一、光耀集团企业战略与布局

【记者】您能介绍一下公司的战略布局吗？

【郭耀名】实际上我们整个战略布局从前年开始，到去年的时候我们就开始有实质性的动作，在长三角这一块的杭州，目前我们已经有三个项目在启动了，一个是在萧山，大概在18万平米到20万平米建面的一个城市综合体。一个是在萧山下面的镇上，稍微偏一点的位置，也是10万平方左右建面，已经在开工，现在已经到验收的阶段了。另外我们在钱塘江边有一个写字楼，也是去年才拿下的地，现在还处于设计阶段。除了杭州，我们上海，还通过框架协议，拿了五角场上的地，目前还在进行一些前期的工作。实际上我们在杭州有三个项目在动工，在上海也有一个项目在启动，目前长三角布局是这样的情况。

【记者】光耀近期有没有扩张的想法？

【郭耀名】在长三角扩张的话，近有个比较大的保障房项目正在洽谈，还没有后确定下来，这个项目比较大，有一百万平方，目前正在上海的保障房方面，进行一些前期的调研和谈判。

【记者】刚才听您的意思说在未来一段时间，光耀集团北上是以后一个发展的重要的方向，在您觉得在北上过程中有哪些地区和城市是未来发展的重点地区？

【郭耀名】北上的战略，我们是以北京作为重点，未来我们公司的总部会往北京这边迁，其次环渤海地区就是我们未来拓展的重点，比如天津、大连、青岛，包括威海这些地方，海边城市都是我们的重点方向。

【记者】在北京你有什么想法或者未来的目标？

【郭耀名】在北京，目前我们有一个写字楼项目已经在进行，在北三环，我们已经把原来老的写字楼拿下来，做一个改造的计划，这个是已经确定的。这一两个月我们与丰台区政府接触的比较多，丰台区作为企业总部，，偏商业化一点的，我们觉得比较好。这是我们目前的一个方向。

二、光耀集团未来资本市场的动作

【记者】我们看光耀现在包括的地盘，拿地，北京慢慢的越来越大，光耀有没有上市的计划？

【郭耀名】上市计划，其实在三年前我们就在谋划，原来打算在A股市场，在国内的已经做了一系列准备，到了去年四月份的时候，实际上我们用借壳的模式做一个停牌计划，停牌之后是因为国家的政策，现在是限制房企在A股上市，所以从去年下半年我们就转到香港市场，目前是我们有部分的项目在香港准备上市，已经有一些中介机构，一系列协议都签完了，总的时间控制我们放在明年，2012年准备一部分上市。

【记者】部分项目上市是指的什么？

【郭耀名】是指的我们在广东有一些已经做了红筹股改造的公司，或者公司的股权已经到了香港的公司，因为在香港上市关键的是你这个公司的母公司在哪里，因为我们现在有十几到二十个项目，全面的话来不及，现在只能先做一部分。

三、三大经济圈房地产市场的差异

【记者】就您观察，珠三角，长三角和环渤海地区，这三个地方的房地产市场有什么不同的地方？

【郭耀名】应该这么说，我们在珠三角发展差不多的时间，资源都压在珠三角这一块，所以公司对这个运作模式，人事关系各方面的政府资源都比较丰富，但是也看到了珠三角地区的竞争比较激烈。我们全国市场我们走了一遍后，发现广东的市场可能竞争是的。所以我们公司要发展，肯定是要谋划北上，包括我们去长三角，包括环渤海，我们在前年就做了这个安排。长三角市场的话，它应该说本地的自住的市场这一块比较好，就是基本上开发出来都是本地市场消化，就这一块来说，因为这个区域自住比例大，所以也是我们的重点所在。至于环渤海是未来发展的地区，所以我们在走出来的时候，把环渤海也当成另一个重点，在环渤海目前我们有个一千亩的项目在天津，目前比较成熟，跟着在威海，在临沂，在山东其他城市，还有在北京，我们今年应该还会有四五个项目会上。我们感觉到北方这面的项目可能在资源上，是资金的平台这块更好一点，或者来自一些北方或者西北区域的 会更多一点。

