富通房地产总裁黄文

黄文精彩语录：

1.绿色建筑——永福苑承载深圳安居梦想

2.回应质疑——深圳首个安居型商品房意义重大

3.产业格局——住宅领域将出现商品房和保障房并驾齐驱新格局

4.安居型商品房——解决城市中低收入家庭住房问题

5.中心西移——前海中心区档次高于福田中心区

6.航空新城——深圳西部千亿配套成型在即

7.西部香蜜湖——前海中央居住区碧海湾CLD已然“城熟”

8.坐享城熟——前海首席居住大盘10年成熟之作富通城十锦荣耀面世

采访背景

前海包括宝安中心区是当前深圳重要规划发展的片区之一，前海居住价值将再次升级，而临近前海片区的航空新城也将成为深圳未来的热点之一。富通地产布局宝安中心区10余年，开发富通城系列项目，近期富通集团将推出富通城十锦和永福苑两个项目。富通永福苑是近期将推出的深圳首批安居房项目，踞立于宝安区航空新城，成为目前最受关注的热点楼盘之一；而富通城十锦位于宝安中心区的碧海片区，是深圳未来发展的核心区域之一。布局宝安中心区多年，对于片区的居住价值有怎样的解读？富通城十锦项目有哪些特色？深圳首个安居房项目永福苑的居住价值如何，市民如何申请，分配规则会是怎么样？为此，搜房网专访了深圳市富通房地产集团有限公司总裁黄文先生。

采访实录

采访：谢水木生/视频：李浩
时间：2012年6月7日
嘉宾：深圳市富通房地产集团有限公司总裁/深圳市房地产协会副会长黄文先生

采访实录：

★绿色建筑——永福苑承载深圳安居梦想★
【搜房网】：首先非常感谢黄总能接受我们搜房网的专访，富通地产即将要推出深圳第一个安居型商品房，受到广大市民的普遍关注，首先请黄总大概介绍一下，富通地产开发的深圳首个安居房是怎样一个项目？
【黄文】：为了实现广大人民安居乐业的目标，深圳市政府最近几年非常大力推行保障房包括安居房建设，在深圳市的每个区都有保障房包括安居房的建设指标。深圳市政府确实有大僻天下寒士俱欢颜这种气度和力度在推行保障房的建设。富通作为首批参与深圳市保障房建设的企业之一，在政府的支持下，富通参与建设了首批的代建保障房龙悦居和首批安居房永福苑。永福苑也是目前深圳最早推出的安居型商品房，在这个项目在建设过程中富通付出了很多的心血。
永福苑安居型商品房项目位于宝安区福永街道宝安大道与下十围路交汇处，项目总建筑面积43400.88平方米，其中安居型商品房的住宅房源504套，其中二房A户型64.42-65.98平方米的448套，二房B户型64.04-65.45平方米的28套，三房C户型84.62-86.5平方米的28套，所有住宅单位均为精装修房。
深圳市的保障房建设和安居房建设标准是比较高的，特别是在绿色节能环保方面，它甚至高于普通的商品住房。像龙华的保障房项目，从设计方面最后评的是金级，就说这个建设标准达到了绿色银级，深圳市绝大部分的商品住房是没有达到这个标准的，铜级都没有达到，而永福苑达到了铜级的标准。永福苑致力于绿色建筑的打造，按照政府要求，尽快、尽可能多地满足迫切需要解决居住问题市民需求的同时，需要符合国家节能环保的要求，满足绿色建筑的设计要求的“铜级”标准，秉承为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的设计理念。永福苑采用外廊式布局，此种设计在日本等发达国家也较为常见，此布局最大限度保证了大多数户型南北朝向，满足日照时数及通风要求，也保证了形成地面庭院空间，以及最大限度共享体育公园风景，隔层设置的双层高空中庭院给住户创造了一个休闲交往的空间。永福苑采用了太阳能生活热水系统，达到了所有住户全覆盖，同时采用了雨水回用系统，建筑主体面向夏季主导风向，全住户全房间自然通风，全住户达到大寒日3小时满窗日照，全住户加厚地板减小地板撞击声量等隔声减噪措施。永福苑户型方正实用、空间结构合理高效，客厅和房间的尺度适宜，精装修配备提供了良好的居住环境，给住户省却了二次装修的烦恼。

