[摘要] 持续狂飙疾进的楼价终于有濒临“停步”的迹象。昨日，国家统计局发布了3月70个大中城市房价数据，虽然新建商品住宅价格环比上涨的城市依然多达56个，但有27个城市的涨幅比2月回落。
持续狂飙疾进的楼价终于有濒临“停步”的迹象。昨日，国家统计局发布了3月70个大中城市房价数据，虽然新建商品住宅价格环比上涨的城市依然多达56个，但有27个城市的涨幅比2月回落。
其中，北上广深四个一线城市中，同比、环比涨幅均全面收窄，环比涨幅居首位的北京仅为0.5%，而广州的同比和环比涨幅分别为13.4%和0.4%。
“3月的价格指数中，房价未涨城市达14个，为2013年以来多。”中原地产分析师张大伟表示，二手房的数据之中，也有14个城市出现价格回调。“市场涨幅在2013年4季度触顶后，明显开始涨幅回落。”
环比价格持平城市有10个
数据显示，上月新建商品住宅价格上涨的城市有56个，比2月份减少1个；价格环比下降的有4个；其余城市均为持平。同比上涨的城市维持69个，下降的城市则只有温州1个。
上海同比涨15.5%，北京、广州、深圳的同比涨幅分别为13%、13.4%、13%。环比涨幅方面，北京以涨幅0.5%位列，上海、广州、深圳分别环比上涨0.4%、0.4%和0.2%。
链家地产市场部分析，一线城市平均环比价格指数为100.38，与上月持平；而二、三、四线城市的价格指数则有所下降，其中二线城市为100.25，较上月下降0.08点；三、四线城市为100.19，较上月下调0.03点。
此前，国家统计局发布的另一组数据显示，房地产开发额同比增幅从1~2月的19.3%放缓至1~3月的16.8%。同时，1~3月房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%。
一线城市成交下跌广州开盘去化率仍算理想
中原数据显示，3月54个城市签约住宅面积同比出现大幅下调，相比2013年3月同比下调幅度达33.5%。其中二线城市跌幅达到47.5%，一线城市跌幅也达到40.4%。基本可以确定，市场在2013年4季度已经触顶。“即使是楼价上涨的一线城市，20%的同比增速也已成为历史。”对于3月楼市的数据，同策咨询研究部总监张宏伟表示，“除非有大规模的信贷放水，否则，房地产市场的调整趋势已经明确。”
但经纬行研究总监瞿中奇分析认为：“3月的市场主要受房贷持续紧张、两会政策窗口期、楼市现象等因素的影响，开发商对市场的走势不十分明朗，推货节奏比较保守，整体呈慢后快的特点。”
瞿中奇说，广州市场的现象并不明显，但开发商的价格策略更加保守，价格促销的方式更加多样化，不愿真降，也不敢。
去化率是衡量市场景气度的重要指标。瞿中奇透露，3月广州楼市的开盘去化率约为65%，依然是比较理想的水平；楼市即将迎来传统的销售旺季，预计各大开发商的推货节奏会加快，新推货量会增加，去化率有望保持目前的水平，成交量也会增长。
三四线城市供过于求 开发商或回笼资金
对于楼市后续的走势，太平戴维斯在一份发布的研究报告中指出，中国年初至今的房地产市场并不乐观，三、四线城市供过于求。太平戴维斯预期，政府将允许各地有关部门有针对性地推行房地产调控措施。近期银行信贷紧缩，或将使得开发商考虑以尽快回笼资金。
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一季度，房地产市场并不平静。来自部门的判断，依然是总体平稳，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断。种种迹象表明，房地产市场再次处于十字路口，走势牵动人心，政策备受瞩目。
市场分化加剧 一线城市仍强势
尽管国家统计局关于一季度房地产市场的数据尚未公布，但房地产市场分化将呈现延续态势已成为共识。
从国家统计局公布的数据来看，前2个月新建商品住房价格环比下调的城市，大部分是三四线城市。来自部门对90个城市的监测结果显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房累计可售面积消化周期基本在10个月，而三四线城市这一周期更长，个别城市甚至超过2年。中原地产分析师张大伟说：“市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”根据中原地产的监测，今年前3个月，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62％、5％和33％。和去年下半年的占比相比，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点，二线城市占比下滑了28个百分点，三四线城市占比微增4个百分点。与此同时，房地产企业业绩的分化也日益加剧。张大伟说：“布局在一、二线城市的房企业绩依然上涨，但布局在三四线城市比较多的房企业绩上涨乏力。”
中国社会科学院副研究员陈飞表示，楼市分化现象凸显，反映了房地产市场趋于理性。一方面，由于住房价格波动体现出各类城市经济社会发展水平、公共服务质量等的差异，也反映出消费者更加理性。另一方面，一年多来，国家房地产行业政策的稳定性，使得市场预期相对稳定，三四线城市房地产市场的投机性逐渐被挤出。
楼市崩盘不成立 风险隐忧需警惕
杭州个别楼盘，北京个别楼盘由非毛坯改为毛坯房出售，三四线城市库存量大，种种现象引发社会关注。这是否意味着房地产市场拐点已现，三四线城市面临崩盘呢？
部门认为，这些现象还是局部，个别项目的变化，不能说明拐点已经出现。以杭州为例，去年以来，供应量是新区供应量很大，因此开发商采取促销，尽快结清尾盘。陈飞说：“个别企业因资金链条脆弱，出现销售甚至出现企业破产、烂尾楼等现象，这是市场体制下行业内部调整的正常现象。房地产价格的持续高涨恰恰是房地产市场不正常的表现。”他表示，随着《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》的出台，城市体系日趋完善，区域内部城市间一体化的进程加快，一体化、同城化趋势日益明显，都市圈内的三四线城市尚有很大的发展空间。不过，对于三四线城市存在的楼市风险，受访各方都表示，应高度警惕。
国务院发展研究市场经济研究所所长任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要注意避免在房地产增速规律性回落的时候，盲目刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。
■声音
限购松动有争议 分类调控成共识
对于福建省出台新政策，以此松绑楼市的消息，福建省建设厅日前予以否认，称毫不知情。一季度，由于部分城市房地产市场交易量下滑，限购政策松动甚至取消的传闻频频出现。
据住房城乡建设部介绍，目前有49个城市实施限购政策。中国社会科学院副研究员陈飞认为：“限购政策目前在一线城市仍然必要，对于住房库存量较大、城市人口增加缓慢的城市，可适度减少供应量，放松管控措施。”中原地产分析师张大伟认为，房地产市场已经告别了短缺，者也逐渐谨慎。
尽管限购政策是否退出有争议，但突出分类调控已经成为共识。陈飞说，要根据各城市住房价格中长期走势、住房保有量和人口数量变动以及城市功能实施分类调控、因城施策。对于住房供给短缺严重、住房价格持续走高的城市，坚持限购、增加住房供给。部门官员也表示，针对当前房地产市场形势，一方面要督促房价居高不下、上涨压力大的城市，增加供应，是增加普通商品住房供应。而房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。另一方面，加大住房保障力度，推动共有产权住房建设。
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