博文 梁文华：今年深圳二手住宅市场将稳中有升

2007年已经过去，在过去的一年里，深圳二手住宅市场经历了“冰与火”的洗礼，不论是置业者、投资者，还是从业人员，几乎都经历了从“大喜”到“大悲”的过程。从07年8月开始的市场调整，令深圳二手住宅市场步入了四年来的首个严冬。市场在观望、调整、甚至有点恐慌的情况下来到了2008年，深圳楼市将会步入何方？在我看来，市场的调整不可避免，但是，在宏观经济继续向好，置业需求依然强劲的情况之下，2008年的深圳二手住宅市场将会从年初的震荡调整，逐步走向稳健的发展期。2008年全年，不管是成交量还是成交价格，深圳市场全年整体将会呈现稳中有升的健康发展格局。

一季度成交价继续调整，成交量现止跌迹象在07年市场调整的持续影响下，08年一季度的市场情况依然不容乐观，尤其是前半季度，市场上充斥着大量的有效滞销卖盘，同时受农历春节的影响，部分置业者在春节前夕置业意愿不强，导致置业需求十分有限。卖盘充裕，置业需求短期有限，令深圳二手住宅销售市场供过于求，从而迫使成交价格继续呈现微跌调整的局面。到了后半季度，农历春节过后，市场上依然存在着大量的有效卖盘，部分置业者可能会觉得目前楼价已经到达自己的理想价位，可选择的物业又相对较多，所以一旦他们遇到十分心仪的物业，将会考虑出手。从而令08年一季度的成交量不再继续下降，出现止跌迹象。但是这个时期，大部分置业者十分关心3～5月份的市场走势，在一季度可能依然会选择继续观望，所以虽然置业需求有所增多，但是依然不会刺激到成交价格的回升。

二季度成交价趋于稳定，成交量逐步回暖到了第二季度，随着市场的逐渐明朗，成交价格逐步趋于稳定，自住型买家的自住需求将得到一些释放，从而令成交量逐步回暖。在我公司07年上半年所做的置业需求调查中表明，在深圳二手住宅需求中，有54%的潜在买家属于首次置业，有89%的潜在买家以自住为主兼用投资。但是在07年的楼市疯狂时期，投资型买家肆虐市场，买卖成交量中一度有近8成属于投资型置业。这就说明，8月之前，以投资型买家主导的市场压抑了自用型买家的置业空间。步入9月以后，虽然楼市逐步回归到买方市场，但是受市场调整、观望气氛浓厚等因素的影响，大部分置业者都继续暂缓置业计划。由此可以看出，市场的刚性需求在2007年并没有得到有效的释放。到了08年的第二季度，市场的明朗化，以及信贷政策的逐步宽松，将刺激部分自住型置业者入市。

三季度成交价稳中微升，成交量持续稳定随着二季度部分自住型买家的逐步入市，成交价趋于稳定，市场情况进一步明朗化，以及受奥运召开等宏观利好的影响，将会进一步刺激自住型买家的购买意愿，尤其是对于正在持币待购的自住型买家。买卖双方心态也将发生明显的变化，主要体现在两点：第一二季度的市场明朗，将会增强业主的信心。对于业主来说，在市场走好的情况下，自然不愿意降低售价，尤其是配套好的热点片区，价格还可能出现一定程度的上升；第二，对于买家来说，07年的持币待购，很大程度上是希望08年能买到更便宜的房子，但是随着市场的明朗，以及卖方的拒绝下跌甚至微涨的情况下，将会明显刺激这部分人的购买欲，加快置业的步伐。从买卖双方的心态变化可以预测，3季度成交量将会持续稳定，有所上涨，同时成交价格也会稳中微升，尤其是部分热点片区价格将会出现明显回升。

四季度成交价和成交量稳步上升在前三季度市场的逐步回暖之后，市场的调整阴影全部消除，到了第四季度，自用型买家置业意愿回复到07年年初水平。从以往的经验来看，深圳二手房每月的刚性需求应该在5000—6000套之间。但是在07年底08年初的几个月的时间里，成交量仅3000多套。也就是说，每月至少有2000多套的需求被抑制了。在这种情况下，市场情况逐步明朗之后，这部分所被抑制的刚性居住需求将得到明显释放，将会刺激全市二手住宅成交量的明显上升。随着需求的增多，成交价格也必然有所上涨。但是，经过07年的市场调整，将会使得08年的市场发展趋于理性，不健康的大涨局面将不可能出现，取而代之的将是成交量和成交价格持续稳步上升的健康发展格局。

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