今年将是买方市场 专业人士分析深楼市的结论

按照过往的经验，考虑到通货膨胀等因素，每年5-15%的价格涨幅是正常的。但2006-2007年的大幅上涨，深圳楼市价格严重透支约60-80%，也就是说，人们很可能在2007年用2010-2012年间的价格买了房子。

物极必反是必然，楼市在一系列调控政策的作用下，在观望气氛中进入2008年。

今年供大于求

根据相关数据，去年深圳新增土地供应量210万平米，按照2.3的容积率计算，将形成483万平米的新增住宅面积，假定50%进入市场，则形成240万平米住宅供应。

新动工经济适用房和廉租房2.82万套(约200万平米，假定40%年内进入市场)，6006套(估计50万平米)年初进入分配，共计130万平米。

往年存量土地开发进入市场，估计200万平米，按照2.3容积率，形成460万平米供应量。

去年的商品住宅存货500万平米。

以上四项合计，深圳今年的新增供应量在1330万平米左右。

根据2003-2007年深圳一手商品住宅销售数据简单平均，预计今年的一手住宅销售量在750万平米左右。

供求比较差额为600万平米，其结果是可能导致市场明显转向买方市场。

行业洗牌不可避免

去年下半年开始的调整，不光套牢了炒房客，也套牢了一部分中介商、开发商和银行。也就是说，在房地产的产业链上，套牢了一串。谁能挣脱，就看基本功和现金链了。

可以预言，在炒房客——中介商——工程商——开发商——银行的产业链条的各个环节上，除了银行暂时安全外，都会有一些参与者出局，不排除会看到开发商的身影。

同时一部分优秀企业可能通过收购兼并等办法进一步壮大，企业的竞争会重新回到产品创新和核心竞争力的增强上。

三优产品价格企稳

对于大部分人来说，今年房地产均价不重要，均价和单个楼盘的关系，如同股票指数和个股的关系一样，升降方向和比例可能不一致。

优良地段、优良品质、优秀开发商的“三优”物业，价格企稳，甚至上升。而对应无竞争优势，甚至存在缺陷的楼盘，则价格趋降，甚至大跌。

交易量稳步回升

考虑到价格逐步趋于合理，自住客会逐渐进场，交易量将稳步回升。特别以居家定位的楼盘会购销两旺，估计今年会出现1／4的畅销楼盘和1／4的滞销楼盘。

中小户型的房屋供应重新成为主流，年中回暖，在总的成交量中比例上升，按照近5年成交量，今年一手住宅成交量应该达到750万平米左右。

鉴于新房市场供应相对充足，三级市场将依然清淡，乐观估计也要在年底恢复常态。

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