★航空新城——深圳西部千亿配套成型在即★
【黄文】：永福苑这个项目目前大家看到的周边的规划还不是特别成熟，但是项目所处的位置是航空新城，从交通网络上看，“海、陆、空、铁”各种战略性交通资源都以航空新城为核心交汇点，穗莞深城际快线、深港机场快线（11号线）、深圳地铁号线均起止于航空新城，项目距离地铁1号线机场东站约950米，距离建设中的深圳机场快线11号线福永站约2000米，项目附近的公交站点为机场北站有机场5线、338、367、615、M284、M333、M331、M351、M291多路公交车经过，公交线路可无缝接驳地铁口。另外，广深高速、机荷高速、沿江高速、海滨大道、宝安大道、107国道等多条陆路交通设施汇聚于此。深圳机场作为中国第四大空港，国内外航班通达全国各大城市及全球97个大城市。福永码头水路交通每天26班次、4条航线往返港澳。
将来航空新城的整个配套将非常成熟，永福苑项目周边千亿配套成型在即，T3航站楼约120万平米核心综合体、机场西区约140万平米综合体、怀德约74万平米旧改综合体，共计330万平米大型综合体未来将汇聚于此，将建成后将聚集大型酒店、高尔夫、城市会展中心、国际品牌免税店等城市生活配套。项目背靠英管山，北面与万科•金色领域社区为邻，东面是怀德村，南面是下十围村，西眺航港高尔夫。周边的配套设施有:宝利来国际大酒店、福永医院、中国银行ATM、众乐百货、华润万家VANGO便利店、下十围幼儿园、怀德幼儿园、下十围小学以及福永中学等。

★回应质疑——深圳首个安居型商品房意义重大★
【黄文】：富通地产在设计永福苑的时候，前面强调过，特别注重整个项目的绿色节能环保。我们也关注到，大家在市场上对永福苑有些反映，第一个是现在规模不是很大，第二个它是一种单廊的交通。这里我特别说明一下，因为永福苑项目要求容积率2.6，同时限高不超过40米。在这样一个容积率和限高的情况下，我们要做到前面的绿色、节能、环保的要求，实际上是非常困难。在这种情况下我们如何保证项目本身的户型方正、通风、采光包括日照要求，因为达到绿色标准必须在大寒日下满足三个小时日照的要求。这种情况下，实际上对设计增加了很大挑战。
采用单廊交通有两方面的原因，第一，提高使用率。因为这个户型比较小，户型小会导致做点式的住宅会使它的实用率非常低，也就是客户的得房率非常低。如果采用外廊的单廊交通，外廊道只需要计算一半的建筑面积，这样会提高它的使用率。另外我们也考察了国内外包括日本做安居房建设时他们的一些经验，其实这种外廊交通在日本还是非常多的。第二，增加住户之间的交流。这也是一个很重要的原因。刚才我说的提高得房率只是一个方面，其实还有很重要一方面是它可以增加住户之间的交流。我们现在的居住有个很大的问题，就是居住的太过封闭，这是我们居民交流相对闭塞的原因。现在从建筑设计包括在我们建筑界以及设计院都在思考一个问题，就是如何增加邻里的沟通和交流。实际上采用这种单廊交通，邻里交流是比较好的。当然，单廊交通也有缺点，它的私密性较差。任何事情都是两面的，如果私密性特别好的房子，那么它的沟通就差些，沟通比较好的它的私密性会差一些，实际上这里面存在一个取舍的问题。
从这个房子身，永福苑还有个很大的优势，它做到了户户南北通透，实际上在安居房的建设过程中，这样的房子也是不多的。所以我们还是对这个项目充满信心。另外，我们从近期客户的访问量高，因为永福苑营销中心从六一开放以后，截止目前已接待电话和来访客户近3000批，每天接待约300批次。从我们对客户的调查和反映来看，80%的人还是对这个房子非常满意。包括我也问了一些朋友，他们也提出了它的不足，但是从整体上来说，绝大部分的客户还是非常满意的，并表示会关注项目申购的流程和步骤。
另外在这里我也想强调一个问题，就是说我们如何看待保障房和安居房的建设问题。最近我们也发现有个别的媒体做了一些报道，对于里面反映的一些问题，我觉得有失客观和公正。我觉得媒体有几个很重要的要素，一个是公正、客观，其实还有良心。首先保障房建设作为国家大力投入的项目，政府投入了相当多的精力，作为媒体需要一个正确的引导。安居房建设，首先我觉得它是要满足广大中低收入人群的基本居住要求，尽量给他们提供将来的生活便利和沟通。我刚才在前面强调，深圳市在整个安居房的规划布局的时候，它是在全市范围考虑的，在不同的区，不同的地域有不同安居房的点，所以一个项目不可能把深圳市全部都覆盖。我们有媒体讲说，它采访了两个人，一个是龙华，一个是罗湖过来的客户说到福永，说永福苑项目太远了。这个我看也是太远了，但是以这个为结论，这个项目对于所有的人都太远了，这实际上是对我们受众的一种误导。另外也有人问了1、2个客户，就是不喜欢这种单廊的走道，就说所有人都不喜欢这种单廊走道，实际上这个也是一种误导。从我们对客户层面的了解，大家普遍反映还是比较喜欢这个房子，首先户型方正、实用，得房率相对也比较高，特别是做到南北通透，加上中间的一些共享的平台和花园，就说在这么一个小地块最大限度利用它的资源。这样一个项目，其实从我们的角度，我们希望媒体对它做客观的分析和报道。
另外我觉得作为媒体、作为我们房地产这块的专业记者，其实应该掌握一些基本的建筑规划的常识性的问题，因为任何一个东西都有两面性，不能把它的缺点无限放大，我不希望把坏的东西说好，但是我也不希望把好东西说坏。我还是强调，我们对国家整个产业政策要有一个正确的认识，对深圳市政府对安居房建设主要投入要对市民有一个正确的引导。我这里顺便提一下长城，长城里程在抽签的时候出现了黑屏，实际上这纯粹是一个技术上的问题。但是我们媒体在这块报道的时候，其实也有失公允，觉得有什么内部操作，从我了解，包括从长城内部和建设局，现在这个里面做的非常透明和公正，就说深圳市政府包括建设局，他们在整个安居房建设，从我接触的政府所有领导始终都强调公正。有时候出现技术问题时，媒体其实应该多一点包容和关心，正面加以引导，我们共同从政府、媒体、开发商包括我们的消费者一起把深圳市安居房建设真正做好，然后切切实实为客户，为市场提供更好的房子，让大家像刚才说的大僻天下寒士俱欢颜，这就是我们的目的。
【搜房网】：像富通地产打造楼盘的时候不是提出一个叫作“筑造上善生活”的品牌理念？
【黄文】：“筑造上善生活”的核心，是尽可能满足消费者的内在需求，把产品做好。在保障房建设这块，其实保障房建设这块的档次一点不比商品房这块差，甚至在这些方面会比商品房做的要好，特别是在绿色节能环保这块比现在的商品房建设的要求和规格都要高。我希望大家，特别是媒体，包括大家受众对保障房这一块大家多关心，不要拿出自己没做过调查的东西或者自己臆想的东西来误导消费者，误导客户，这样实际上是很成问题的，因为很多东西必须调查的客户真的怎想，真的怎么看，不要因为一个人说不行，你就说所有的不行。

