小产权房升温过快 购买应该弄清背后问题

如何看待小产权房的热卖？处于风暴中心的小产权出路何在？2003年后持续走高的商品房房价推动小产权房迅速升温。小产权房成为各方关注和讨论的焦点。

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“我的出发点就是，如果我自己想买小产权房，我应该搞清哪些问题，应该怎么去买。”北京大学中国经济研究中心周其仁教授说。

站在位于北京市通州区南部张家湾镇的太玉园小区门口，几乎很难找到这个气派宏伟的欧式风格小区与乡村“小产权房”有任何联系。而该小区实际由张湾镇整体规划，由包括张湾村在内的各行政村自行开发。

“比经济适用房还经济！”这是太玉园在各种售楼广告中最具诱惑力的广告词。与五环内1万元每平方米以上均价的商品房相比，太玉园均价仅3000多元，这让很多银行户头上并不宽裕的人只能选择“到农村去”。在绝对具有吸引力的价格下，广告同时明示，该小区是小产权房。

在态度热情的售楼员的引导下，周其仁详细询问了该小区的销售情况。开发商要求必须一次性付款。“因为它是小产权，银行不提供按揭。这也限制小区楼盘的开间不能太大，单位价格不能太高，一次性付款的资金量不能太大。否则购房人会发生支付困难。”周其仁解释说。

买房者的权利将来能获得何种保障？售楼员向周其仁出示了一份有“张家湾镇人民政府监制”字样的房屋买卖合同。让周其仁惊讶的是，合同的第10条显示，购房者对房屋享有永久所有权，依法享有出租、转让、买卖、赠与、继承的权利。

“法定住宅土地使用权只有70年，怎么小产权还可以有永久所有权呢？”周其仁问。售楼员回答，因为是农民的地，使用权没有什么70年一说，是永久的。

合同上注明，购房者办理入住手续一年内给予房屋产权证。“之后如果要转让买卖，到哪里办手续？”周其仁追问。售楼员回答相应主管部门。继续追问下，售楼员告知所谓的“相应主管部门”即张湾村村委会。

周其仁在一个楼盘看到了由张湾镇人民政府发放的一张“房屋所有权证”，其中载明将来房屋的买卖、继承、赠与、分析由其受理。

周其仁介绍，小产权房的购买者往往会遭遇维护自身权利的灰色地带。因为一个律师曾经处理过的一起案例，给周其仁留下了深刻印象。某城里人购买了一处农民的小产权房，突遇火灾，问题也随之出现———房屋被烧毁的宅基地上到底谁有权重建？

城里人想当然认为自己有权重建，但农民却表示反对。农民的理由很简单：我当时卖给你的是房屋，不是土地。房屋已经被你给烧了，土地还是我的。

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