业界人士期望楼市会更好

　　展望新年的东莞楼市，业内人士大都充满信心，认为2004年东莞楼市竞争将更为激烈，竞争格局与态势将全面升级，但只要开发商能深入市场，了解消费者的消费取向，做好产品和服务，相信2004年的东莞房地产市场将更加精彩。

　　商业项目全面竞争

　　世纪城国际公馆销售部卫铭成认为，虽然2003年对于房地产业来说是多事之秋，先是“非典”疫情对房地产市场销售造成影响，后是央行出台“121号文件”调整房贷，对高档楼盘的个人商业用房贷款进行严格限制，但东莞的房地产业仍处于趋升的态势，一些实力开发商，凭借其积累的开发经验和成本控制能力，为东莞房产市场提供了价廉物美的产品，为市场注入活力。尽管东莞房地产业竞争比较激烈，但这也促使房地产开发商自我改造，提高产品竞争能力；其次，东莞市政府加快城市化进程，为真正有实力的开发商提供了规划、市政、配套工程等方面的实际支持，新行政和中心区域、万江商业区域、东城商业圈内新生的商业巨头2004年将带动商业（写字楼）项目的全面竞争；新城市中心区的住宅项目相继推出市场，也令无论是豪宅还是大众化楼盘不得不在产品上、营销手段上、服务内涵上、园林配置上进行改革，可以预见，明年的住宅市场上会见到许多有效的、具创新意义的楼盘营销出现。

　　住宅项目转向主流客户市场

　　中信新天地营销经理杨懿认为，从2003年东莞两大房博会可以看出，东莞各大发展商整体水平有所提高，2004年，随着东莞市城市建设步伐的加快，市政配套设施的完善，城市中心区的形成，东莞楼市将由今年的热点商业项目转向住宅项目，并由高端目标市场转向主流客户市场。2004年，随着几大本地大项目的启动，一些外地品牌发展商的加入，东莞地产市场竞争加剧，将是一个群雄崛起、逐鹿中原的竞争格局，不仅是产品、规划、规模等的竞争，还是各大发展商品牌之间的竞争，也是营销手法的一次大比拼。

　　现代经典营销经理徐佳荣认为，2003年东莞地产的最大赢家当数那些务实与真正有创新的地产开发商和代理商，东莞的一些以户型合理（较小单位面积）、价格合理、规划合理的花园小区备受消费者青睐，出现了抢购风潮，这与发展中的东莞是一个务实的城市，同时也有一批务实的消费者有关。开发商创造的产品是否真正适合本土文化和本土需求才是未来所需要做的工作，是否有真正意义的创新，才是未来立足之本。

　　镇区将成为开发商新阵地

　　飞龙山庄销售策划经理刘建国认为，现在东莞房地产开发投资增幅极高、价格上涨较快，出现了不同程度的“虚热”现象，有许多开发商非常看好商业市场，热衷于建设商业步行街，几个商业项目相继上马；也有许多开发商非常看好住宅市场，热衷于大户型、高层、高档项目，但作为主要销售对象的东莞本地人已经买了一二套房子，因其购买力已经在一定程度上得到释放，市场空间有限，造成销售情况不理想的现状，估计在未来两年里，东莞市莞城房地产将面临一些压力，而镇区房地产将是众多开发商的新阵地。

　　全益公司地产部经理郑国彬认为，常平作为一个经济发达的重镇，过去开发商在本地区所开发的楼盘几乎都做外销，因当时本地购买力较小，但随着经济的发展，人民生活水平的提高，本地居（村）民及外来人员手头上的积蓄增多，表现出了强大的购买欲望，这样，促使绝大多数开发商重视本地的内销市场，从购买金利利广场的客户群分析，内销所占的比例超过了50％，由此可见，镇区的消费群是一支不可忽视且购买力非常庞大的队伍，购买潜力巨大，市场前景广阔。

　　别墅豪宅销售看好

　　东莞市碧水天源物业有限公司市场部经理李福强认为，东莞楼市进入大盘时代，走豪宅路线，其产品不会有销售压力。国家对房地产的调控，使别墅豪宅产品的稀缺性突显，也促进了别墅豪宅的销售，发展商应从精品、高档次、树品牌方面下手更多地吸引有实力、有身份的买家早日入市。真正的豪宅应是向产品规模性、管理专业性、服务人性化发展，现在从总的发展趋势看，豪宅的档次已越来越高，规模越来越大，管理越来越全，服务越来越专业。关于小户型，应借鉴广州、深圳两地的经验，吸引广大外来成功人士定居东莞，估计在未来两年东莞镇级楼盘大众化产品在“农民公寓”的影响下发展比较困难，如果外来人员置业购房入户及小孩受教育方面能从政策上有所改善，镇级大众化产品销售压力会减少。

　　行业竞争全面升级

　　朗骏豪庭销售经理陈锐认为，东莞这几年房地产的发展态势类似于深圳上世纪90年代房地产的发展情况，来势汹涌，后劲很足，因为东莞市区及各乡镇已积累了相当一部分有购房实力的群体，其积蓄的消费潜力与能量远未释放与挖掘。同时，东莞房地产的营销策划上还很大程度上受深圳及广州的影响而有样有学，现炒现卖，而对本地区的地域特点与优势未完全利用与挖掘，创新也显不够，由于消费者的消费观念日渐成熟与理性，对房子的基本功能要求退居其次，进而转向对房子的身份属性、品位、社区群体、文化等房子以外的因素追求，这就对房地产的产品定位、社区规划、户型设计、物业管理、售后服务等各环节提出更高要求。受大势影响，2004年乃至近两年，东莞楼市的格局与态势将全面升级，认真研究市场、研究消费者、做好产品与服务的发展商将是市场的主宰，而实力较弱的小发展商将逐渐被市场与消费者淘汰。

　　金色家园营销拓展部部长陈展伟认为，东莞的房地产市场相对广州、上海、深圳来说，在营销策划、宣传推广、消费者消费观念等方面都不够成熟，还处于房地产发展的起步阶段，但随着一线城市的房地产市场竞争日益激烈，许多房地产公司纷纷杀入二、三线城市分一杯羹，这对东莞房地产发展可说既是一个机遇，同时也是一个挑战，通过向一线城市学习，不断地吸收、创新，相信2004年的东莞房地产将不断走向成熟。