一座杰出的地标建筑，足以改变整个城市。如同帝国大厦之于纽约、艾菲尔铁塔之于巴黎、更如IFC之于香港，二十一世纪，全球第五大金融——深圳，需要更高的眼界、更杰出的舞台——京基100，恰逢其时，因势而生。
2011年4月23日，这个聚焦万千目光的深圳新地标建筑以441.8米的高度顺利封顶，与此同时，由深圳市罗湖区政府主办、京基地产承办的“寄语未来30年”梦想征集大型公益活动也选择了将京基100作为封存网友对深圳未来三十年梦想与祝福的地点，京基100也成为记录国人梦想的城市地标建筑。从这起，这座刷新了深圳建筑纪录的新地标，将承载着国人的幸福梦想，时刻激励着深圳这座饱含创新与奋进、光荣与梦想的城市，再次踏上时代的新征程……
采访实录
采访：吴芬兰
时间：2011年4月27日
嘉宾：京基集团总经理 巴根
采访实录：
★新政利好商业地产 京基厚积而薄发
【房天下】：新政数轮调控下，万科、保利、金地、招商地产等众多房企相继入市争利商业地产，商业地产迎来“新周期新格局 新成长”。您如何看待新政对商业地产的影响？
【巴根】：新政对商业地产无疑是一种利好。银根在紧缩，流动性在减少，现在对开发商来讲，资金上是受限的。住宅调控、调价、限价、限购，这些对住宅市场影响会比较大，但对商业地产反而会有利。
商业近几年应该说有比较好的机制，现在的政策也好，的影响也有推动，可能导致很多开发商都会进入商业地产，一是竞争加剧，二是有些开发商也说房地产商业地产的泡沫会越来越大，现在应该是发展比较好的时机，好的项目都会有很好的和。
【房天下】：在深圳房地产市场，京基先后开发了碧荔花园、碧云天、大梅沙京基喜来登酒店、天涛轩等大型高尚住宅社区和五星度假酒店，并以前瞻性的战略眼光进军商业地产，目前正在成功运作的项目就有京基百纳时尚空间（KKMALL）、京基百纳广场、御景华城商业广场、京基铜锣湾通讯数码广场等等。请问京基当年是如何率先进军商业地产领域，成功实现转型的？京基地产有没有计划加大商业开发力度，在2011年还有哪些商业项目新动向？
【巴根】：京基是从2006年收购铜锣湾项目开始正式进入商业地产，这是基于对市场准确的判断。另外，我们在南山的京基百纳广场项目，是先开发的住宅。有住宅就一定要有商业配套，后来就逐渐摸索、打造了购物这种业态。
五年的时间，我们在这个行业越做越成熟，拥有了商业地产的运作管理经验，也深刻地认识到从地段各方面来说，商业的价值肯定会比较大。早我们做得比较成功的项目——大梅沙京基喜来登酒店。
目前筹备的大型项目就是下沙购物，也是综合体项目，会有写字楼、商业和住宅，正在施工。
★深圳新地标 铸就城市更新典范
【房天下】：一座地标建筑是城市发展的见证。二十年前，不到深圳国贸就不算到过深圳;十年前，大厦是不可遗漏的景点;而4月23日，高度达441.8米的京基100隆重封顶，再次刷新了深圳高度，成为深圳新地标。京基100封顶仪式也取得圆满成功。请您阐述京基100对于深圳乃至全国的“地标”意义。
【巴根】：恰逢深圳新三十年和“十二五”规划开始，在深圳来讲很有代表性，不单单是深圳地标，也代表了深圳的精神，代表了深圳后三十年的快速发展。
而对全国来说，不仅多了一个地标建筑，我们项目本身有很多开发经验和建筑技术都创新性，尤其对于综合地产和地标类项目，有借鉴意义。
我们这个项目是五方共赢，政府、原居民、蔡屋围、人民银行、开发企业，无论是建筑的速度、质量都起到了很好的典范作用。罗湖区正面临全面改造升级，而旧改对企业实力是很大的考验，规划、设计、时间上，都有很高的要求和限制。京基项目的落成具有强烈的示范效应，市里也将我们的项目作为城市更新的成功案例在推广。
★定位地标商业 年轻、时尚、潮流
【房天下】：2010年11月26日，京基100核心商业项目KK MALL(京基·百纳空间)隆重揭幕，深圳蔡屋围金融商圈再添一大规模购物。请简单介绍项目特色，如何实现“地标商业”的定位?如何避免区域同质化竞争?
【巴根】：在项目规划时，我们考虑到，罗湖区蔡屋围是深圳核心端的商圈，我们首先定位要做的购物，配套的酒店也好、写字楼也好，可能都是一些五百强的大企业，所以消费也相应会是的。
我们也认真了解了深圳各个购物的情况，为了避免太过于同质化，结合深圳年轻人多，我们定位时尚潮流，以的购物体系满足消费者需求。我们的业态和品牌都是年轻、时尚、另类、、潮流、前沿的。
尽可能不要和其他的购物冲突，包括影院、餐饮、服装，有些是中国的家，有些是华南区的家，有些也是深圳的家。这是我们的一大特色。包括UA影院、华润VIP超市等。
【房天下】：KKMALL是深圳罗湖区金三角商圈继中信城市广场、华润·万象城、金光华购物广场后的又一购物商业项目。您认为KKMALL对该商圈发展有什么影响?
