世华地产：写字楼市场租金平稳 需求逐渐分化

08年上半年，受深圳房地产市场整体调整的影响，写字楼三级市场同样面临着买卖成交低迷，买家全面观望的情况，更多的客户转向租赁市场。而租赁市场的发展也使得区域及租金的差异更为明显，并带动租赁客户群的分化。

租金平稳波动

据世华地产监测市场数据显示，08年1-6月写字楼市场租赁成交均价100元/平方米•月，比2007年平均租金水平上涨5.3％。其中，一季度为租赁成交旺季，租金水平持续上扬，成交活跃，说明在投资型租客逐渐撤出市场的同时，自住型租客依然能够保持一定的需求量。进入第二季度，由于乙级写字楼成交在市场上所占份额的增加，拉底整体均价，造成租金水平出现小幅波动，但整体来看，发展态势平稳。

区域差异明显

就上半年的成交情况来看，写字楼租赁市场的区域分化现象明显，不同等级写字楼租金差异明显。新兴办公区域的市场吸引力已明显高过老的办公片区，据世华成交系统1-6月成交数据统计，中心区及其辐射区域中心西区成交量共占据市场份额的79％。经过几年的发展之后，中心区的区域优势逐渐显现，随着CBD作为深圳金融机构聚集区的格局逐步奠定，行业集群效应带动更多的高端企业入驻。而老的办公片区物业品质及硬件设施配套已很难与中心区物业相抗衡，近年来空置率不断升高，两者租金水平差距明显。以部分代表性物业上半年的成交均价来看，中心区甲级写字楼卓越时代广场168元/平方米•月，诺德金融中心140元/平方米•月，中心西区天安数码时代大厦122元/平方米•月，罗湖区国贸商业大厦仅为80元/平方米•月。

客户群逐渐分化

随着办公物业租金的分化，因为对租金变化承受力和对办公地点形象要求的不同，深圳写字楼租赁市场客户群分化的现象日趋明显。金融类企业多倾向选择中心区的高端甲级写字楼，而外贸类、物流类、科技类、制造类企业等对租金价格相对敏感，对企业办公形象要求不高的企业，逐渐向中心西区分流。同属福田区，却有相对较低的租金水平，是中心西区写字楼物业受客户青睐的主要原因。一些中小型企业或刚刚起步的创业型企业，不需要太大的办公面积，且对写字楼的物业管理和配套设施要求不高，结合企业特点或受自身实力限制，则青睐租金低、面积小、使用灵活的商住楼或厂房改造类写字楼物业。

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