在京基·御景印象营销举行。众多业内资深人士齐聚坪山，从专业的视角对京基·御景印象进行了深入、全方位地剖析，与广大的购房者分享深圳聚变、坪山高速发展带来的置业机遇。
京基·御景印象以60万平方米恢宏规模御领国际大城生活，具有78至89平方米高拓3至4房户型，是深圳菁英置业一步到位的选择。届时，京基·御景印象诚意登记火热启动，客户成功申请登记后将有“10万”好礼相送。
据悉，京基地产曾创造了京基100、滨河时代、大梅沙喜来登酒店、KK mall等各领域的地标项目，2014京基聚力坪山，积聚20年地标经验在坪山新打造又一座地标——御景印象。
作为京基地标版图的第六作，也是坪山新区的大盘，延续一贯的豪宅品质，为深圳菁英提供又一国际生活住区。
京基·御景印象，位于坪山新区目前规模的社区，也是京基截至目前在深圳开发的社区。小区配有28000平方米商业、4个社区公共泳池、幼儿园、会所等。
项目天虹商场、坪山儿童公园、乐安居五酒店、坪山体育馆、大万世居、马峦山郊野公园，以及规划中的华谊兄弟影视文化城，满足居家、购物、休闲、健身、娱乐等全方位生活需求，打造国际都市生活新典范。（思 苗）
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