[摘要] 今年2月，深圳市政府公布了12个重点区域，力争1年全面启动、3年形成规模、8年基本建成。其中，龙岗区占据4席，华为科技城、大运新城、国际低碳城、平湖金融和现代产业服务业基地榜上有名。如何优化整合重点区域的城市空间、释放存量土地物业资源？
2月，深圳市政府公布了12个重点区域，力争1年全面启动、3年形成规模、8年基本建成。其中，龙岗区占据4席，华为科技城、大运新城、国际低碳城、平湖金融和现代产业服务业基地榜上有名。
如何优化整合重点区域的城市空间、释放存量土地物业资源？在全面深化改革进程中，龙岗区正通过政策集成创新调动各方资源和力量，推动全区土地管理制度改革试点实施。
构建开发利益共享机制
3月17日，龙岗区召开区委常委会议，审议并原则通过了“5+13+N”改革方案等议题。其中，5个区级重点改革方案中，《龙岗区近期土地管理制度改革方案（2014-2016年）》将成为龙岗区创新发展和跨越式发展土地利用和管理的“破题”之策。
方案中，龙岗区提出将统筹深化土地资源的市场化配置，探索差别化的土地供应新模式，建立健全土地节约集约利用机制，开展土地投融资的探索尝试。华为科技城被列为2014年的综合试点区域。
本次改革中，龙岗区将探索在华为科技城各城市更新项目之间，遵循同一利益统筹规则且土地贡献率不低于一般城市更新项目的前提，研究华为科技城这一特定区域内城市更新推进实施的新路径、新机制。
同时，华为科技城还将作为龙岗区探索“统筹”土地整备模式的“试验田”。为满足重点产业项目和各项基础设施建设的土地需求，龙岗区将综合运用规划、土地、产权等相关政策，合理界定政府、社区、市场的利益空间，探索“统筹”土地整备实施路径，构建利益共享机制。
保障重大产业项目能落地
龙岗区经过多年城市化、工业化的快速发展，土地资源承载力已接近极限，重点产业虽有一定规模的建设用地，但土地分布零散、缺乏成规模的土地空间，且土地权属复杂，问题多，土地资源难以为继已成为制约龙岗转型发展重大瓶颈。
龙岗区在探索区域土地管理制度改革进程中，没有回避一批“老大难”问题，提出要以土地权属调查为基础，以遏制违法建筑为保障，综合运用规划、土地、产权及相关政策，优化整合城市空间，一揽子解决土地历史问题。
业内人士表示，在目前土地资源紧、约束性大的条件下，土地整备是整合土地资源、拓展城市发展空间、实现土地节约集约利用的重要方式之一。但随着城市更新这种土地二次开发模式的不断深入推进，征地拆迁补偿标准与城市更新市场主体补偿标准之间的巨大差异导致整备工作举步维艰。此次龙岗进行土地整备改革试点，颇有迎难而上的意味。
为创新土地整备体制机制、挖掘土地、缓解土地供求矛盾，龙岗区还拟在国际低碳城、南湾中或其他条件成熟的范围内进行试点，以规划为指导，以产城融合为目标，探索“统筹”的土地整备模式。围绕明晰产权、集约用地、利益共享等核心内容，在安置地规划先行和优先落实的前提下，探索构建适应新形势、符合客观实际的土地整备机制，研究土地整备补偿标准的政策创新，推进社会主体参与土地整备实施工作，实现连片整备，保障重大产业项目和重点基础设施落地。
【深圳陷"无地可用"困局 城市更新占房产项目36%】
深圳用30多年时间在1991平方公里的土地上创造了城市发展的奇迹。未来30年，深圳将面临“无地可用”的困局，怎么办？
“改革！只有改革，深圳才有地可用；只有改革，深圳才能把剩下为数不多的土地用好，用出效益；只有改革，才能更好适应当前城市发展转型的要求。”深圳市规划和国土资源委员会（海洋局）主任幼鹏日前在接受本报记者采访时如是说。
按照十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场要求，深圳以明晰产权、市场配置、政府引导、利益共享为改革思路和支点，撬动起新一轮土地改革。
深圳肩负“土改”新使命
27年前，深圳率先敲响了新中国土地拍卖“槌”，成为我国土地使用制度改革进程中具里程碑意义的事件，带来我国土地使用制度的一次根本性变革。
2012年5月，国土资源部、广东省人民政府联合批复《深圳市土地管理制度改革总体方案》，赋予深圳深化土地管理制度改革先行先试的重大历史使命，深圳新一轮土改就此正式启动。
3个月前，深圳凤凰社区首宗原农村集体土地成功入市交易，成为深圳启动新一轮土改以来首例成功入市的“农地”，也是在十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”后，深圳在“农地”入市方面率先取得了突破，被外界普遍称作是中国“农地”入市拍，对建立城乡统一的建设用地市场具有很强的借鉴意义。
