楼市疯涨时80%是金融问题 而中介却被当作替罪羊

很久很久以前，有这么一个王国，国王只喜欢听胜利捷报，而不喜欢听失败的消息，故凡前线的信使传来好消息的都加官晋爵，凡传来不好消息的全部杀头，终于……这是王小波给我们讲的“花刺子模王国”的寓言，显然，目前中国房地产中介代理正在遭遇“花刺子模信使”的待遇。

正如前线的信使，不是前线打仗的将士一样，中介代理也不是买卖交易的当事人。仗打得如何，正如价格高低一样，信使的惟一使命是准确传递前线的信息，中介代理的角色就是要使交易过程合法、畅顺，令交易双方的效率提高。当“花刺子模信使”摸清了国王对他的“定位”之后，他的理性选择就一定会只传捷报，不传失败。而中介代理则没有这个选择，因为市场真实交易迫使你说真话。或者，中介代理只能沉默，并等待“现代花刺子模王国”的宣判。

我们来看当前流行的几个说法。

中介代理炒高房价。这种说法之所以被大多数人接受，源于代理佣金与房价相关。房价上涨，当然佣金越高，于是中介代理是高房价的推手无疑了。如果现实中真有这么简单就好了。现实的情况是：中介代理的竞争门槛很低，开一个中介代理公司易如反掌；业主们在卖房放盘时，并无独家代理制，也就是一套房子通街都卖；买卖双方都有逃避和跳过中介的动机和愿望；在房价上涨时，卖家反悔加价是家常便饭，在房价下跌时，买家反悔减价也同样多不胜数；交易过程长而且并无成熟市场中的律师跟进，争议不断；开发商在楼盘好卖时，为了节省成本，经常找理由炒掉代理商，或压中介费，或联合销售，或号称客户是自己的而不结代理费。

以上6条远没有完全概括现实中发生的事情。对中介代理是否推高房价，即使在没有中国这么多国情的成熟西方市场，答案也是否定的。对这方面有兴趣的读者可以看一些严肃的经济学分析，其中《魔鬼经济学》分析的最为有趣，他们的结论是：中介代理只能提高你卖房的速度，而不会提高你卖房的价格，最有可能的是压低房价！

中介代理原则上不能炒房。什么叫炒房？低买高卖叫“炒”，比如炒股票。你不能把一个证券交易所的交易服务人员或交易分析员叫“炒股票的”，只能说他们可能服务于炒股的。中介代理如果炒房，应该只是类似于证券交易所的交易员，是个人行为，并不是证券交易所和证券交易行业的集体行为。事实上房产中介代理基本上没有证券交易所之所谓的“自营”，如果有，按照目前的交易税费和交易秩序，他们属违法和违规行为，不用舆论来声讨，早就应该绳之以法了。

说中介代理炒房有一项大罪名，叫做“哄抬房价”。我们大家如果认可一个商品的价格越高、他的买家数目越少这个“需求定律”的话，在中介恶性竞争的环境下，其实他们的主要工作，是说服价格上涨中的房子业主，不要待价而沽，而应该早点放盘。因为不成交，自己的佣金永远拿不到。所谓“哄抬房价”，对自己有什么好处呢？对自己无好处的事，为什么要去干呢？中介代理的另一大罪叫“捂盘”，同理，放在中介代理头上也甚为荒唐。就不再解释了。

中介代理是房价上涨的推手？自宏观调控以来，无论是增加交易税费、网上明码实价，还是整顿交易秩序、资金监管，还有取消内部认购等，这些针对交易本身的每个环节无不重拳出击，到了打无再打的程度。结果如何呢？

还是那个城市，还有那么多中介代理，7月份以来为什么房价不再拼命上涨了？为什么中介代理也不“捂盘”了，也“哄抬不了房价”了？答案当然是很明显的，是银行拧紧了贷款的水龙头。所以深圳目前的情况表明房价上涨的真正推手是银行。“问渠哪得清如许，惟有源头活水来”，中国房地产价格问题一半是金融问题，在疯狂上涨时刻则80%是金融问题。这就是事实给我们的答案。

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