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蔡为民:限购松绑此其时? 广州已预告松绑时机

理财周刊   2014-04-30 17:56

[摘要] 伴随着各地潮愈演愈烈,甚至类似宁波房企破产倒闭等恶性事件频传,越来越多的开发商期待、呼吁调整限购政策,以挽救命悬一线的房企于危难之中。

购松绑与否陷入两难

伴随着各地潮愈演愈烈,甚至类似宁波房企破产倒闭等恶性事件频传,越来越多的开发商期待、呼吁调整限购政策,以挽救命悬一线的房企于危难之中。

我看来,政府何尝不想松绑?毕竟限购目的从来不在于杜绝消费者买房,而是使其有序进场。现在的危局是有效需求渐趋枯竭,市场主力之首购或改善型刚需已是强弩之末,如此一来,看似解禁限购的理想时机,但真要松绑恐将引起媒体强烈关注,势必“惊动”,万一又带动买气蜂拥进场,其后果已远非地方所能承担。但限购再不松绑,楼市情势即使不以“崩盘”名之,至少也是“岌岌可危”!

广州已预告松绑时机

而面对政策与市场“抓死放乱”的两难局面,究竟该如何是好?我相信此类课题已进入一线城市主管单位的议程。比如广州便为显例:早在2013年12月24日,广州市房管局局长李俊夫就曾表示,2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应,探索“逐步取消限价、限购”等干预措施,建立房地产调控长效机制……以为政策调整“打好基础”。现在看来,限购松绑对一线城市来说,已是箭在弦上的时间问题。

同属限购的二线城市——省会城市、计划单列市如:温州、杭州、长沙等,则正在或将要采取松绑措施,便不在讨论之列,毕竟其城市并非身处要律,只要不是全面性解除限购规定,相信不至有过多干预,但一线城市集国内外关注眼光,牵一发动全身,因此必须极其慎重,从而使北上广深陷于动弹不得之泥淖中。

全球新兴市场形势均严峻

业内有提出可将“限购”属性,变异为“购置后15年内不准出售”,既可杜绝投机、,亦可为限绑松绑。我的看法是:立意甚佳但无法执行,因为每个人或家庭的财务状况是动态过程,而15年太过漫长,在遭遇变故急需用钱的情况下,却禁止其出售有价值的房产以应急,无论情理法都说不通。“可进可退”的方案,是将出售时间点的税费调整为“5年内课重税(总价的5%~10%),5~10年课中税(总价的3%~5%),10~15年课轻税(总价的1%~2%),住房(或总价的1%以下)”,应较俱可操作性。

也有人认为当前的市场窘境,纯粹是限购、限贷所造成,我看是“一半对,一半错”。

但从国家的角度观之,美联储量化宽松(QE)已逐渐淡出,全球新兴市场同步衰退,身为其中龙头的中国当然难以置身事外,经济发展陷于停滞在所难免,并进而使持续推升房价向上的动力枯竭,但因游资缺乏出路,如若继续放任货币以操作的方式进入房地产领域,将为后续楼市沦为日本灾难式崩盘预埋伏笔,因此即使地方仍有强烈的卖地需求及冲动,也只能暂时与开发商“割袍断义”,让市场在相当程度上进入“以价换量”的时期。

各地房屋库存量激增

明显的例子与状态是金融机构“限贷”的严格执行,针对首购族非但毫无利率优惠,不少银行反而以上浮10%基准利率放贷,二套房更是必须首付七成,堪称已达到“闭门谢客”的地步!这就难怪当前各地房屋待售库存量快速攀升如:青岛存量达1504.1万平方米、上海990万平方米、广州738万平方米、北京703万平方米。凡此种种,导致即使“经得起严厉调控”的上海,也不可避免出现“阶段性一跌”!

面对好不容易等来的楼市,现在是否为购房的时机?我看也不尽然,至少对三线以下城市并不适用,其跌幅远未到底;二线城市多数适用,但仍需视各地发展始能论断;一线城市则基本适用,尤其上海“逢低就是买点”。毕竟,旺盛的买气摆在那里是不争的事实。

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