[摘要] 近期，深圳写字楼价格在攀上自2007年以来点的同时，租金率却创下5年来的新低，仅4.4%，跑不赢CPI。而住宅租金比写字楼更低，仅为2.92%，不及一年期定期存款利率。
近期，深圳写字楼价格在攀上自2007年以来点的同时，租金率却创下5年来的新低，仅4.4%，跑不赢CPI。而住宅租金比写字楼更低，仅为2.92%，不及一年期定期存款利率。
深圳区商业地产林立。图为记者日前拍摄的深圳区一景。
近期，在深圳房价上涨的背后租金却降到2005年以来的低点。
美联物业发布的统计数据显示，深圳目前住宅租金仅为2.92%，不及一年期定期存款利率。深圳写字楼价格在攀上自2007年以来的点同时，租金率却创下5年来的新低，近期租金仅4.4%，跑不赢CPI。业内人士昨日表示，深圳楼市或已出现了过热苗头。
住宅租金持续走低
3月份美联物业（深圳）二手住宅租金指数为122.11点，与2月份基本持平，与2009年初低点相比，全市租金水平已经有近三成升幅。虽然租金水平上升明显，但依然显著低于楼价升幅，因此租金水平持续走低。
业内人士昨日称，按照国际上一般的租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房价值正常范围应该在1100至1230之间。即把房子按现在的租金出租100个月至230个月内能收回购房款买房就是合算的。以值计算，其租金也应该在5%以上。如果按照5%左右的国际标准则深圳房价至少下降四成才有望进入合理区间。
写字楼租金创新低
日前，国土资源部公布的“中国城市地价状况”中提及“租价比”概念，其实就等同于年租金。据其称，租价比值如果低于4.5%，说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该房地产产品尚存空间。业内人士认为，按照这种标准，深圳写字楼已出现了过热苗头。
记者也翻查了该报告以往的记录，租金要达到4.5%以上的正常水平，只能回到2007年3月，之后由于房价一路飙升，租金则缓慢爬行，造成了逐月下降。
对于租金创下新低，世华地产研究总监肖小平说，这对于客来说没有影响，毕竟现在客只盯准房产的，并不关注租金。
“在市场上升阶段，租金的涨幅永远追不上房价的涨幅，就会出现租金低。反过来说，在市场下降阶段，租金的跌幅也追不上房价的跌幅，就会出现租金上升，这都是正常现象。”美联物业深圳公司总经理江少杰说，不过现在客只把目光盯准房价的空间，这样并不健康，毕竟没有只涨不跌的楼市。
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买楼不太划算
“区的写字楼价格很高，但租赁市场相对要差些，一些客算了一下租金率，打消了买楼的念头。”昨日，记者前往区采访，世华地产一地铺经理对记者称，虽然写字楼的租金也在涨，但相对房价的涨幅而言，买楼可能就很不划算了。
3月，叶先生以44697元/平方米的价格买下NEO企业大道132平方米的中层单位，租金为185元/平方米，租金为4.97%。他现在提起商业地产直摇头：“看着深圳写字楼的价格一路走高，我也冲进去了，结果租金不到5%，我做其他都不止这个数。”
中原地产工商铺部写字楼西二区一经理向记者透露，近期有客户持有大笔现金求购写字楼，要求租金要有6%，找了很多写字楼，都达不到这个标准。
记者从仲量联行了解到，由于租赁市场上继续有大量高品质项目推出，包括在本季度启动招租的京基100、绿景纪元大厦及世纪1号楼，供应量增多使租金增幅有所放缓。一季度的全市平均月租金为140.8元/平方米，环比增长1.2%。
楼价与租金背道而驰
近区写字楼价格涨势凌厉，但租金涨幅远低于楼价。
诺德二手楼近日的价格达到53519元/平方米，租金5年来跌破4%，为3.99%。安联大厦售价50525元/平方米，创下历史新高，而租金则达到了点，为3.87%。同区域的国际商会、时代广场、商务大厦、新华保险大厦等写字楼同样出现了楼价与租金背道而驰的走势。
南山区的天利商务广场一期近成交均价为41624元/平方米，达到了上市以来的价，租金率三年来从6%降为3.55%。华强北的赛格广场、罗湖大厦的情况稍好，租金在5%～5.5%。
美联物业发布的统计数据显示，3月深圳二手写字楼租金为4.4%，比上月下跌了0.13%。与此同时，3月写字楼楼价指数样本的价格保持5%以上的增幅。
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近期深圳写字楼租金一览表
写字楼名称 区域 售价（万元 月租（元 租金回
/平方米） /平方米） 报率（%）
诺德 福田区 5.3 178 4
NEO企业大道 福田车公庙 4.5 185 5
天利商务广场 南山区 4.2 123 3.6
大厦 罗湖蔡屋围 3.2 134 5
数据提供：美联物业 制表：毛小妹
写字楼空置率首季超12%
日前，DTZ戴德梁行和仲量联行相继发布了季度深圳楼市报告。报告显示，一季度深圳写字楼空置率升至12.4%。两份报告一致预计，深圳楼市租金上涨的态势要持续到2013年大规模集中供应出现之前，尽管租售比持续走低。
