采访实录

嘉宾：京基地产副总经理 雨光先生
采访：祝佩

采访实录：

【三大主营业务：中住宅、商业地产、酒店地产】
【房天下】：自从2011年以来，房地产政策越收越紧。早在2011年下半年，不少房企已经开始想办法应对。比如说，加大商业地产开发占比，开拓旅游地产（例如碧桂园十里银滩）、养老地产等等。到目前为止，这些概念地产发展已经比较成规模。那么，京基地产在战略层面，有没有类似这样的计划？
【雨光】 ：我们将来的计划，主要还是分为三大块，一是住宅类的产品为主，这块业务应该是京基公司一直坚持下来的，是主营业务。 二是商业地产开发。我们商业的目标也是很宏大的，加上即将投入运营的商场，京基集团经营的商业面积已达到60万平方米。不过，一开始我们的布局是随着项目走，有些项目要求做商业，那我们就趁此机会做了商业，现在应该叫主动布局，就发生了这样的转变。比如，接下来我们要做蔡屋围的改造，政府部门对于东的定位是具有国际地位的金融服务和消费，为此，可能在这个，我们会多布置一些商业、面积，和已有商业群联系起来，形成整体商业群。 三是酒店地产开发。目前，我们已经有5家酒店，其中4家是五酒店。所以我们的主营业务（就是你说的产品线），应该还是以这三块为主：住宅、商业、酒店。
【深圳——下一个香港】
【房天下】：刚才您说到旧城更新，我们知道，深圳的土地储备本来是很少的，如果想在区开发的话，肯定很大一部分要依赖于旧城更新作为土地来源，那么，您比较看好哪些旧城更新项目呢？
【雨光】：实际上对于发展商来讲，选择的余地很小，只要有项目，我们都会考虑做。如果非要说的话，我认为市区内的、关内的，包括宝安的观澜、龙华这一代的旧城城市更新，应该来讲前景都还是不错的。另外，再远一点的大鹏、坪山、龙岗，相对来讲，这些地区目前做城市更新的成本还是高的，也就是说利润相对来讲要低一些。
【房天下】：对，城市更新成本很高，因为首先有拆迁的成本、有开发的时间成本在这儿，那么，相对地，他的利润就降低了，是这样的吗？
【雨光】：将来城市更新项目有三高：一是成本高、售价高；二是容积；三是高度高。我给你举个例子，深圳内的，所谓关内的旧村，它目前的容积率都接近4，都是密密麻麻的那种楼，过道都是很窄的。如果容积率到4，按照一般的市场估计，将来的容积率要去到8-10，才有利润可赚。但是，如何让容积率为10的项目获批呢？困难。你要做很多的说服工作，说（密度）要建到这么大的程度才能赚钱，要说服人家。还有一个，现在城市更新有很多政策，好比地价的政策，那和原来的城中村改造的政策是完全不同的。
【房天下】：因为现在的地价涨得很高吗？
【雨光】：是的。现在城市更新的地价比原来城中村改造的地价高好多，还有就是拆平之后要有不低于15%的用地要拿出来贡献给政府做配套设施用，修路、修变电站、修、幼儿园，或者修停车场、公园等等。2009年城市更新管理办法里面说的很清楚了，如果要做，这是基本条件，必须要做到。你说我愿不愿意做城市更新，实际上我不愿意做城市更新，但你想在深圳发展必须做城市更新，所以你看大家都在做城市更新，实际上是因为这个原因。
【驻足深圳 布局全国】
【房天下】：嗯，听了您的介绍，我们可以预测：随着深圳旧城更新的推进，深圳市区住宅的密度将越来越大，那么未来，深圳就成为下一个香港了。那么，除了您刚才说的两个项目之外，我们在深圳还有哪些项目会推出来？
【雨光】：除了即将面市的京基滨河时代和云景梧桐两个项目外，今年年底我们在银湖会有项目推出来。独栋别墅，现楼发售，可以说是深圳端自住型的别墅项目，叫银湖庄园。计划今年年末推出。此外，明年有两个住宅项目推出来。一个在宝安，一个在坪山，应该是以当地人居住为主，中青年人的定位。
