精英面：君豪实业发展(深圳)有限公司营销总监 张一南
采访：石真真 摄像：黄银华
采访实录：
房天下：感谢君豪实业发展深圳有限公司营销总监张一南先生接受深圳房天下的采访。自2011深圳春交会以来，打着“限价”旗子做促销的楼盘越来越多，深圳逐渐显现“低价开盘”的案例。您如何看待深圳楼市不断涌现的促销潮?
张一南：从近期市场反应来看，购房者普遍认为开发商很有诚意，计划对外推广2.4-2.5万元/㎡的价格目前为2.1-2万元/平方米，市场明显有降下来的迹象和趋势。因此，真正有需求的购房者纷纷入市，市场观望情绪变淡。
深圳楼市目前出现的开盘行为，其根本原因在于政府严厉的调控政策——政府明确表态不按指导价不予以预售证。在政府强硬的态度之下，开发商会做一定的妥协和让步。
即使开发商让步，但基调很明显。国土局再三强调整体房价增速不超过GDP，即：2011年房价走势在去年涨幅10%以内都可以接受。在此前提下，开发商有些额度的让利给业主、购房者，让他们享受更多的优惠，短期之内是皆大欢喜的。
近入市的购房者多为处于换房阶段的改善性需求客户。此类客户多倾向于五成左右首付款，贷款100万左右，月供6000元/月的实际经济状态。
目前关内地段好的房子价格一路攀升，适合居住的中型社区房价基本上到3万元/㎡左右，跟新房差别较大，房价始终是指导改善性需求的购房者选择区域居住的重要因素。
“利”字当头 开发商保证质量缩减成本是经营手法
房天下：楼市限价政策风起云涌下，超六成网友表示房价不降反涨。如：开发商调整营销顺序，取消原定非毛坯出售等，您如何看待限价令下深圳各楼盘的应对措施及所谓的限价“防身术”？
张一南： 开发商永远是“利”字当头。对此，大家都理解和明白。
以前带非毛坯卖2.4万元/平米的标准，政府限价后按照2万元/平米来卖。从良心保证房子施工质量不偷工减料的情况下缩减成本，即：不做非毛坯是作为商人的一种经营手法理念，也是可以接受的。
如果开发商宁愿亏钱和少赚，把这部分利润拿出来回馈社会，老百姓应该鼓掌欢迎。按照“标准不变，品牌不变，系列不变，价格降低”来实际操作的开发商要相当受到人民群众鼓掌欢迎。
从2005年开始，深圳房地产市场有意思，不断出现各种各样营销手段，如、一成首付，分期付款，分阶段、分批次付款，入伙之后再供楼，中途可转让等。
我认为核心问题主要是：一首付比例过高，二月供压力太大，归根结底底还是总房价偏高。房价问题解决不了，买房对于很多人就是空谈，应从根本问题入手解决。
因此，开发商做部分垫资，放宽客户回款资金将成为未来楼市的选择之一。如：交2-3成首期以后，按照规定，银行要求三成或三成以上才能放款，开发商可以出资一部分先垫资给消费者，然后分批或者是到一年之后、入伙之后再分批偿还。
营销成噱头 开发商应打造自身品质
房天下：近日，“炫富”味十足的开发商楼盘广告引起了网友的关注。虽然竞争激烈的房地产市场始终提倡着“营销为”，但市场仍旧需要良性且的营销方式，您如何评价现在社会中各式各样的营销方式？
张一南：房地产营销的目的让客户接受产品项目，消费者满意了才会买单。
从2005年深圳房地产急剧向上拉升，产生了很多一夜暴富的客，很多人都默认能赚大钱，所以在整个营销理念中有很多急功近利的因素，如：市场推广，大家可以看到“望族”、“帝之家”、“城市大宅”等推广噱头。
回归本质，我们做花园小区占地1万平方米或者是十几万平方米，为什么买房人购买该社区，而不去买旁边价格持平的小区？
要从产品设计上，规划理念上，整个生活概念上去考虑，如：长宽比、户型纵深比、户型设计是否有独到之处，整个小区的服务理念是否比别人想得更周到，物业管理是否做得更好，下雨天、台风天、自然灾害天气是否可以提前计划通知到业主，小朋友在花园里是否开心，种种因素成为楼盘长期以来能否持续被客户认可的标志性符号。
在过去，也曾出现过楼市低迷期，开发商以优惠力度等来说服动作吸引购房者，但成交量仍然低迷的状态。所以，我认为开发商应花心思把东西做好，并且展示给消费者，然后由购房者自由选择是否购买。只有让人住得舒服的房子才能够成交，这也是未来楼市必然存在的发展趋势。
政府称降房价一定能降 但不同地方很难
房天下：随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。不少房地产商“砸锅卖铁”融资，预计房价将出现明显松动。您如何看待深圳房价的未来走势？
张一南：首先我们要相信国家政策，政府说降一定会降下来，这是基本的前提，任何开发商都必须遵循这个游戏规则。
第二，不同的城市、不同的区域有不同的细则出现。深圳关内的房子如香蜜湖、华侨城已经被抬到4万以上，真正降房价很难。
