案例：在买房前，中介承诺过会有一些购房优惠。后来因为首期款提高，买家决定退房，于是双方协商没收定金。但中介反过来说要收取一定的，这时候买家需要交吗？在此情况下，交是否合乎相关法律规范？

置业：没有签订正式的二手房合同之前，中介收取了不超过20%的必要费用，而不是。深圳市国土房管局公布的二手房预约买卖居间合同比较正规，是三方合同，关于中介的权利和义务专门作为居间服务的一部分章节，里面就有约定，如果签了本合同，就是预约买卖居间合同，居间方收取不超过应交不超过20%的必要费用，如果一方原因没有签订正式的二手房买卖合同，居间方应向守约方返还必要费用后，要求违约方赔偿。如果因居间方错或违约，致买卖双方求能签订《二手房买卖合同》，居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。如果已经签订了正式的二手房买卖合同，如果不是中介的原因导致未能实际完成过户的，不退回，本来是3%买卖双方各承担1.5%，现在一般卖方实收价都是买方来负担，守约方负担了后可以追究违约方的法律责任。[详情]

案例：一个买房人买第三套房，但前面的两套房没有银行房贷的，他以为可以首套房贷款，如果按揭不成全额付款，房子是两百多万，定金和首期款交了六十万，结果现在完全不能贷，必须要把剩下的一百多万补齐，他肯定要退房，六十万要作为定金直接没收吗？定金和损失有区别？

置业：看六十万约定是不是定金,在房价上涨的时候，多出现的一房二卖现象，卖方给买方造成的损失可能还不止20%。前几年国土局的二手房买卖合同示范文本，关于违约金这一条在房价上涨或下跌的时候不利于赔偿，违约条款约定的是除定金罚则以外不再追究其他责任，如果有这条规定，上涨的时候一房二卖了，返还只有两倍定金。 [详情]

案例：我经过中介和卖方签订了一个二手房买卖合同，卖方的房产是个预售商品房，签约时未取得房产证。现在我不想要这套房了，国家规定没有取得房产证的房屋不能出售，能不能以这条理由认定我和卖方签订的二手房买卖合同无效？

置业：预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，你和卖方签订的二手房买卖合同有效，只不过是等卖方取得房产证后才能过户给你。现在如果你违约不买，将承担合同违约责任。[详情]

案例：我在新政出台前和卖方签订了中介提供的他们自己印制的《二手房买卖合同》，现在因我贷不到款凑不到全额房款被迫退房，买方也同意我放弃定金而解除买卖合同。当时约定的是卖方实收价，和税金都由我承担。我和中介另外签了份居间合同，约定即使没有签订正式的国土房管局版本的二手房买卖合同也要支付，是成交价的两个点即2.5万元。现在我和卖方前面签的实际上是份预约买卖合同，因退房没有签订正式的买卖合同，中介现在要求支付2.5万元合法吗？

置业：深圳国土房管局的示范文本《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中规定居间方只能在买卖双方签订二手房买卖合同时才能收取，如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方不得要求支付，只能收取必要费用（不超过应交总额的百分之二十），因居间方原因导致的除外。但如果签订的不是上面国土房管局的版本，实践中中介提供的预约买卖合同版本约定了成交价格、支付方式、交付使用时间、违约责任等具体事项，已经具备了房屋买卖合同的主要内容，应该可认定房屋买卖合同性质，签订正式的国土房管局版本的二手房买卖合同只是为了完成房地产登记中的正式合同文本的需要。合同法规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。但你们签订的中介版本的预约买卖合同具备了房屋买卖合同的主要内容，视为中介已经促成了合同成立，中介要求支付不违法。[详情]

案例：我在新政出台前购买了一套120平方米的首套房，当时我与卖方和中介三方共同签订了《二手房买卖合同》，补充条款中约定如果贷款利率享受不到7折优惠合同便自动解除，我已按合同约定时间和金额交了定金和首期款。现在银行通知我贷款承诺书已出来，但只能优惠到85折，我现在有权解除合同吗？

置业：你们合同已约定了解约条件是贷款利率达不到7折优惠时便有单方解除权，现在已达到这个条件你有权解除合同。你现在需要向卖方送达书面通知，要求解除买卖合同，退还定金并请卖方向银行解除首期款的。[详情]