中大恒基：对后奥运时代的北京租赁市场解析

万众瞩目的奥运会已经轰轰烈烈的开幕了,奥运会给北京带来的短租市场也在市场的热议中基本结束.在近一年的北京二手房租赁市场里,短租一直是最热的话题,然而北京的奥运短租一直呈现出雷声大雨点小的现象.成交量一直没有想象的那么高.而且实际的成交价格明显的低于房主的报价.

成交量有限 短租市场赚的没有赔的多

据中大恒基市场部统计,在奥运会期间执行的北京二手房市场短租合同,全北京仅不足8000套，而且绝大部分是平时月租在5000以上的公寓，位置大部分分布在奥运场馆周边,然而在一年中有意向短租的房源则超过2万套,可以说最后成交的仅占40%,有近60%的短租房源还是选择了长租,这一情况在7月表现最明显.主要原因是7月已经是奥运短租的最后成交高峰,而且同时也是毕业生等租赁的高峰,虽然北京的奥运短租一个月的租金是平常的4.6倍,高于前两界奥运会举办城市: (2000年悉尼奥运会期间，一些地处“奥运通道”周围的悉尼居民将自己的住房出租给前来悉尼的观光者，房租提高到原先水平的4倍。2004年以前，雅典普通住宅平均租金大概在每月400-800欧元不等，而奥运期间租金平均上涨幅度在300%-400%之间。)虽然一个月可以多出租4个月的钱,但是奥运短租虽然仅一个月但是在7月基本就要空房,且9月毕业生已经大部分租到房,所以很可能短租的效益还不如长租.所以在7月份北京二手房租赁长期租赁的房源增加了4.5%,很大部分是原来的短租房源.

因为奥运期间中介公司并没有休息,在中大恒基西直门店登记出租位于动物园周围一套3居的王先生介绍:本来这房子上一位租户是6月低到期的,所以王先生考虑不续租的话正好赶上奥运短租,这样收益要高很多,原来月租3000元的房子,挂出了1.5万,8月一个月的短租,但是一直到现在还是没有成交,甚至看房的都没有一个.时间已经过去快2个月,反而损失了6000的租金.接待他的经纪人李先生介绍:现在这样的租赁房源不少,因为北京奥运会的实际短租需求非常有限,而且奥运短租市场集中在高端.这样就使很多原来期待奥运短租增加收益的业主反而受到了损失,而且现在的毕业生租赁高峰已经基本过去,所以成交周期比上月的1星期左右要长一星期左右.

后奥运租赁市场,房源增加房租将下调

奥运会给北京的租赁市场带来了很大的影响,虽然短租成交量有限,但是给房主提价带来了很好的借口,据中大恒基市场部调查显示今年上半年可以说是北京全市平均房租最快的半年，由去年底的1350元上涨到了目前的1560元，上涨了15.6%。首次单套月房租突破了1500元。其中今年上半年高档公寓等的成交猛涨是主要原因，而这更是受到了奥运会的影响。受到奥运会利好最大的主要集中在亚奥区域附近和奥运场馆、配套设施周边，比如西部的首体附近、五棵松区域、古城八角区域，东部的工体附近、朝阳公园附近等，其中高端公寓能占到60%以上，这些区域的长租价格都有超过20%的增长.

虽然奥运会给北京带来的租赁高峰刺激了租金的上涨,但是后奥运的08年北京租赁市场中大恒基市场部预测将出现房源明显增加,房租下调的现象.主要原因有三点:一是奥运会的利好已经变现.市场已经没有了继续涨价的借口.二是:短租等房源重新释放到市场,而且这部分房主已经在短租中获利很多,这样为了在剩余的几个月中不长期空置损失租金,将调低房租.三是:买卖市场影响,后奥运的北京二手房买卖市场的成交量很可能继续下降,这样使很多原来选择出售的房源就会释放到租赁市场,房源增加必然降低平均的房租.

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