[摘要] 近期，国家住建部发布消息，将深圳等6城市列为共有产权住房试点城市。为加快建立共有产权住房制度，深圳市房地产研究主任锋建议，应在扩大共有产权住房适用人群范围、规范户型标准、规范定价与建设模式等方面有所创新和突破。
近期，国家住建部发布消息，将深圳等6城市列为共有产权住房试点城市。为加快建立共有产权住房制度，深圳市房地产研究主任锋建议，应在扩大共有产权住房适用人群范围、规范户型标准、规范定价与建设模式等方面有所创新和突破。
共有产权住房是指具有住房保障性质的政策性商品房，它与我市正在实施的安居型商品房政策基本一致。在锋看来，从我市过去实行的购买型保障住房形式看，我市曾经实施了福利房、微利房、经济适用房、限价房等多种形式的购买型政策性住房制度，并于2011年创新实施了安居型商品房制度。他建议，今后统一我市购买型保障性住房的名称，将目前实施的经济适用房、限价房、安居型商品房并轨，一律称为“共有产权住房”，并按统一的建设管理模式进行开发建设和运营管理。
另外，建议扩大共有产权住房适用人群范围，适度调整我市安居型商品房政策中的有关规定，将共有产权住房适用人群范围调整为：申请人具有本市户籍（或非户籍但连续缴纳本市社会保险5年以上）、申请人及共同申请人在本市从未享受购房优惠政策且无任何形式的自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房等。此外，借鉴香港等地经验，应当对安居型商品房申购者的收入进行限定，按照适应我市中低收入家庭的平均房价收入水平测算，以家庭年收入不高于15万元作为申购标准。
为加快建立共有产权住房制度，锋建议，还应规范定价与建设模式，因为限定价格是实施共有产权住房政策的关键。开发此类住房，就是为了让买不起市场商品房的中低收入家庭能够实现购房需求。结合本市土地资源紧缺的实际，可采取城市更新配建、企业存量土地盘活利用为主的土地供应方式，建议共有产权住房年度供应规模不低于年度住房供应总量的25％；适度将交通等基础设施完善、公共服务配套设施健全的地块优先用于该类住房建设。
产权问题是共有产权住房制度建立的基础。锋建议，在共有产权住房土地出让和土地合同签订时，明确同地段、同品质市场商品房价的折扣幅度（一般为30%-50%）为政府所拥有的产权份额，其余为开发商产权份额；在其销售和办理转移登记时，购房合同及房地产权证中亦应明确购房者与政府相应的产权份额，明确其共有产权性质，此类住房的产权证一律按红本产权证发放，但应注明政府与业主个人的产权份额及其流转、使用、处分等方面的限制性规定。
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（来源：深圳新闻网）中国住房保障体系再添新工具：共有产权房。住建部的领导近日证实，首批已有6个城市即将试点：有北京、上海、深圳这样的一线城市，有成都这样的二线城市，还有黄石、淮安这样的三线城市，很有代表性。
所谓共有产权房，是指政府和购买者共同拥有产权的房子。政府让渡土地出让金，个幅低于市价购房，双方按比例共同持有房子的产权，在规定年限内，房子不能卖、不能租，只能自住，期满后购房者可以选择卖回给政府，也可以选择在市场出售，但政府要拿回按产权比例应得的部分。
这种房子的目标客户群是那些买不起商品房但还没穷到愿意住公租房的“夹心层”，一般都是小户型，意在阻止投机客，但能否阻止得住，就另说了。
具体细则还没见到，比如，假如房价下跌，而购房者在期满后打算出手，政府是否原价购回？如果政府以原价回购，那么，一旦房价下跌到一定幅度，那些共有产权房的购买者肯定会纷纷将房子原价卖回给政府，到市场上去买商品房，政府承担损失。
如果政府不以原价购回，在房价下跌时，政府必须按比例承担跌价损失，而在房价上涨时，卖房者将会以阴阳合同的方式，尽可能给政府少交部分。再比如，如果期满又不卖的话，是否可以租，如果可以租，那么政府按产权比例应该分得租金基本就不要指望了。
可以肯定，共有产权房相对于公租房来说，对房价的平抑作用更大。因为公租房的住户一般不具备住房的购买力，不能分流对房子的刚需，但共有产权房则不然，是实实在在的刚需，而且还是商品房的潜在购买者。就此意义来说，共有产权房的确是个不错的构思，但善良的愿望是一回事，实际操作就是另一回事了。首先，所谓的小户型如何定义？小的会没人买，稍大一点就会变相沦为品，因为共有产权房虽不能租，但我可以很地个共有产权房自住，将原来住的房子出租，要是政府将来还能以原价回购，我等于为这笔做了一个保底，顺便还改善了住房，更何况，还可以买两套打通，将房子变得更大。至于说，共有产权房只让你套，那变通的手法就更多了，这些年多少人为了房子假离婚都做出来了，你就不能找一个乡下亲戚帮一下？
按照住建部的说法，保障房将实行双轨制：一轨为公租房，一轨为共有产权房。等于说，以前的经济适用房退场了。经济适用房实施的结果，后来搞得有点像福利房，真正困难的群体未必能拿得到。共有产权房未来结果如何？估计民间智慧一定会对制度破绽大加利用，毫不手软。