★产业格局——住宅领域将出现商品房和保障房并驾齐驱新格局★
【搜房网】：黄总，之前好像说你在一次论坛上，你也谈过关于安居房还有保障房对房地产的产业政策影响，就未来它会形成怎样一个格局？
【黄文】：之前讲过这样大量的保障房建设，它一定会对房地产市场的格局产生影响，事实上从2、3年前，政府在推出大量保障房建设的时候，房地产格局发生一些变化，房地产现在的格局变成保障房（包括廉租房、安居房等）是很重要的一块，它会作为我们以前整个房地产产业政策的完善。实际上在1998年开始房改的时候，中国对房地产未来的发展当时是非常明确的，一部分就是我们说的廉租房，这块是满足低收入家庭的。还有一部分就是我们现在说的保障安居房这块，它是满足中低收入家庭，还有一部分商品房。
从1998年到2010年整个房改，着力发展上面就强调了分房的货币化，廉租屋和保障安居房这两块的缺失导致我们现在出现了社会的不公或者说是居住上包括涉及到的民生问题。所以我们现在政府在保障房建设力度上的推行，会导致房地产格局的变化，在住宅领域会出现商品房和保障房两条线并驾齐驱的格局。我们也不要以为，政府会考虑到房地产企业日子难过了，会放松调控政策，会减弱房地产的调控的力度，这是不会的。因为我觉得民生问题是最大的问题，中国必须解决和涉及到社会稳定、涉及到政治的问题，所以这块肯定要听政府的，听党的话，我觉得这是涉及到民生问题、涉及到稳定问题，这是非常重要和原则性的问题。这个问题是不容你去质疑和讨论的，作为开发商必须顺从这样一个潮流和思路。
我们以前认为房地产拉动了很多行业，大概拉动了几十个行业，这个我也不否认，但是有很重要的一点，商品房能拉动的其实保障房也能拉动。实际上大部分的保障房，现在深圳市都是做精装修的，所以房地产原来所拉动的钢筋、水泥所有的建材保障房一样可以拉动，甚至保障房拉动范围从某种意义上更广，它连普通的装修连窗帘产业都带动了，所以我觉得房地产格局，在住宅格局方面将会往两个方向走一段时间。
【搜房网】：黄总，像深圳市现在基本上每个月推一个安居房、保障房出来。比如说两、三年以后或者是五年以后大量出来之后，当它的量到一定程度的时候是怎样的？
【黄文】：如果它所有都满足以后这块就会减少。
【搜房网】：如果这块满足了，它对原来的商品房市场价格这一块会不会超过冲击？
【黄文】：我认为会形成一定冲击，但是不会形成根本性冲击。