【房天下】：除了我们深圳之外，我们在全国其他地方有什么布局吗？
【雨光】：我们在北京、天津还有湛江，就是老板的家乡分别都做了项目，去年开始又在广州开始做项目。北京的项目也是一个别墅项目，天津的项目是在我们津京高尔夫球场的中间，现在推出来的都是别墅，配套的还有2万平方米的商业，还有一个五的皇冠假日酒店。在湛江是一个100万平方米的大盘，现在做到了第二期，第三期已经动工了，一共分4期，现在一期也卖完了，二期从去年9月末开盘到现在卖了将近1100套，三期已经动工了，计划明年5月份卖楼。
【下半年楼市：供需矛盾突出】
【房天下】：后还是请您说一下大家关心的，您自己所想的深圳下半年的楼市，您对下半年楼市的想法？
【雨光】：从我的感觉来看，深圳目前在售和待售的项目还不算多，供应依然紧张。是盐田、罗湖、福田、南山这4个所谓的关内，楼盘很少。所以说从整个大势来看，这种供需紧张的局面得不到缓解。我近关注市场比较多，因为我本人也要选房，但是可选择的余地真的是不多。这个市场如果没有调控的话，确实是令人担心的市场。可能有些人头脑过热，有个帽子压在你上面，不能太过分，才能保证市场的良性运行。不然的话就像一个高压锅一样，混乱的状态，根源就是供需矛盾得不到解决。
【房天下】：现在的政策主要还是在打压我们的需求，但是对增加供应这块其实没有过多的。
【雨光】：没办法，每次调控里面都要说增加供应量，每次调控都有这样一条，但是实现不了，所以它没办法。不能增加供应，就打压需求，将你的需求热度降低下来。
【房天下】：从长远来看，政府的手段肯定是不可能长久的，未来怎么办？
【雨光】：从我的感觉来看，深圳目前在售和待售的项目还不算多，供应依然紧张。是盐田、罗湖、福田、南山这4个所谓的关内，楼盘很少。所以说从整个大势来看，这种供需紧张的局面得不到缓解。我近关注市场比较多，因为我本人也要选房，但是可选择的余地真的是不多。这个市场如果没有调控的话，确实是令人担心的市场。可能有些人头脑过热，有个帽子压在你上面，不能太过分，才能保证市场的良性运行。不然的话就像一个高压锅一样，混乱的状态，根源就是供需矛盾得不到解决。
【房天下】：现在的政策主要还是在打压我们的需求，但是对增加供应这块其实没有过多的。
【雨光】：这种手段说不长久，我看也会坚持几年时间，这肯定不会突然一下撤掉，撤掉整个市场就乱套了，它会陆陆续续的撤，但是有先决条件。好比说保障性用房，面向中低收入的保障性用房要建到差不多的时候，才能一点点的撤销，没有那个东西兜底，你这个撤了不行。咱们国家不是说2011年开始5年之内新建成36000万套保障性用房，这个建成之后，一方面确实能提供一部分房源给需求者，还有就是说可以缓解社会舆论对政府的压力，然后这些纯的手段会逐渐、逐渐转成经济的手段。
【房产税对抑制房价作用不大】
【房天下】：比如说房产税就是这样的经济手段。那么，您认为深圳今年会开征房产税吗？
【雨光】：不好讲。房产税真正对抑制需求不会起到很大作用，除非你定的很重，但是也不可能定位很重。它是一种比较合理的手段，是一种比较温和的手段，这些手段都会陆陆续续取代现在的限购、限价等措施。实际上将来中国的房子也有点乱，有的房子是自己的，但是不在自己名下，好比是一房多证的情况，现在深圳多的听说有一房三证的，就算你没有房子你也只能买两套，三个证中的两个证，另外一个还是其他人名下的。如果发生什么经济纠纷的话变成很麻烦的事情，他会查扣你房子的一部分，查掉你1/3。对于老百姓来讲，这些都是有点乱。