[摘要] 从去年开始，国家和地方政府不断推出对房地产市场的调控政策，“国八条”、“深十三条”、限购令、连续加息、定调控目标、二手房将按评估价征税……多管齐下后，深圳楼市陷入深度观望。有业内人士预测，市场将进入一个较长的观望期，楼市压力进一步加大。
从去年开始，国家和地方政府不断推出对房地产市场的调控政策，“国八条”、“深十三条”、限购令、连续加息、定调控目标、二手房将按评估价征税……多管齐下后，深圳楼市陷入深度观望。有业内人士预测，市场将进入一个较长的观望期，楼市压力进一步加大。
4月1日至21日新房成交只有超百套
不久前，中原地产公布了３月份深圳楼市月报，指出３月“小阳春”并未如期而至，当月全市仅成交新房２２．８２万平方米，环比虽增加近五成，但同比则减少超过一成，也是自２００３年以来成交量的３月。
该报告还指出，造成全市新房成交量持续低位徘徊的原因主要有两方面：一是开发商观望，导致新增供应低迷。当月全市新推住宅２２．６３万平方米，是２００８年以来供应量的３月份；而２０１１年１～３月深圳全市总共推出住宅不到６９万平方米，是自２００４年以来一季度供应值。调控政策高压与通货膨胀角力，使得开发商对于后市也难以把握，静观其变成为简单有效的应对办法。另一方面，也有不少购房者观望，１月份以来的“新国八条”、加息、上调存款准备金率、一些银行取消房贷优惠，以及３月初深圳政府申明不接受补交税单、社保来满足购房条件，这一系列政策让一些购房者主动或被动观望，是关于社保、税单补交的新规定，一度使楼市成交大受影响。
在市规划国土委网站上，记者注意到，３月份全市一手住宅的日成交量只有５天超过１００套，其余的２６天均在百套以下，少的仅３４套。
进入４月，成交量低迷的情况并没有得到改善。记者初步统计了一番，４月１日至２１日新房成交总量为１２４１套，日均５９套；其中，只有超百套（也只有１０７套），其余２０天低于百套，而少的为４月４日，仅１７套。
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龙岗区高成交量造房价“假摔”现象
近来，官方网站上公布的数据显示，我市一手住宅的均价每平方米低于２００００元，于是有观点认为深圳的房价开始下降了。其实，实际情况并非如此。
以４月份成交均价的为例：４月３日全市成交６３套新房住宅，成交面积５６９７．７３平方米，成交均价１５２３２元／平方米。其中，仅龙岗区就成交５６套／５１１２．１１平方米，是全市成交量多的区域，成交均价１４１３０元／平方米。而宝安区成交３套／２１８．８０平方米，成交均价２２１７３元／平方米；盐田区成交２套／２１１．８５平方米，成交均价２０２６６元／平方米；福田区成交２套／１５４．９７平方米，成交均价３４９２５元／平方米；罗湖、南山两区零成交。
而在龙岗区成交的５６套新房中，“大东城”成交２０套／１８５６．７１平方米，居于全市楼盘成交排行榜首位，成交均价１２７３２元／平方米；“星河时代”以１２套／９５４．７１平方米的成交量第二，成交均价１７３５１元／平方米；“首创八意府”名列第三，成交６套／５３１．５７平方米，成交均价１２５１９元／平方米。
再如成交均价第二低的４月４日：当天全市仅成交１７套新房住宅，成交面积１６４７．０９平方米，成交均价１６４６１元／平方米。龙岗区成交１５套／１４７５．５６平方米，成交均价１４６１７元／平方米。其中，“星河时代”成交９套／７６２．０５平方米，成交均价１７２８１元／平方米；“首创八意府”以２套／１７６．９９平方米的成交量第二，成交均价１２６７１元／平方米；“振业城”成交１套面积为２７０．８０平方米的住宅，名列第三，成交均价１１６４４元／平方米。宝安、南山仅各成交１套住宅，后者的均价高达４２８９７元／平方米；罗湖、福田、盐田三区零成交。
业内研究人士指出，正是因为上述两天龙岗区的成交量占全市的８８％以上，才拉低了全市的均价。但这并不意味着全市房价降低了，因为宝安、盐田、福田的均价仍然很高。所以，这只是统计上房价的“假摔”。
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二手房上演“”
近期政府调控力度持续加大，市民观望情绪更加浓厚，４月初以来，深圳二手住宅成交量一直在低位徘徊，每天在２００套左右。不过，从４月中旬起，由于市场传闻７月起二手房交易将按评估价征税，致使部分观望的购房者为避免届时增加购房成本，所以提前做出购买决策。
数据显示，４月１１日至１７日我市二手房共成交１９８２套，比前一周大幅上涨１０５．８２％；日均成交３９６套，环比上涨２３．４９％。而本周仍然保持了这种上升势头，每天的成交量在４００套左右。
在采访中，有中介工作人员表示，现在出现了两种状况，一类是本来因为限购等政策观望的买家，现在观望明显更浓；另一类是符合购买条件、已在进行中的买卖单，买卖双方都不愿意等，担心政策出台要加急办过户。“还有买家让我们写税费承诺书，现在政策当头，谁敢签？”
不过，业内人士表示，近期二手房成交量的增长，只能说是“”。一旦政府真的从７月份开始按评估价来征税的话，市场交易量将大大萎缩，毕竟要交的税太多了，买卖双方暂时还没法消化。
调查
深圳购房者信心
上周，世联地产市场研究部发布了一季度购房者信心调查报告，调查结果显示，一季度购房者对于未来房地产走势仍偏乐观，而深圳的信心指数为５２．５在一线城市里面。
该报告指出，一季度世联购房者信心指数为５５．３，高于５０，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。数据还显示，无房者和置业者的信心指数均低于５４；一线城市里面，深圳为５２．５，低于北京、上海和广州。目前实施的政策对刚需客户的心理负面影响更大。
方先生２００８年大学毕业后来深圳，在一家金融公司上班。他说，“本来去年底东拼西凑地准备了３０万元想买房，但随着多个调控政策的出台、利息不断的增加，还是看看再说吧，万一买完后房价下降了，那就亏大了。”
预测
楼市压力将进一步加大
深圳中原地产市场部总监表示，随着新一轮的加息，加上对此前出台的房价调控目标的监控，再一次表明调控房地产市场的坚定决心；而更多的住房需求者也暂时放弃入市，市场将进入一个较长的观望期，楼市压力进一步加大。
世联地产市场研究部负责人则认为，今后调控政策会视市场发展的情况而使用。如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从下面四个方面进行调控——
政策将严格执行：之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地税；
政策力度将加强：如购房首套房的首付比例提高，目前是３０％的首付，可能提高到５０％，甚至更高；
政策范围将扩大：如目前限购城市有３９个，未来很有可能继续扩大；
新政策将出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”。
有调查表明，近期政府调控力度加大，令市民观望情绪更加浓厚，市场成交依然低迷。据世华地产地铺经理介绍，在央行加息等政策的影响下，部分原本打算出手的购房者，重新陷入观望。从不同购房者类型来看，未来自住客户受信贷政策影响较大，信心度偏低，这将会影响他们的购买行为。
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