【巴根】：更丰富了罗湖乃至深圳购物的需求，更适合深圳年轻者的消费群体，更加巩固了罗湖区国际消费和国际金融的地位。提到深圳购物，毋庸置疑大家都会想到罗湖，都会想到京基100。大家都知道这些的地方，逛几个购物就可以买全想要的东西。
【房天下】：商业地产不同于住宅市场的主要特点在于运营，KKMALL在运营上有何特点?
【巴根】：注重服务和管理。我们的管理是美国的公司，专业规范;我们很重视用户的满意度，每个月会进行满意度调查，根据反馈及时调整客户需求;我们对员工有严格的培训和考核，有很多种检验模式。我们今年是“服务提升年”，让顾客满意是我们重要的考核指标。
我们每个月举行的主题活动都是围绕着我们“年轻、时尚、潮流”的定位，近一直在做“时尚潮人选秀”活动，让大家都知道更多的帅哥靓女会在这里出现，从而逐渐聚集人气，精准地把握我们的客户群体。
★开发城市综合体 考验企业综合实力
【房天下】：您认为成功开发商业综合体项目关键之处在哪里?
【巴根】：对企业的综合实力是一个考验，尤其对于旧改项目来讲。，资源的整合能力。首先要跟原居民沟通拆迁的问题，要让他们对你的企业从了解信任到接受，而拆迁又是难的，需要利用好各方面的资源。第二，企业的资金实力。项目体量大，资金需求大。旧改项目时间周期也比较长，资金不充足的话难以保证。第三，对市场的把控力。如规划设计上如何保持先进的理念，同时跟当地文化体验结合;产品出来了以后，市场是否能够接受。这就需要对市场有很好的认知度，有很准确的定位把握。第四，企业的执行力。例如项目定了以后，规划的进度、设计的进度、施工的进度，对企业执行力都是考验。
★综合体模式：商业+写字楼长期持有
【房天下】：京基100整个项目都是“只租不售”的。您怎样看待深圳商业地产这种“只租不售”趋势?
【巴根】：这是开发商的考虑，考虑长期还是短期，也是看资金实力。现在的趋势是比较大的、有资金实力的企业，看到的物业长期持有。如果资金链有问题就快速回笼。现在深圳写字楼市场比较的项目大部分还是持有，是综合体项目中的商业和写字楼长期持有是比较好的一种结合模式。
像京基100，我们的运作程序先是把住宅入伙，然后依次是商业、写字楼和酒店。只有香港才有这种案例。我们写字楼和酒店还没有入伙，项目就已经很热了。
★商业地产机会与挑战并存
【房天下】：如果用一个“关键词”来形容商业地产，您认为是什么？
【巴根】：有机会有挑战。
【房天下】：机会和挑战分别在哪里?
【巴根】：机会是商业地产现在正面临很好的发展机遇。这几年经济不断发展，消费在释放出来，人的消费力会更强，而有消费就必然有发展需求。
挑战是商业的竞争会激烈。深圳的百货公司/购物集中度在全国是比较高的，这就真正要考验团队及其运营能力和对市场的预期，所以这是一个挑战。做商业是多样性的，不是谁都可以。开业只是一部分，商业考验运营管理，不断发现新的需求、新的品牌，去做新的调整。
【房天下】：感谢巴总接受房天下的采访！
京基集团简介：
京基集团初创于1994年，是致力于发展住宅地产、商业地产、酒店业地产、旅游度假产业和物业管理产业等多元化的大型综合性企业集团。京基集团积极投身风起云涌的改革开放建设，凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域和品牌优先发展战略，先后开发了碧荔花园、碧云天、碧华庭居、碧海云天、御景华城、御景东方、大梅沙京基喜来登酒店、天涛轩等一系列独具风格和个性鲜明的大型高尚住宅社区和五星度假酒店，并以前瞻性的战略眼光进军商业地产，目前正在成功运作的项目KKMALL（京基百纳空间）、京基百纳广场、御景华城商业广场、京基铜锣湾通讯数码广场等总规模超过30万平方米的商业，下沙商业项目也在规划建设中；酒店有大梅沙京基喜来登酒店、京基海湾大酒店、京基晶都酒店等五家高酒店，喜达屋集团旗下的国际酒店品牌—瑞吉酒店也已签约京基100；京基物业目前服务于京基所开发的各个项目；同时还有天津京基高尔夫、餐饮品牌京基粤菜等多元化领域发展格局。
巴根个人风采
他有着鹰一般敏锐的视角，洞察商业地产的风云变幻；他有着战略家的气度、学者型的才华，见证着商业新星的锋芒崭露；他敏于思而勤于行，坚守“责任、创新”的企业精神；他抛弃传统的局囿，带领着京基人在商界浪潮中书写一部又一部的商业传奇。
巴总接受房天下采访
巴总接受房天下采访
巴总发表讲话
巴总接受媒体采访
京基地产精品项目
在深圳的商业地产领域，京基地产成功打造了京基100、京基百纳广场、御景华城商业广场、京基铜锣湾通讯数码广场等精品项目。新政数轮调控下，众多房企相继入市争利商业地产，京基地产无疑已走在商业地产开发前列。
京基100
京基100
KKMALL效果图
KKMALL效果图
KKMALL效果图
KKMALL商场内景
KKMALL室内效果图
京基百纳广场
京基大梅沙喜来登酒店
京基大梅沙喜来登酒店沙滩吧
京基大梅沙喜来登酒店餐厅
京基海湾大酒店
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