目前痛苦的是夹心，这部分客户的居住需求、医疗保障、需求需要各部门、社会同仁一起努力才会有一个更好的解决方案，不只是房价降5000元/平米就能够解决问题。
资金出逃型客户选择“房子”保值
房天下：现在不少人放弃一线城市逐步选择二线甚至三线城市，如惠州、东莞，您如何看待此举？
张一南：到惠州、东莞买房的人90%不是用来自住的。随着政策在深圳收紧，销量节节攀升、资金出逃型客户也属于目前资金没有更好的保值方式，只有选择在二线城市买房子，为了给资金找到一个长期保值的地方。而不是在深圳买不起房子被迫选择到东莞买房住。
“一房一价”使房价透明化 但需长期磨合
房天下：在东莞贵公司也有项目在推，现在国家政策调控之下，“一房一价”是大家关注的问题。请问贵公司在“一房一价”的实施上采取怎样的态度呢？
张一南：作为在深圳有十几年开发经验的开发商，政府有任何的要求，我们都会无条件满足。现在君临天下项目因为售楼处还未建好，所以我们会按照既定的时间节点，把每套房的价格向物价局申报，相关手续逐步完善。
我认为“一房一价”政策是个好事情。通过“一房一价”政策房子的真实价格、折扣标准等越来越透明，买卖双方都明白。但具体操作起来会打一些折扣，如高开低走、擅打折扣等，很难到每个楼盘每套房，只能是通过这样一个态度，让开发商、业界看到政府有这样的一个倾向、心态、方向。大家通过各种各样手段让房价更加透明还是一个长期的需要不断磨合的过程。
真正能让房地产价格往下走分为几种情况：种是经济危机；第二种从源头上遏制，不按照这个价格卖就不批预售证等。因此出现了开发商非毛坯变毛坯卖的现象。实际上“一房一价”是政府和开发商、开发商跟小业主、小业主跟政府三方博弈的过程。
从长远角度来看，房价一定不是短暂、有时间效应的、政策所左右的。短期内房价或许会受政策影响有波动，但从长期来看不管是资本市场还是房地产市场都是往上走的趋势。中国人天生喜欢买房，所以房价想降下来很难。
深圳房地产市场被客宠坏 短期获利赚差价
房天下：中国人没有其他更好的 渠道，房产是比较好的资金流转地。您认为房产作为 渠道有哪些优点呢？
张一南：房产 的想法大同小异，以前买小户型收租是一种方式，房价在快速上升通道时倾向于买大户型、豪宅获得短期再转手卖掉，持有一二年左右转手卖掉，赚差价。
当年在某楼盘比较困难时，有朋友一口气拿了20-30套房子，一成首付后赚了8千-9千后直接卖掉，前后仅三年时间。
深圳房地产市场就是被2005-2008年走过来的一波行情给宠坏了。
越来越多资金走向商业 未来必将更受追捧
房天下：正是因为有 客，国家才会出调控政策，从而引发到现在住宅 被限购，很多 商转战商业。新一轮调控对商业地产是否利好？在迎来商业地产狂潮同时房价是否会随之攀升？
张一南：从几大开发商的动作我们可以看到：万科明显增加商业地产比重，华润一个项目一年大概10亿现金回流，这都将成为各大开发商追逐的商业地产增加开发量的理由，随着开发量越来越大，二手写字楼、商铺成交越来越多，越来越多资金开始往商业地产走。
除了商业之外，区域或地段好的的住宅也持续会受到二手成交的追捧，假如区未来有一手房发售，我相信必然会火爆。
商业地产少、稀缺。目前二手写字楼和商铺价格节节攀升，价格基本4万元/平方米往上走，租金也节节攀升，达250-260元/平方米。高额背景下，我相信以后写字楼买卖、商铺买卖还会受到更多追捧，包括境外资金和资本流入也将会越来越多。
自住房任何时候买单都是好时机
建议 客远离深圳住宅
房天下：在选择房子的时候，应该考虑哪些因素，尤其对于一些刚性需求和 客来说，他们的着重点也是不同的，您能否给购房者建议呢？
张一南：在房地产业界一直以来有一句话：只要是自住房任何时候买单都是好时机。当然前提是在房地产价格上升期间。
现在来看购房者选房会有几个趋势：，刚需自住客选择总价低的小户型。虽然房间面积小，但布局合理性增强。
如福田区我们公司推出的300-400套80-90平米以下的项目，按合理的市场价格来看，300万左右即可买到自己想住的房，圆了很多朋友购房梦。随着区二手价格不断攀升，小户型包括区房子会以相对较低的总价，节省大量时间成本、通行成本。享受的市政配套、购物配套同时，不需要花太多钱满足需求也是很好的事情。
对于 客来说，在限购地区买房成为空谈，想方设法用家人的名字来实现买房的客户明显是自住的。
因此建议 客多想想别的 渠道，别老是盯着深圳住宅，可以考虑写字楼、商铺、商务等、的产品，甚至可以到周围二线城市等。鼓励 客多去消费，如：买名车、名表等为GDP增长做贡献。
房天下：张总幽默的一段话结束了本次采访，再次对张总接受房天下的采访表示感谢。
