[博客精选] 梁文华：需求激增是促使租金上涨

据世华地产市场研究中心统计，在二手住宅买卖市场持续低迷之时，房租却一直在涨。其中中低档住宅租赁价格与年初相比上涨30%，高档住宅租金上涨10%。原本是租赁淡季的年底，今年也一反常态，成交火热，租金水平也依然保持稳定增长的态势。是什么原因促使今年的租金上涨呢？答案是：租赁需求的不断增加。

三大原因促使租赁需求增加

传统租赁市场的发展规律一般是：到了年尾，不少人返乡，租赁市场转清淡；春节过后，不少人返回，以及一些人换房等原因，租赁市场开始活跃；到了年中，5—8月份，毕业生来深就业，租赁市场需求达到顶峰，租金也是全年最高。但是今年有所不同，年底租赁市场依然活跃，需求依然旺盛。我认为有三大原因可以解释此种现象：

第一，在市场观望气氛的影响下，不少置业者暂时搁置买房计划，转买为租。这部分人的居住需求暂时就会通过租赁市场来实现，从而成为租赁市场上增加的有效需求。一般来说，每年年底会有一批购房潮，部分置业者选择年底买房，在新居过年，从而令年底买卖市场的成交量有明显增加。但是今年年底的购房潮没有出现。据悉，今年10月和11月，全市共成交二手住宅8763套，而去年同期成交17810套，今年不足去年的一半。部分准备买房子的人没有买，不过他们依然有居住需求，这部分需求就暂时从租赁市场上得以实现。

第二，城中村的改造、拆迁，令租赁供给一时明显减少，从而促使部分租赁需求转往商品房市场。有分析说深圳城中村10%的土地承载着70%的人居住，这足以看出深圳城中村在整个租赁市场上扮演的角色。现在，随着现在城中村改造的进行，之前居住在城中村的部分租客不得不搬出，成为商品房租赁市场新增的租赁需求。

第三，政府严查公务员利用经济适用房谋取个人私利的行为，也促使部分租赁需求流向商品房市场。而且，这一举措不仅令商品房市场的租赁需求有所增加，而且从短期来看，实际上也减少了整体租赁市场的有效供给。最终自然令商品住宅的租赁成交越来越红火。

租赁市场步入稳步上升期

深圳租赁市场和买卖市场的发展，应该说存在着本质的区别。就买卖市场而言，有可能在各种投机行为的哄抬下，造成供不应求的市场假象，从而带来房价的疯涨。但对于租赁市场而言，我认为完全是由刚性的供需关系所决定的，而不存在任何的炒作行为。只要有租赁需求的存在与增加，租赁市场就能持续发展。就目前深圳的住宅租赁市场来说，明显是租赁需求大于供给，这也无怪乎租金会明显上涨。值得注意的是，虽然目前租金水平上涨幅度较为明显，但是还远没有到租赁客户群体承受的临界点，所以租赁需求的增加，将会使租赁市场步入一个稳步上升期，未来的租金将继续看涨。

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