★安居型商品房——解决城市中低收入家庭住房问题★
【搜房网】：还有一个，包括永福苑在内，目前深圳总共有8个安居房，王荣书记到深圳之后提出再引“孔雀东南飞”的人才战略，安居房是属于里头一个方面。刚才您提到1998年之后商品房这块抓的比较多，现在造成深圳的房价非常高，造成的影响就是深圳的企业要招到好的人才就非常难，因为房价高，大家买不起房。
【黄文】：您讲的这个问题是这样的，不完全是您所说的这样，深圳市确实有一个创新，在做保障房、安居房建设里面，它做了一部分专门针对人才这块的叫人才公寓，这是龙华保障房项目。富通地产承接了两个地块，其中有一个地块，就是专门针对深圳引进高端人才这部分人做的，这确实是深圳市很大一个创新，就是为了深圳市的可持续发展，为了深圳市高端人才的引进，专门针对这批人做一部分像人才公寓这样的房子，它也属于整个安居房这块的范畴。但是它的整个户型设计，在这块它有放宽，因为我们在租赁房这块大概是35、55、65。而在安居房这块大概是60、80这样的面积指标，在人才公寓这块大概是90、120、140，以适应不同的高端人才的需求。
【搜房网】：我们平常的时候会接触到保障房、经适房、安居房还有人才公寓，这几个的话，咱们永福苑算其中哪一个？
【黄文】：永福苑是解决中低收入这部分的，安居商品房这种。
【搜房网】：永福苑项目推广的时候有使用一个“深圳首个安居房”的说法，但是它之前提出安居房是针对人才这块的，咱们项目跟这个有什么区别？
【黄文】：是这样，深圳市整个在推行的过程中，实际上深圳市在保障房这块它前期做了蛮多的工作，包括以前拿地的时候，规定你里面必须建多少房子交给政府，这是一个。还有一部分就是说，政府出钱，像龙华这个，就是政府拿钱由开发商代建。福永的永福苑项目是通过市场化的交易，，实际上还是有一个土地的拍卖，最后是以确定的地价竞房价，价低者得。它的种类非常多，需通过不同的方式来解决，因为现在做保障房建设，就大范畴的保障房建设这块来讲有很重要一点，就是要集社会各方之力来做这块事情，要利用一切可利用的资源来满足这个要求，不能光政府投入。政府作为行政管理或者说一个机构，它很难覆盖这么大面积的商品房建设。利用开发商的力量，利用民间资本的力量，利用政府的力量，包括一些企业，像地铁这块也做了相当多的保障房，就是用企业、开发商各方面的力量来推动整个深圳市保障房建设。
【搜房网】：黄总，您是从政策层面来讲的，我可能想让您做个类比，咱们永福苑和长城里程家园、中海阅景馨园，还有之前的桃源村、深云村，这些有怎样的异同？
【黄文】：像桃源村、深云村，实际上还带有一点福利分房的痕迹在里面，深圳市政府原来对一些企事业单位具有分房资格的，享受这种补贴资格的，有一部分房要分给他们，这是早期的。我刚才说带有一定的福利分房性质，像长城这块，它原来应该是限地价、限房价拿的房子。在中海的房子就是政府回购的一种房子，包括卓越，卓越最近在宝安也有一块，和我们永福苑这块是通过政府限地价，政府确定一个相对低的地价，然后通过竞拍来确定你的房价，政府在这块也是在逐渐完善过程中。
【搜房网】：像我们本身就从事房地产这块，平时接触到的项目也比较多，区分上面几类项目也有些困难，对一些市民和一些网友来讲相对就更难了，开发商拿地不一样，还有之后政府介入进来的政策也不太一样，这对你们开发商是不是有一种困扰？
【黄文】：也不会，以后在保障房建设这块实际上相对明晰，一个就是政府原来有些土地通过代建承包的模式，政府出钱通过开发商整个来代建。这种代建包括设计、工程、监理，就一直到后面装修交房，到后面的物管都要一些配合，这样整个一个过程。还有一个就是，政府在出让土地的时候，土地里面要求做多少的保障房或者安居房。另外一种就是政府找到一些合适的地方，这种地方通过政府给它地价做一个合理的限制，然后通过开发商的竞拍，开发商可以根据自己的情况来决定你可以参与什么样的项目，这对开发商并没有什么困扰。我反倒是觉得这种多渠道多管道的做法，可以加快推进整个保障房的建设速度。
【搜房网】：像这种保障房、安居房、经适房它的价格非常低，中国人一买价格低的，特别是房子这种东西，就会联想到集体宿舍、贫民窟，一些市民在申购安居房、保障房的时候，他应该怎么摆正心态？有时候他买这个房子6000-7000对他来讲是一个很高的价格，他会要求社区要大，房子要好，品质要好，交通要方便，那您如何让大家摆正心态呢？
【黄文】：刚才讲了，实际上包括政府、媒体、开发商都有一个合理引导的问题。第一，安居房这块，首先它的基本职能是什么？解决中低收入家庭的居住，让他们有一个安居的环境。第二，我们发现所有保障房、安居房建设都存在一个问题，它周边的配套不是很全，然后它的项目规模也不是很大，我们实际上要从长远来看这个问题。
在5年以前，我们所在富通城，我记得是2004年9月6日，我们打第一根桩的时候，这整个西乡片区你看不到一栋像样的房子，就是我们看过去是一片荒芜。从我们2005年销售到现在大概7年时间，你看现在这块已经完全成熟了。刚才我们讲到了像长城里程这块，现在有100多人放弃它的安居房的申请，实际上我们看长城里程整个周边规划的时候，我相信通过5年左右的时间也会变得非常成熟。永福苑这块，现在实际上我觉得周边已经比较成熟了，但通过刚才我讲的这些配套起来的时候，它也会慢慢变成熟。深圳实际上是一个城市发展非常快的城市，它的城市更新和它的城市建设的速度远远快于我们大家对它的想象。
大家可以回想1997年之前的福田中心区，基本上整个福田中心区是空的。1999年市民中心建设之前，福田中心基本上没什么房子，那现在我们回过头去看福田中心区的时候是什么样一种状况？像龙华，深圳为了整个城市综合配套的快速发展，在龙华成立龙华新区，在光明成立光明新区，在龙岗成立坪山新区，每个新区的建立，就意味着在这一个单独的区域，它的城市基础设施建设和整个城市的功能配套会有比较块的发展。所以在我们看到配套不全的时候，对市民买房我有个建议，就说你可以看一下这个区域将来的规划是什么样的？因为深圳市的整个城市规划这个一旦定下来以后，一般情况下没有特别的，不可抗力的原因是不会改变的。深圳有城市规划委员会，它会通过城市规划委员会确定整个深圳市的法定图则，通过法定图则确定规划，规划一旦定下来大家是往这个方向走，这是深圳市政府管理规范的很重要的一个成果。
大家买房首先看一下它的规划和将来的配套，如果你只看眼前的东西，比如以2005年眼光买富通城的房子，那没法买的，旁边一片荒芜，什么东西都没有，但今天这里已经成为非常成熟的社区。包括长城里程是属于龙华新区的，这个区域将来的配套和设施也是会完善，而且我觉得龙华那个区域是非常好的一个区域，深圳市的后花园。我们现在看到它乱，将来你看就不会，比如我们在2000年以后你会看到整个岗厦很乱，现在还存在吗？基本上不存在了。