DTZ戴德梁行报告显示，一季度，深圳新增162000平方米的物业令全市写字楼面积达到1878391平方米，其中福田区以1267920平方米的规模占据全市总存量的68%。新供应促进了需求的释放，一季度全市写字楼吸纳量达到103828平方米，其中新供应出现的福田区吸纳量达到95694平方米，而福田区的空置率也在新增供应的影响下由上季度的12.4%上升至16.1%。尽管罗湖区和南山区空置率分别下降至5.7%和3.3%，但全市写字楼空置率还是被市场规模较大的福田区拉高至12.4%。
与此同时，写字楼租金持续上行，达到每月每平方米152.79元，较去年末上升6.91%。
DTZ戴德梁行华南区研究部主管 端认为，后市预期租金仍将稳步攀升，其中，福田区写字楼的租金继续在高位运行，但增幅将有所放缓。DTZ戴德梁行华南区研究部主管 端也预计租金上涨的态势有望维持到2013年大规模集中供应出现之前。(来源：房天下业内论坛)
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调控效果显现楼市压力增大 一二线城市房价出现回调
日前，世联地产发布了一季度房地产市场回顾与展望研究报告。报告显示，一季度各地楼市分化更为明显，楼市调控政策对买卖双方的实质影响正在逐步显现。
大城市调控影响显现
一季度CPI同比上涨5.0%。“通胀似虎”的局势使更加坚定房地产调控不放松的决心。目前，608个城市出台了房价控制目标，尽管多数以GDP和人均可支配收入增速为上限，但的强势态度使地方政府对“国八条”的落实情况好于此前的“新国十条”和“国五条”。
有关数据显示，一线城市销售面积同比增速明显下滑或略微增长；二三线城市（无锡除外）的增幅明显高于一线城市。从不同月份来看，“国八条”后同比增速基本上呈逐月下降态势。相比之下，一线城市受政策影响更大，而三线城市所受影响较小。均价方面，一二线城市价格均出现结构性回调，而三线城市仍有向上趋势。
调控或有四个方向
今后调控政策将会如何演变？世联的有关人士表示，高层会视市场发展情况而定。如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从下面四个方面进行调控：
首先是加大政策执行力度，之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地税；
其次，政策力度会加强：如购房首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高；
第三，政策范围扩大：如目前限购城市有39个，未来很有可能继续增多；
第四，新政策的出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让，将会进一步限制需求。
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二季度市场不乐观
基于对未来政策面的判断，对市场的判断又是如何呢？
世联地产认为，从供给来看将出现供大于求的状况，价格有下行压力。通过测算，2011年第二季度潜在供应面临放大态势。从世联重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。所以二季度市场走势不容乐观，部分供给远大于需求的地区面临较大的价格下行压力。
从开发商资金来看，本轮调控所采取的紧缩货币政策使开发商的资金链愈发紧张，开发商“不差钱”或将成为过去式，房企资金压力。世联监测数据显示，2011年以来，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度，20余家开发商累计融资额超620亿元人民币。此外，在严厉调控下，房地产行业并购加速，一季度并购金额再创新高。数据显示，2011年一季度中国房地产行业并购市场共完成并购案例32起，比去年同期增加22起。(来源：房天下业内论坛)
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百万房税费6万翻至33万 深二手业主"伤"成苦主
（南方报业网）“近一周不断接到买家、业主和一线同事的电话，说7月份很可能要按评估价征税，让我们加急办过户，但我们也没办法，银行放款实在太慢了。”一中介宝安区按揭部负责人赖先生说。
南都记者采访了解到，“7月1日起二手房或按评估价征税”消息传出后，市场买家观望更浓，眼下正在进行的买卖单纷纷被要求加急处理。还有业内人士已在测算，若该政策当真严格执行，原价100万元、评估价200万元，不满5年出售的物业，税费将增加4倍。接受记者采访的业内人士均表示，该政策一旦出台，二手成交量将大幅下降。
“一定要赶在7月1日前过户”
近日，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋在向国务院督查组进行汇报时表示，深圳目前正加紧完善存量房交易评估核定征税的相关配套工作，确保今年7月1日起全面开展这项工作。南都记者了解到，因为这一消息传出，眼下深圳二手房市场已有反应。
