如何安全办理二手房按揭

[孙剑]从近期来说，广州现在银行对按揭的把控比较严格，首先，从借款方面，它不但从借款人的年限、职业、收入状况，借款人的意愿有了相对严格的把控，并且银行对房屋控制也相当严重，从房屋的属性、二手房、房改房，楼龄，还有通过借款的用途，不仅包括购房的按揭，还有一个压旧买新的按揭，这方面都有比较严格的把控；第二，对于代理按揭业务的中介公司，提出了更高的要求，比方说以前的小中介可以跟银行合作操作按揭，但是从今年以来，市场上对这些中介的资格进行了筛选，比如说你要在银行存入保证金。对中介公司的注册资金有更高的要求，注册资金最少达到100万以上，这样才能跟按揭进行合作，我们目前跟工商银行的按揭操作，是必须是目前广州10大置业公司才可以进行按揭操作。

按揭的操作模式，目前市场上大约有三种按揭操作模式，第一种是银行同担保公司合作，形成一个担保的联合体，然后再由担保公司跟客户沟通，客户通过担保公司向银行申请按揭。第二是银行直接对客户，但是这种方式是非常少的，一般来说，一些大银行是不直接面对客户的，只对按揭公司或者是中介公司，只有一些小的商业性银行，才会直接对客户，目前市场上最常见的是第三种模式，叫做“一站式”按揭，是1999年从香港引进的，这种模式的最大特点是由中介公司或者是专业按揭公司，来交易一定的保证金，之后由专业的按揭公司全权代理，这种方式为什么叫“一站式”呢？就是客户如果手续齐全的话，只要来趟就可以了，买卖双方委托终结之公司来办理以后包括一些贷款的审批，房屋交易过户，抵押放款都由中介公司操作。这个优势是：第一，省时，第二是省事。

二手按揭存在一些诚信的风险。首先，风险主要来自两点，第一，二手房复杂的权属关系，产权的证明是比较复杂的，如果不是专业的操作房产，极有可能发生这种风险，使房屋在过户、交银行抵押的时候产生风险。第二是交易过程中的恶意，就是买方或者是卖方有一方是怀有恶意的，这种情况如果控制不当，可能给买卖双方其中一方产生风险。

[孙剑]客户在选择办理按揭的时候，最好在市场上选择一个比较有实力、操作经验比较丰富的中介或者是按揭公司来操作按揭。目前我们公司和工商银行合作，一般在银行办公，客户在选择大按揭公司的时候，也可以先看看他的整体实力，第二看看他与银行合作的能力，如果能在银行里面驻点办公的，算是比较有实力的按揭公司。

[孙剑]还有一个是房款，余小姐也讲了中介房款的问题，在按揭中也存在房款的风险问题，首先介绍一中介公司存在发展的条件，买卖双方信息不对称起到中介的作用，第二是承担买卖双方利益保证的作用。这也算是成交过后的售后服务。买方存在的风险是，买方交了款但是拿不到房产证，第二是业主的风险，过户之后，房款还没有收齐。这就存在矛盾，买卖双方都存在一个风险性，中介是解决这个矛盾的关键点，如果通过中介来进行交接，这样买卖双方都有一个交接点，就算真的出现了一些纠纷，买卖双方也会有一个固定的索赔对象。所以一般来说，消费者从中介来走房款，能保障权款的安全，第二是保障产权的安全。

[孙剑]下面讲一下在办理按揭中的注意事项，首先，个人资料、户口、身份证、发票、与购房相关的资料最好随身携带，不是说要让你天天拿在手中，而是在最快的时间提供出来，最方便的就是每天在包里放证件的复印件，以便银行及时调查，第二是在办理过程中，留下银行、中介公司的电话。第三，在填写按揭合同的时候，注意多留电话，比方说固定电话和手机都留下来，在工作日内，最好留一个可以随时找到你的电话。第四，一些表格、合同条款如果在你不理解的情况下，最好当时问清楚，比如说付款方式，是用等额、等息，这些细节一定要问清楚；第五，就是房屋保险购买的期限，银行要求必须等于贷款的年限，我们建议，你买保险的时间，最好略大于贷款期限。你需要撤销一些抵押，这样就要对房屋有一种保障，保险对房屋也是一种增值，这就是实际办理过程中，借款人需要注意的事项。我先讲这么多，谢谢大家！

[主持人]谢谢孙先生给大家提供一个了解银行按揭的机会！

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