★6467元/平米——深圳首个安居房六月开始申请★
【搜房网】：永福苑是深圳第一个安居房项目，刚刚您从从产品本身，政策影响，还有对市民安居这些方面介绍了项目，但是现在有个网友很迫切希望了解到的情况就是，深圳首个安居房的价格，还有它怎么申请？
【黄文】：是这样，申请应该是在6月份，就是在这个月就可以申请和公告。它的平均价格是6467块钱一平方，这是平均价格，个别房有些许差别，但是差别不会很大，这个是限制死的。
申请的条件政府有相关的规定。这种规定还是比较严格的，就是你必须符合什么样的条件才可以申请这样的安居房。为什么会有这样的条件呢？其实大家应该理解，安居房、保障房以及租赁房的功能是不一样的，首先租赁房是解决低收入家庭住房需求，安居房是解决中低收入阶层的住房需求。这里面肯定对相关申请人员的条件有一个限制。这种房某种意义上也是政府的补贴和我们纳税者的投入，实际上强调的是社会的公平和稳定，拿出一部分钱来扶助弱小这部分群体。那这部分如果是所有人都可以随便买的话，那就失去它本身的意义。具体的申请办法和细则，到时候会有相关的公告出来，符合条件的市民都可以去购买。
【搜房网】：因为它关注度很高，申请人数也非常多，但是套数和人数是有限制的，富通永福苑会不会像长城里程家园一样采用同样的抽签方式？
【黄文】：最后的销售办法最后还是由政府来确定。以后可能是这样，深圳以后会通过轮候库形成一个排序，就是根据你个人的身体条件包括你进深圳的时间，在房源还不够的情况下，可能会采取一个抽签的方法，就是像长城这样采取抽签方法。在大家都符合条件，而房源不够的时候采取抽签，我觉得这是比较公平的一种办法。
【搜房网】：会不会再次考虑一下用我们搜房的技术？
【黄文】：这个就不用我说，实际上政府专门有一个住房中心，它以后会专门负责这块的销售。作为住房保障处，他们现正在建立轮候库。轮候库应该在近期会建立，这个库建立起来以后，原则上应该要通过轮候库来做这块。深圳市以后每个月要推出一个新的安居房项目或者保障房项目，这块到时候怎么来做，这要看我们建设局他们具体的安排，现在政府对整个安居房、保障房的监管是非常严格的，包括客户的条件，包括开发商的销售过程的一个公正和透明要求非常严格。
现在我们有申请条件，以后它会逐渐覆盖到有深圳居住证的有多少年社保的这块人，慢慢的范围会放宽，然后是分层级逐步逐步解决这些问题。如果这块我解决了，我再解决下一个过程的问题，因为任何事情大家都要要讲先来后到，排秩序一样，比如说我排到这儿来，我要第一个去买这是不合理的。
【搜房网】：有居住证的不知道要等到啥时候。
【黄文】：深圳市在考虑这块的问题。有深圳户籍的，接下来比如说你在深圳社保多少年，因为你在深圳缴纳社保这么长时间，实际上跟深圳是有纳税的。你有纳税，你作为纳税人，我实际上也是一个准深圳人了，对深圳市也有贡献的，深圳市政府也在考虑这块，包括也在做这块的一些事。
【搜房网】：你们永福苑的房子是属于必须要有家庭的、结婚的？单身的还不行？
【黄文】：条件这一块要看政府最后定，因为我们本身是原来5月底公告的，后来住建局他们有些要求或者一些条件，现在两房原则上应该是要有家庭的，三房的好像要四口之家的。三房的比较少，我们是28套房。