但从政府管理来说，大行不顾细谨，能有60%的共有产权房落到确实需要的人手中就算及格，从整个社会来说，肉烂在锅里，一定分配上的瑕疵不掩其作为民生工程的正面意义，但是，且慢，问题可能还真不在于它会是个腐败题材，而在于，在整体上房地产供给已经大于需求、房地产泡沫已现、房价可能出现阶段性拐点的大背景下，再推共有产权房，现阶段看起来像平抑房价，未来的作用实质是助跌房价。
从更长的时间跨度来看，共有产权房只有在一线城市还有意义，二三线城市就不要推了，白白浪费资源，但地方政府肯定不这么看，因为他们正愁着找不到项目吹大GDP呢？有这么好的一个题材，不用岂不可惜，所以尽管共有产权房还只是试点，相信各地一定不会放过机会，能上的换个名目也要上，不然，GDP的底线怎么办？
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21世纪经济报道记者获悉，住建部日前召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。
在上述座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为共有产权住房试点城市。
4月2日，21世纪经济报道记者亦致电住建部相关人士对上述情况进行了核实。
共有产权被写入2014年的政府工作报告，在这次会上，住建部副部长齐骥要求，试点城市进一步完善试点方案，强调要确保公平公正，并在此基础上，探索建立符合国情的保障性住房供应体系。
有关“健全符合国情的住房保障和供应体系”，被写入三中全会决定中，亦成为未来楼市调控长效机制的基本原则。
另据21世纪经济报道记者多方采访获悉，目前住建部副部长牵头的多个调研小组，已往安徽、贵州、江苏等多地调研地方的住房保障和供应体系构成，包括住房保障政策体系、供应体系等多个方面，其中共有产权住房是重点之一。
“在去年年底政治局集体‘学房’的会议上，有相关领导认为完善住房供应体系可发展共有产权住房，要求住建部开展研究。”一位接近住建部的人士告诉21世纪经济报道记者。
随后，住建部对北京等多地的共有产权模式进行了调研，与此同时，上述人士进一步介绍，去年年底，有关部门向决策层递交了湖北黄石市在国内首创的“共有产权、公共租赁”住房保障模式，让决策者认识到了共有产权住房的好处。
所谓的黄石共有产权模式，21世纪经济报道记者记者查看黄石房管局资料，即黄石融合经济适用房、棚户区改造等住房保障政策资源，率先在实现公租房制度，实现了住房保障对象全覆盖。
在这一过程中，黄石创设了被拆迁人与他人共同持有房屋产权的“共有产权房”制度，一方面可以打开流转通道，也可以破解保障房资金来源不足。
黄石市住房保障主任尹强曾介绍，打通由“租”到“有”的产权通道：公租房建设初期，主要是“以租为主、先租后售”，着眼于解决多数中低收入家庭住房问题；到中后期，则是“可租可售、租售并举”。既稳定了公租房建设资金来源，也有利于调动保障对象的积极性，把政府在公租房管护中的无限责任转化为有限责任，有效解决政策性住房“退出难”的问题。
公开资料亦显示，住建部住房保障司司长侯淅珉曾称，黄石的成功模式不仅在湖北有示范效应，在也有很强的可复制性。
也因此，上述接近住建部的人士透露，决策层进一步认识到共有产权住房的好处，并促使共有产权住房写进了今年的政府工作报告，住建部也多次提出要开展共有住房的试点。
就在4月1日，住建部在共有产权住房试点城市座谈会上，明确包括黄石在内，北京、上海、深圳、成都、淮安6个城市为共有产权住房试点城市。
上述接近住建部的人士介绍，6个城市在共有产权的路径不同，比如北京以自住型商品房为代表的共有产权房，成都把经适房与限价房将并轨管理，统一为共有产权房等。虽然试点城市的方式不尽相同，但是住建部明确要把公平公正作为基本原则，解决中低收入等特定群体的住房问题为主要目的。
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住建部确立6个共有产权住房试点城市
上述接近住建部的人介绍，除了开展共有产权房试点，住建部领导亦要求，各地在完善试点的基础上，探索建立符合国情的保障性住房供应体系。
中国房地产学会副会长陈国强（微博）介绍，去年10月份，政治局集体学“住房”，亦提出了“建立符合国情的保障性住房供应体系”，这是新一届领导班子提出的住房思路，可以作为未来楼市长效机制的基本原则。
实际上，探索建立“符合国情的保障性住房供应体系”也是住建部2014年的重要任务之一，21世纪经济报道记者亦采访了解到，住建部正在各地调研地方的住房保障和供应体系构成，包括住房保障政策体系、供应体系等多个方面，了解地方住房保障和供应体系的情况，并吸取经验。
其中，共有产权也是调研的重点之一。
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