【记者】光耀在环渤海地区为什么选择了天津？

【郭耀名】当时天津这块金融市场比较活跃，在企业的融资方面，有一系列比较优惠的政策，另外天津在环渤海也是个，我们感觉到未来的的更大，其实在天津市场我们在前年就开始，目前已经开盘，而且今年销售的还是不错，期我们就销售了七个亿。

四、光耀集团对政策调控的应对

【记者】我想问一下，刚才您讲的有一些项目是商业地产，我了解咱们以前做的住宅，为什么会选择出来做商业地产，是不是跟今年调控形势有关？

【郭耀名】在广东涉及商业的项目，我们也有一两个，但不是纯商业，是属于综合体的，比如地上或者群楼部分有商业部分。我们也知道现在纯商业的话，目前不是我们公司的，但因为可能跟目前的房地产调控政策有关，我们想还是要有一部分，20%-30%这种产品会不受调控的，因为现在对商业产品的调控力度不大，所以我们现在在北京或者是在环渤海这一块会找一到两个这样的商业项目。

【记者】您怎么看光耀未来对调控的应对？

【郭耀名】我们还好，总的来讲我们，首先，因为我们的产品现在的分布里面是大部分在二三级城市，所以它受直接调控影响不大，不像北京市内、上海市内，深圳市内的项目，这样的项目现在我们做的不多。我们的项目主要在二三线城市，所以这块对我们来说影响不是很大。第二，我想不管政策怎么调控，怎么做，市场上总有一些房地产公司可以跳出来，我们会找到办法，这个我们还是蛮有信心的。 其实现在的调控，总的来讲大方向是对的，它必须要调控，对于房价在这两三年内，我们作为发展商也感觉涨得有些快，某些地区有些离谱，只不过说现在调控所出的办法，有一些可能偏离市场的主导的办法，或者偏离市场经济的某些做法，但这些没有办法，只要政策下来，我们会去认真的执行。至于从市场的走势这方面来看，我们觉得只要目前维持这个情况，价格不要 ，不要涨的太快，对将来房地产的健康成长倒是个好事。我们看好未来两三年的情况。因为市场它本身就是这样，压制两三年，然后过两三年它可能又弹起，会涨的更快或者会更平稳。所以我们对待这次调控，心态应当说相当好，有些政策应该出的，如果不出每年可能会涨百分之四十，五十，那真是不健康的。

【记者】您能不能跟我们分享一下在困难时期的应对办法？

【郭耀名】在应对调控的这个问题上，首先公司财务上要做一系列的安排，比如我们融资渠道要拓宽，不能靠传统的办法，我们可能会更多的靠证券融资，或者是基金融资，或者是股权合作，一些融资办法，就是不完全靠传统的贷款这种办法，这个是财务上进行考虑。第二，我们在营销方面往往是平时做创新的一个方向，在08年调控的时候我们也是这样，可能我们会对一些产品进行适时的调整，因为像我们这种中小型公司我感觉到就是反应比较快，做一些产品的调整也快，可以在设计上进行考虑。在营销上我们每个产品推出的时候，都会考虑这个产品所在地的市场有多大，当然我们不会满足这个市场的份额，我们都会做一些市场的引导。也就是说我们可以把外地，把其他的 或者是目标客户引到我们这个区域来，更细一点的话，比如我们会做一些二三级联动的创新的营销方法，因为传统的房地产市场可能一般靠二级市场来打开，，所以只跟二级代理去考虑，我们现在可能会考虑到三级市场怎么去挖掘，事实上在这一块，我们在珠三角已经找到走的比别人快的办法，所以营销是我们的。

五、光耀在天津市场成功的原因

【记者】您能不能分享一下，天津市场成功的原因是什么？

【郭耀名】天津除了它本身固有的市场不错之外，对于我们公司来讲应该找到了一块适合我们开发的土地，因为这个所谓郊区大盘是我们的一个重点，所以我们当年迅速拿地，迅速开发，当时土地的价格还不算太高，目前来说这个项目我们还能做六年到七年。