★中心西移——前海中心区档次高于福田中心区★
【搜房网】：黄总，您刚刚提到几个关键字，一个中心，一个国际化还有一个配套，就让我想到，深圳的中心有一个西移的轨迹，先是罗湖中心区，然后是福田中心区，后面是南山中心区。再往西走，它提出一个前海规划，前海中心区。您刚刚又提到富通地产，富通地产在宝安这块，特别是跟前海相近的这块有开发富通城，打造了将近10年时间。您怎么来看它，目前在西部来讲，非常热的一块热土就是前海，跟咱们富通还有咱们富通城这一大片，您是怎么来看前海这个规划？
【黄文】：其实深圳市我们看它整个发展的轨迹，最早是罗湖中心，现在的行政中心在福田，福田作为行政中心我觉得它将来还是会持续的，因为现在福田中心已经非常成熟而且已经变得非常拥挤。深圳城市中心规划的时候，大家可以看到罗湖作为一个中心，但是它早期的规划是不足的，会导致它现在的拥挤，特别是交通状况。福田中心区是做过城市设计，就是有大的城市规划做过城市设计，做过城市设计以后，我们现在看到它，就说这个至少形象非常统一，然后整个规划相对完善。福田中心区有个最大的问题是什么？它的交通问题，就是说它目前的交通和它现在的配套这块还是不足的，包括它的地下交通这块我觉得是存在很大缺陷的。
我们现在做城市设计、城市交通、城市规划的时候有一个很大的误区，就是在整个城市交通解决的时候，我们楼与楼之间互相的连接这种没有有机的联系，就是说没有形成像香港这样合理的地面交通和地下的交通，地下交通基本上是没有的。以后我相信会在后面的规划当中完善，特别在前海中心区这块，我觉得应该作为重点解决的问题，就是地下交通规划，地下交通和地面人流交通这块的完善，否则会造成整个车流包括很拥挤的状况。
现在我们看到大家提得很热的就是前海中心。前海中心大家讲是特区中的特区，就是这样。它是作为中国最小的副省级的单位，这15平方公里我觉得会成为深圳再次发展的引擎。
前海中心实际上包括宝安中心区和前海这边一部分，这个中心起来可能和福田这种行政中心稍微有所不同，它更偏重于金融和服务，再加上物流这块，很大的是金融服务这样一个体系在这里。金融服务加上物流，因为这边空港和交通这块有一个体系，这里面会成为它很重要的一个支撑点。在做15平方公里规划的时候，它将来一定会成为深圳一个新的高度的区域，它可能在以后的整个的城市建设和城市配套，包括城市功能完善上，我相信它会比福田中心区做的更到位。因为福田中心区刚才说了它最大的核心问题就是建筑之间的有机连接这块没有，就是我们看到的是一个个建筑，是相对独立的。第二个它的地下空间规划这块没有，就是说没有把地下空间作为像香港这样，你看到它轨道交通包括楼与楼之间这样。还有它的地面交通就是人流交通缺乏有机的联系，这样就会导致福田中心这种拥挤、堵车，包括你吃饭不方便的配套。
前海中心区规划，我觉得它如果把这个问题解决，它的档次会更高于福田中心区，这个也是我们特别期待的一个事情。如果这样出来一定会成为经济另外一个很重要的引擎。

