博文 梁文华：租赁需求可为中介行业严冬御寒

买卖成交量下降，行业诚信危机，亏损，减员……对于房地产中介行业来说，这个严冬远比持续的低温更让人寒冷。中部的大雪是今年新春中国的主题，但是对于众多留深过年的房地产中介从业人员来说，如何在严冬之中坚持下去，成了08年的主要目标。新房虽然同样面临销售不畅，但至少有可操作的利润空间，而房地产中介的生存之源是二手房的交易量，目前情况所带来的压力是前所未有的。对于一个行业的领导者来说，摒弃好高骛远的冲动，眼见着实的稳步才是目前的正确出路。

虽然，目前深圳二手房的刚性需求受到金融调控以及一手楼价格优势的冲击。但是，危险来临的时候，机会也会如期而至。而目前出现机会，正是日益繁荣的租赁市场。

买卖刚性需求发生变化

从以往的经验来看，深圳二手房每月的刚性需求应该5000—6000套之间。但是，近两个月每月二手房的成交量仅3000多套。也就是说，每月的至少有2000多套的需求被抑制了。造成目前这种情况的原因主要有三个：第一，从紧的货币政策抑制了市场的有效消费力；第二，新房的降价使部分二手楼的刚性需求转移到一手楼；第三，二手楼的不少潜在客户目前处于观望期，他们在等待价格的继续调整。

分析以上三个影响二手住宅刚性需求的原因，我们可以发现，虽然目前深圳二手楼市场低迷，但是刚性需求实际上并未消失，而是被抑制。这类需求在目前这个敏感的时期正悄然发生转换，从置业需求转换成自住需求。租赁市场成为满足这类需求的有效平台。

租赁市场愈加繁荣

2008年元旦至今，深圳住宅租赁市场成交量有大幅提升的现象，租赁市场呈现一派繁荣景象。根据世华成交系统统计，截至到2月18日，深圳二手住宅租赁市场成交单数较去年同期相比，涨幅为47.4%，成交面积涨幅为45.3%，均户成交面积为49.5平方米，更多未能置业的买家选择租赁市场作为满足居住需求的过渡。深圳置业者在经历了市场的大起大落之后，正在慢慢的走向成熟和冷静，盲目置业的现象正在逐步减少。去年早期大量涌入的投资型买家也为租赁市场的繁荣提供了有力的支持，大量无法脱手的单位活跃于租赁市场，有效地缓解了市场供不应求的局面，合理的竞争也让价格更让租赁型买家接受。

对于房地产中介行业来说，买卖成交的持续低迷是行业面临的危机，但是租赁市场的活跃却是行业危机中的重要机会。相对于买卖成交来说，租赁成交具备成交周期较短，人力成本较低等优势，在行业面临危机的时刻，把握租赁市场将成为对抗危机的有效武器。

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