“现在是出现了两种状况，一类是本来因为限购等政策观望的买家，现在观望明显更浓；一是符合购买条件、已在进行中的买卖单，买卖双方都不愿意等，担心政策出台要加急办过户。还有买家让我们写税费承诺书，现在政策当头，谁敢签？”中原地产龙岗区区域总经理谢建奎说。一中介布吉区域负责人告诉记者，为避免因为新政策出台造成买卖纠纷，大家都已明确“务必要赶在7月1日前办完过户”。
但也有业内人士表示，现在要加急办过户“心有余而力不足”。世华地产市场部总监肖小平告诉记者，由于银行赎楼、按揭放款时间大大延长，现在二手房过户普遍要3个月。也就是说，现在要“加急”，届时能否赶上末班车也很悬。
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按评估价征税税费可能增4倍？
二手房按评估价征税政策消息传出后，已有业内人士在时间制定出税费表。美联物业研究主任徐枫表示，如果严格按评估价征税，现有税费征收标准保持不变的前提下，一套原价100万、评估价200万、90平方米以下未满5年即转让的普通住宅，交易税费成本将由6.5万元升至33万元，成本升幅高达4倍(具体征收标准见图表)。
但也有业内人士认为，届时政府部门可能会出台两套方案供纳税人选择：一是效仿广州、上海等城市，即按评估价的全额征收1-1.5%征收个人所得税；二是按评估价差额征收，即前述计算方案。“我认为按种方式征收的可能性比较大。一是二手房多已经过几次转手，仍按原价过户，一次收取多次累加征收的税费，显失公平；二是若按差额征20%的个人所得税，将对市场产生致命打击，政府应该不会这么做。”肖小平说。
按评估价征税传闻已久但均未落地，此次是否当真要出台？对于这一问题，多数接受记者采访的业内人士均表示“可能性大”。 “按评估价征税消息自2007年以来每年都会传，但这是由官方明确发布。事实上，自去年‘十一’开始，按评估价征税的技术手段、相关体系已完备，只待时机。”肖小平告诉记者，该公司现在已经在做提醒，要求买卖双方在合同中明确约定，如果交易进行中新政出台，增加的税费由谁承担的问题。
谢建奎则表示，按评估价征税7月份会出台，但具体怎么实施，采用哪种方案，要看5、6月份房价是否“给力”。“跟3月份相比，近期的成交量又有下滑近一半。可以预见，无论采取何种方式征税，都会造成成交量大幅下降。”谢建奎说。
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二手房按评估价征税7月实行
据悉，深圳二手房买卖按评估价征税今年7月有望推行。记者昨日从市地税局获悉，目前相关方案已经上报政府部门等待批复。
相关媒体报道，国务院督查组12日来深圳调研房地产调控情况。
而深圳市委常委、常务副市长吕锐锋就深圳市房地产市场宏观调控工作向督查组进行汇报。吕锐锋透露，深圳将加强房地产市场的税收征管工作，目前正加紧完善存量房交易评估核定征税的相关配套工作，确保今年7月1日起全面开展这项工作。
深圳地税局相关负责人昨日向记者透露，二手房交易评估核定征税7月起实施是初步计划，但相关方案还要等待市政府正式批复。
如果确定二手房买卖按评估价征税，市地税部门将在正式开征前的1个月召开新闻发布会，向社会公布方案。就目前的情况来看，还在与国土部门就细节问题进行深入研讨。
二手房按评估价征税目的主要是抑制“阴阳合同”，堵塞税收漏洞。
二手房交易核定征税实施后，二手房交易或将有两种征税方式；一是按购房合同价格计征，要求证明房价属实的资料齐全、理由充足；二是对房产转让合同中的成交价格明显偏低的，由税务机关进行核定征收。（来源：房天下业内论坛）
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评估价征税悄然实行 深圳二手楼业主恐成苦主
近日记者在走访中发现，在此前多轮严厉调控中均成功“幸存”的二手房交易阴阳合同在深圳市场上有了穷途末路之态。多家中介地铺人士告诉记者，目前已经很难为客户拟定阴阳合同，二手房交易按照评估价征税已经不可逆转。
阴阳合同行将就木
8日，记者以卖房者的身份走访了深圳市内多家中介地铺，均被告知“必须按评估价过户。”
21世纪不动产新洲经理张先生告诉记者，从去年“9.30”深圳市政府强力调控楼市以来，阴阳合同这个屡禁不止的“行业潜规则”已经越发难以操作，好几笔走银行合同的交易在办理过户的时候都遇到了障碍，因此他们在面对客户的时候都建议买卖双方在按照第三方评估价过户的基础上协商解决交税问题。“尤其是今年春节以来，公司领导不断强调要我们给客户说清楚不能再做阴阳合同，因为国土局现在事实上已经卡得很紧了。”小张告诉记者。
记者随后来到相邻的中联地产地铺，一位李姓业务员也告诉了记者同样的信息。他进一步表示，近有不少前来咨询放盘的业主都因无法拟定阴阳合同，在“莫名其妙多出来的几十万的税”面前放弃了，改售为租。
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