★西部香蜜湖——前海中央居住区碧海湾CLD已然“城熟”★
【搜房网】：像碧海湾中心区这块，碧海湾靠海这块还有宝安中心这块，就是说可不可以和香蜜湖或者华侨城做类比？
【黄文】：我觉得是可以这样类比的，现在我们看它实际上还跟那边有差距，因为现在的前海，包括宝安中心区整个。前海这一块的规划基本上落地了，这实际上才刚刚起步一个阶段，我们假以时日，五年以后我们在回过头来看这块区域，其实福田中心区从2000年开始大概10年时间，我们再看10年，以后可能建设速度会更快。我们也看10年，10年以后这整个规模起来的时候，因为它这边有一个更高档次的中心区了，旁边的配套一定是相匹配的，从这个意义上来讲我觉得以后宝安这一块的发展前景会更大。
在10年前，前海中心区没提出来的时候，现在的宝安中心区包括现在富通所在的碧海湾中心区，我是给它做了一个功能上的区分的。现在前海和宝安划在一起，那这边实际上我觉得前海很重要的是作为一个我们讲的CBD的概念。像富通城这块，就是现在我们这个中心，我觉得是一个CLD的概念，一个是中央商务区，一个是中央居住区，这两个的功能会有所不同。就说从商务区的角度，更重要的强调，比如说前海以后重要的是它的金融服务、物流这块；中央居住区更多强调是居住包括它的生活配套，但这种生活配套它和中心区紧密相连。其实有个类比，就是在深圳我们看到的香蜜湖片区，当时我们定义也是中央居住区的一种概念，福田中心区就是一个中央商务区的概念。中央商务区旁边的中央居住区，实际上从它的生活便利度和生活的品质包括它生活的舒适度是最高的。其实现在我们在富通城这块着力打造的，因为它处于中央商务区旁边的中央居住区，这种主要着重中央居住区的打造。这样我们也是对它未来的整个前景也是非常的好看。
【搜房网】：黄总刚刚提到宝安这一块，富通地产是1998年从原来深圳市商业总公司一下属企业改制过来的，然后一直扎根在深圳宝安开发房地产，大概到今年有14年了。现在随着前海开发或者是西部未来像宝安大道、罗宝线等各种交通设施、城市建设的完善，现在越来越多人到宝安来买房、置业。不过，此前宝安这边跟关内比起来有这样一个说法，就是宝安像非洲，关内像欧洲，你如何看这种说法？
【黄文】：实际上如果早些年这样说可能还有一点靠谱，现在已经不是这样了。现在深圳撤关，关内外一体化趋势不可逆转，而且它慢慢逐渐在拉平，包括我刚刚讲的深圳成立新区，它首先是要完善它的城市配套、基础设施。
我们看一个城市一个区域的价值会去到什么地方，首先是由它的地址决定。实际上前海中心区往这儿一放的时候，它的地理从土地本身这块来说价值已经达到深圳最高的价值。另外，从配套这一块，配套在这么高规格规划的前提下，它的配套一定会非常完善。因为以前有特区内和外的差别，深圳市在特区内的城市配套完善各方面是先于特区外的。但现在比如说罗湖基本上没有什么空间，除了旧改，福田基本上建设完了，现在其实重点在什么地方？重点是原来所谓的关外现在倒成为将来发展的重点，特别是宝安中心区。它和关内的差距会逐渐拉小，而且，我觉得宝安中心区很大程度上在5-10年会超过原来关内很多地方，比如说像罗湖、南山一些区域，整个建设起来可能比它规格还高，因为它是新的东西。其实做房地产很重要的一点是你要向前看，一定要看未来的趋势，这很关键。我们发现房价最早关内和关外的差距，你会发现现在罗湖的房价并没有太大的幅度，反倒是一些新兴的发展区域，原来的房价非常低的时候，它会上涨的很高，它上涨的很快不是因为房价本身涨的快，而是因为这块整个配套全了，这个区域和地理价值提升了，这种提升的情况下，因为这种配套算下来，所以它整个水平就会提升。
现在我们看到关外这块的区域，你刚才讲的这种，其实现在很多人不这么看了，而且他们如果看到这种前景，特别是对宝安这块的认识，宝安中心区，包括整个碧海湾这一块的，因为现在这一块已经非常城市化了，你会发现这块的商业价值。原来人少，可能30块钱租金的铺现在可能要200块了，它的价值整个是在随着人流的聚集和整个配套的完善这块会逐渐提升，而且差异化会逐渐消除。
【搜房网】：我在了解咱们项目的时候看到一个关键字，我看到之后非常兴奋，是“城熟”，可能对于网友来讲，对搜房网友来讲，“城熟”不单是房价涨，可能更加希望看到的是有更好的开发商开发出更好的产品，有一些切合我们本身实际的房子和价格。
【黄文】：你刚刚讲的“城熟”，我觉得反映了宝安中心区，包括碧海湾这一块的状况。原来富通城目标是作为一个大城来建立，我刚才说它原来是一片荒芜，什么都没有，但现在已经基本上成熟了，这个区域和片区现在实际上已经成熟了。
其实房价这块，大家也不用太担心，因为现在政府这块对房地产的调控还是很严，首先我觉得要服从整个房价调控的大局。第二，我们会有合理一个的价格，也不会把价格做低和做高。其实一个成熟的房地产开发商都不希望这样，他也不希望房价暴涨也不希望房价暴跌，希望它稳定的发展，这样无论对受众、对开发商自己，还是对政府都是一个好事情。
另外，最近大家可能看到5月份深圳在全国有放量，成交量上来了。这么久了，刚需有一个迸发的过程，我个人认为大家也不用特别担心房价将来马上会出现暴涨，暂时还不会。因为我觉得现在的房价还是应该相对稳定，其实现在买房也是一个时机。
【搜房网】：像现在前海规划出来了，很多开发商看中了这块肥肉。富通地产在深圳宝安这边深耕有14年了，未来肯定很多房企会进来这边开发一些住宅，你如何看待这种竞争或者如何看待宝安房地产未来的发展？富通在这边会做一些什么？
【黄文】：首先，我希望更多的有实力、有前瞻性和高度的发展商能进入到前海中心区、宝安中心区的建设，我觉得对城市建设整个是一个提升。因为一个区域只有更多、更高水平的开发商，包括政府这块对它的推动，它将来才会变的逐渐成熟。
作为富通其实很简单，做好自己份内的一些事情。包括我们现在正在做的富通城十锦，这个实际上是刚需的住房，是面对刚需客户这一块的，我们尽量把自己的一些产品做好。接下来其实很多东西是看机遇的，如果有机遇我们会尽量参与。而我们实际上在富通城六期开发以后，富通城六期十锦实际上是作为富通城的一个收官之作，接下来我们还会在这个区域有新的项目出现，大家在将来不久会看到城市综合体会起来。这块实际上我觉得也是我们在强调的大家共筑前海，这样每个开发商尽自己的一份责任、力量，富通踏踏实实做好自己的一些事情，也会把握一些机会。
刚才你说到竞争，未来前海一定会非常竞争，我觉得这种竞争实际上无论对谁都是好事情，因为有竞争大家才有进步，我们的城市建设会更快速发展和完善，我们的客户、受众也会从中体会到开发商包括各类力量的竞争和力量的集聚所迸发出来的激情和它所带来的结果是我们所说的产品这块的完善和更佳的一个高度，这样实际上对受众、政府、开发商，包括以往住户都是一个非常好的事情。