今年4月1日，《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（下称“实施办法”）正式施行，标志着深圳在处理历史违法建筑方面迈出关键性的一步，部分符合条件的历史违建有望得到确权。
幼鹏说，纵观深圳土地管理制度的每一次探索和实践，都对国家土地管理制度改革提供了宝贵的经验，充分发挥了深圳作为改革开放排头兵和试验田的作用。
用好“小拇指”挺直“大拇指”
在市规划大厦，一个常设的展览“深圳市规划国土市情展”摆在大厅醒目的位置，两组斗大的数字上下摆放着，“1500∶1991”。它时刻提醒着每个进出大厦的人，深圳用1991平方公里的土地承载着超过1500万人口的生活和就业。
另一组数字同样说明深圳土地资源的紧缺性：到2020年，深圳可供新增建设用地只有59平方公里。
很多人说起深圳，会竖起“小拇指”和“大拇指”，小拇指说的是深圳土地面积很小，大拇指是说深圳不容易、发展成就大、。
“深圳面临土地资源紧约束的难题，产业转型、城市发展都受到土地空间的制约，还要直面重大项目、公共设施的落地。因此需要探索高度城市化地区土地管理的新路子。”幼鹏表示。
近两年来，深圳以新一轮土地管理制度改革为契机，在探索土地配置市场化、土地利用高效化和土地管理法制化等方面进行了大胆的改革和创新。
2013年1月18日，深圳市政府以2013年1号文形式发布《深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件》，成为深圳启动新一轮土地改革以来，在产业用地管理制度方面的一大创新。
得益于新一轮土地管理制度改革释放的制度红利，我市获得了更大的建设用地审批自主权后，随即通过大幅提高新供应土地的审批效率，重点保障了一批高新技术和战略性新兴产业的用地需求。据悉，2012年以来，全市共出让重大产业项目用地36宗，127.4公顷，用地规模占全市产业项目用地出让规模的55.3%。
坚持差别化的土地供应和地价管理政策，更好地发挥政府在产业发展上的引导作用。深圳启动了全市产业用地供需服务平台，政府的产业用地供给、企业的用地需求，以及企业和社区的用地转让，都可以通过该平台得以实现，是缓解了中小企业用地难问题。
“二次开发”挖掘土地
以2012年为拐点，深圳存量用地供应超过新增用地，进入以存量用地为主的发展新阶段。两年来，在新一轮土改推进过程中，深圳重点围绕二次开发，以城市更新和土地整备为抓手，尽力实现以有限的资源消耗、集约的资源利用来支撑城市发展。
城市更新为扩、稳增长、改善城市环境、解决公共配套设施建设、推进特区一体化进程发挥了积极作用。两年来，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴地价156.52亿元；2013年城市更新额达365.7亿元，占全市固定资产比例从2009年的3.9%上升到14.6%，占房地产总额的比例从2009年的15.4%上升到35%；2013年，在进入市场销售的房地产总建筑面积中，城市更新项目占36%。
在土地整备方面，2011-2013累计整备完成87.74平方公里土地（其中建设用地54平方公里），实际出让整备土地约11平方公里，为华为科技城、生物医药基地、保障性住房等一批重大项目和民生工程落地提供了空间保障。土地整备投融资平台运行良好，2011-2013三年通过平台累计拨付整备资金118.98亿元。
多管齐下全面深化“土改”
下一步，深圳在土地管理制度改革方面还将有怎样的妙招？记者从市规划国土委了解到，我市将在差别化的土地供应、探索不动产统一登记制度、推进原农村集体建设用地入市交易、完善利益共享机制等方面进行探索。
比如，针对我市新增用地、存量用地并存的现实，市规划国土委将全面梳理现行地价管理体系，建立全市统一公开透明的市场地价体系，并形成与之相匹配的、体现政府政策导向的、简便易行的地价政策体系，推动地价与容积率有机联动。
近期，国家明确要求3年内全面建立不动产统一登记制度，目前南京、杭州等地已经成为试点城市。
为在不动产统一登记这一改革事项上抢占先机，我市将尽快启动全市地籍调查和土地总登记工作，为土地管理和城市发展决策提供准确有效的支撑；还将建立包括各类自然生态空间在内的不动产籍统一调查、统一登记制度，为探索建立自然资源资产管理制度奠定基础。
去年，我市“农地”入市破冰，在起到了示范作用。
2014年将争取实现至少3块工业用地交易成功；同时探索符合规划的原农村集体经营性建设用地入市，试点解决安居型商品房、养老院、中、医院等民生领域用地问题。
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