★坐享城熟——前海首席居住大盘10年成熟之作富通城十锦荣耀面世★
【搜房网】：富通城是大概10年前富通地产买了一块地后开发的项目，开始从一期到现在的六期富通城十锦，我了解到当时的价格是3000、4000元/平米，现在把这个楼盘跟前海配套的开发会有这样的联想，现在前海旁边的房子都卖到18000、20000了元/平米，原来是3000、4000元/平米，现在一下子差价这么多，会感觉到如果再不买前海的房子我就后悔了，10年后或者是五、六年后，会有这样一个类比，就以前海岸城那一块，海岸城旁边那几个楼盘当初出来的时候也是五、六千，现在是30000多、40000多元/平米。
【黄文】：因为大的规划格局已经定在这儿了，区域未来的发展也已经确定的情况下，它某些方面变得不可逆转。我们经常在看有的开发商在宣传的时候，比如说千亿配套，多少配套，可能你表象上看到的是房价在涨，实际上不是这样的，实际上是各种配套设施下去，道路交通系统的完善、配套的完善，这种是要花很大量的钱投入下去的，投入下去才会导致房价增值。比如说富通城假如还是像10年前这么荒芜，我相信它的价格也涨不了多少。
【搜房网】：富通城十锦是什么时候推出来，大概价格怎么样？
【黄文】：富通城十锦大概会在7月份推出来，价格还没有最后确定，我觉得会符合消费者心理价位的一个价格。
【搜房网】：富通城是一个大盘，富通城十锦可能只有三到四栋楼，整个社区在配套方面是不是共享的？
【黄文】：社区配套共享，六期相当于二、三、四五中间的一个轴心一样的，我们把它作为一体来考虑的，富通城这几个小区的资源都是可以共享的。我希望市民、开发商、政府，包括媒体大家多关注保障房的建设，多对保障房这块建设有一个引导。谢谢大家！
【搜房网】：谢谢，您还有什么要强调的？
【黄文】：我希望市民、开发商、政府，包括媒体大家多关注保障房的建设，对保障房建设有一个正确的引导和客观的看待。谢谢大家！
【搜房网】：采访到此结束，谢谢黄总接受采访。

黄文采访视频实录

富通地产简介：

　　富通地产集团有限公司前身为深圳市商业总公司一下属企业，成立于1993年。1998年，经过兼并改制后迅速崛起，一举成为深圳市颇负盛名的专业房地产企业。2005年7月正式组建为富通房地产集团有限公司，注册资金1亿元人民币。从1998年开发第一个楼盘富通苑到2008年开发富通城第五期，富通地产共开发建设了13个楼盘，总建筑面积逾200万平米，总投资额逾70亿元。富通地产立足深圳、东莞两地，聚焦珠三角，战略布局长三角和东北区域。项目已经拓展到东莞、北京、上海、沈阳等地，成为跨区域经营的房地产企业。现共有员工1400余人，其中管理人员100余人。2003年被国家建设部评定为一类一级企业。从2005年起，连续四年蝉联中国房地产TOP10研究组评选的“中国华南房地产公司品牌价值TOP10”称号。2006年在深圳房地产开发资质排名中名列第7位；同年被国家税务总局评为中国私营企业纳税百强；2006年起，连续三年荣获中国地产百强企业荣誉；2008年荣获“深圳地产30年十大功勋品牌企业”称号。
　　

富通城十锦与永福苑两大项目简介：

　　前海是当前深圳重要规划发展的片区之一，前海居住价值将再次升级。富通地产布局前海10余年，在前海片区开发富通城系列项目，近期富通将推出富通城十锦和永福苑两个项目。富通城十锦位于前海中央居住区碧海湾CLD。而富通永福苑是近期将推出的深圳首个安居房项目，踞立于宝安区航空新城，成为目前最受关注的热点楼盘之一。